Según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, el precio medio de la vivienda en España ha descendido un 0,6% en el mes de febrero hasta situarse en los 2.524 euros por metro cuadrado, casi el mismo valor que alcanzaba en junio de 2005 cuando el metro cuadrado se pagaba a 2.528 euros.

Si se analizan los últimos doce meses (la variación interanual calculada de febrero de 2008 a febrero de 2009), el Índice registra una bajada del 9,8%. Con este descenso, se completan 16 meses consecutivos (desde noviembre de 2007) con caídas en el valor de la vivienda.

El precio de la vivienda cae en 15 comunidades autónomas

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda por comunidades autónomas (CC.AA.), durante el último mes las únicas comunidades autónomas que no han registrado variaciones negativas han sido Extremadura y Castilla La Mancha. En el caso de la comunidad extremeña la vivienda ha subido un 1,2%, con lo que el precio del metro cuadrado se ha situado en 1.692 euros, mientras que en Castilla La Mancha el precio de los inmuebles no ha experimentado variaciones respecto al mes de enero y se ha mantenido en los 2.085 €/m2.

La comunidad con el precio medio más alto en febrero de 2009 es el País Vasco, seguida de Madrid, y Cataluña. Por su parte, Extremadura, Murcia y Castilla La Mancha son las comunidades con el precio medio de la vivienda más económico.

Zamora, la provincia donde más baja el precio de la vivienda

En el mes de febrero se constatan descensos en el valor de la vivienda en el 74% de las provincias. La caída más destacada es la registrada por Zamora, con un 1,9%, seguida de Huesca, con un descenso del 1,7%.

Si se analiza la evolución del precio medio de la vivienda por municipios, de los 289 estudiados por el Índice Inmobiliario fotocasa.es durante el último mes, se constata que el 79% de ellos (228 municipios) ha registrado una caída del precio de la vivienda. El 13,5% (39 municipios) constata una subida de los precios, mientras que el 1,7% (5 municipios) no percibe variaciones de precio.

En la antesala de la reunión de tipos del BCE, en la que todo apunta a que bajará el precio del dinero al 1,5%, el euribor ha continuado su racha de caídas. Ha cerrado en el 1,981%, tras adelantarse ayer al organismo comunitario y romper la barrera del 2%, por primera vez desde abril de 2004.

La principal referencia para calcular el importe medio de las hipotecas en España anticipó ya en la sesión de ayer el recorte del precio del dinero que hoy se espera lleve a cabo el Banco Central Europeo (BCE). En la sesión de ayer el euribor rompió la barrera del 2% por primera vez desde el mes de abril de 2004, en un movimiento que anticipaba ya el recorte de tipos que el organismo comunitario tiene previsto acometer hoy.

Todo apunta, tal y como el propio Jean-Claude Trichet anticipó en la reunión del mes pasado, a que el organismo comunitario rebaje hoy el precio del dinero desde el 2% actual hasta el 1,5%. La decisión llegará a las 13:45 horas, pero habrá que esperar a las 14:30 horas para escuchar las claves que Trichet de al mercado.

Hoy, en el último cambio previo a esta más que segura bajada de tipos, el euribor ha continuado su tendencia a la baja y ha cerrado en el 1,981%. Por tanto, hoy es la segunda sesión en los diez años de historia del euribor en los que se sitúa por debajo de la barrera del 2% que rompió en la jornada de ayer. Justo hace dos meses, el euribor a 12 meses traspasó la barrera del 3%.

Este nivel marcado hoy sitúa la media mensual en el 2,001% y de seguir así podría cerrar marzo la cota más baja de su historia. De este modo, encadenaría su sexto mes consecutivo de descensos. Para encontrar la referencia mensual previa más baja debemos remontarnos a marzo de 2004, cuando este indicador cerró en el 2,055%.

El recorte de tipos que los mercados esperan en la zona euro, podría abrir la puerta a nuevas bajadas del euribor.

El 60 por ciento de las inmobiliarias ha cerrado ya y todavía queda por pasar un periodo de ajuste en el sector, según señaló Santiago Baena, presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI), durante la firma del convenio de colaboración que el organismo ha establecido con FACUA-Consumidores en Acción.

Baena explicó que, según un informe del Instituto de Práctica Empresarial, recogido por el CGCOAPI en uno de sus análisis del sector, el pasado mes de enero había cerrado el 40 por ciento de las entre 80.000 y 90.000 inmobiliarias que el estudio estimaba que había en España.

El presidente de CGCOAPI reconoció que el sector está experimentando un ajuste pero negó que pueda calificarse de crisis que, según puntualizó, está afectando al sector financiero y que próximamente dará lugar a importantes escándalos. Baena explicó que para finales de año habrá terminado este ajuste empresarial y que en 2009 empezará a cobrar la normalidad".

Según la Asociación de Empresas de Montadores de Andamios (AEMA), muchos trabajadores provienen de Europa del Este y tienen dificultades para entender el idioma y por tanto, las normas de seguridad.

Más de cinco mil quinientos inmigrantes fueron empleados el año pasado en la construcción. Esta elevada cifra se debe a la coincidencia en el tiempo del aumento de la inmigración y del auge del sector.

La Asociación de Empresas de Montadores de Andamios (AEMA), es consciente de este hecho, y por eso reflexiona sobre la necesidad de asegurarse de que “los empresarios garanticen que los trabajadores inmigrantes tengan también la formación teórica y práctica en materia preventiva que se les exige”.

El problema se encuentra al observar que muchos inmigrantes que trabajan en nuestro país, proceden del este de Europa y tienen muchos problemas con la comprensión de la lengua española. Según AEMA, “hay que conseguir una protección eficaz en seguridad y salud en los andamios, y en toda la construcción en general. Para ello, debe existir una formación centrada en el puesto de trabajo que garantice profesionalidad en el andamio, y ésta debe ser en idioma legible para el trabajador”.

Pero, ¿qué puede hacer el empresario para que sus empleados extranjeros entiendan correctamente cómo se debe trabajar encima del andamio? Son varias las opciones que recomienda AEMA. Por ejemplo, contratar traductores en los cursos de formación que hablen los idiomas de los trabajadores, o en su defecto, que los compañeros del mismo país más veteranos ayuden en esta materia al recién llegado. Otra opción muy útil en estos casos, es utilizar medios audiovisuales que garanticen el entendimiento en todos los idiomas mediante gestos o dibujos fáciles de entender, en los que se muestre lo que es correcto e incorrecto. Los resultados de esta labor de formación ayudarán a que disminuyan los accidentes laborales en nuestro sector.

El Euríbor, indicador que sirve de referencia para la mayoría de hipotecas en España, continuó el 13 de junio su imparable escalada alcista y pulverizó de nuevo todos los récords, al subir en tasa diaria al 5,439% y situar la media mensual que sirve para revisar los préstamos en el 5,298%.

La cotización diaria del indicador continua la tendencia alcista de ayer, cuando ya alcanzó su nivel más alto de la historia, y confirma los temores de los analistas de que se mantendrá en máximos hasta finales de año, hasta que la inflación se modere y permita al Banco Central Europeo (BCE) bajar los tipos de interés.

El Euríbor comenzó a cotizar en enero de 1999 y ha oscilado entre el mínimo diario de 1,929% registrado en 2003 y el máximo diario registrado hoy, después de que ayer llegara al 5,425% y dejara atrás el récord del 5,341% alcanzado en agosto de 2000.

Con un índice mensual del 5,298%, el usuario de una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años que tenga revisión anual en junio tendrá que pagar 70,69 euros más al mes y 848,28 euros más al año.

AUMENTAN LAS SOLICITUDES DE HIPOTECAS A TIPO FIJO
La subida del Euríbor ha provocado una fuerte reacción entre las personas hipotecadas, que buscan condiciones que garanticen estabilidad financiera y permitan evitar sorpresas por revisión de tipos de interés, según datos de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.

Como fórmula para esquivar la subida del Euríbor, que agrava las dificultades de las familias para afrontar la letra de la hipoteca, las solicitudes de hipotecas a tipo fijo han aumentado un 42%, y las de hipotecas en divisas, un 15%.

El instituto emisor europeo reforzó ayer las advertencias de su presidente, Jean Claude Trichet, sobre una posible subida del precio del dinero en un cuarto de punto, hasta el 4,25% el próximo mes de julio, ante los persistentes riesgos inflacionistas.

Con la subida de hoy, el indicador ha superado ampliamente la cota que marcó en agosto del año pasado, cuando se desataron las turbulencias financieras a raíz de la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, que motivaron la desconfianza de la banca mundial y las restricciones de liquidez.

El capital extranjero ha invertido 3.170 millones de euros en el sector construcción e inmobiliario español desde el inicio de 2007 y pese a la crisis que afecta a estas actividades, principalmente a la promoción de viviendas, desde mediados del pasado año.

Empresas y fondos de inversión extranjeros realizaron 75 operaciones en constructoras e inmobiliarias españolas entre el arranque de 2007 y hasta mayo de 2008, según un estudio de la revista «Construcción Alimarket» recogido por Ep.

El 71% de estas adquisiciones (por un monto de unos 2.780 millones) se ejecutaron a partir del tercer trimestre de 2007, cuando se empezaron a hacer más evidentes los síntomas del parón inmobiliario.

No obstante, sólo tres de las 75 operaciones analizadas por la publicación se centraron en el negocio de la promoción residencial, y sólo una afectó a una empresa en situación económica delicada. Se trata del caso de Elsamex, adquirida por el holding indio IL&FS.

Así, ante la naturaleza de las operaciones, el estudio señala que el principal objetivo de las inversiones no fue aliviar la falta de liquidez de las empresas españolas, sino «las buenas perspectivas de crecimiento de muchas sociedades del sector, que las ha convertido en una inversión interesante para el capital extranjero».

Entre las principales operaciones, destaca la entrada del fondo estadounidense Axa Partners en el capital del grupo de distribución de materiales de construcción Electro-Stocks, valorada en unos 350 millones de euros, o las ocho adquisiciones de distribuidoras realizadas por la francesa Saint-Gobain, a través de su división Point P., por unos 90 millones.

En cuanto a las constructoras e instaladoras, el capital extranjero apuesta por empresas dedicadas a la obra civil. Entre este tipo de operaciones sobresale la entrada de la portuguesa Opca en el capital de Construcciones Sarrión, y la compra del 50% que Suez no controlada en Crespo y Blasco.

En cuanto al país de origen de las inversiones, el 33,8% procedieron de Estados Unidos, otro 17,2% de Francia y un 12% de Holanda.

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, trasladó el 17 de junio a las Comunidades Autónomas su intención de consensuar con todas ellas las líneas maestras del Plan Estatal de la Vivienda para el periodo 2009-2012, y adoptará el compromiso de no tomar ninguna decisión hasta debatirla antes en la Conferencia Sectorial de Vivienda, Suelo y Edificación, que se reunirá hoy por primera vez.

El departamento de Corredor indica, en un comunicado, que no ha tomado ninguna decisión sobre las medidas que integrarán dicho plan cuatrienal y no lo hará hasta que se debatan en este foro de representación del Gobierno Central y las comunidades autónomas.

De hecho, antes de este encuentro, al que también está invitada la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Corredor ha mantenido reuniones bilaterales con cada uno de los consejeros autonómicos, así como con los promotores, los sindicatos mayoritarios y la FEMP.
Sobre la tipología de viviendas con alguna protección y a la espera del análisis conjunto que se realice entre el Ministerio y los representantes autonómicos, el departamento de Corredor no es partidario de reducir el número de esas tipologías de inmuebles susceptibles de recibir ayudas públicas.

La ministra trasladará también a las comunidades autónomas los tres principios que, a su juicio, deben inspirar el nuevo Plan Estatal para mejorar su eficacia, que ahora se ve reducida por la "excesiva complejidad" del mismo. Estos principios serán la corresponsabilidad y coordinación entre el Gobierno, las comunidades y los ayuntamientos y la flexibilidad para adaptarse a las circunstancias económicas de cada momento y a las peculiaridades de cada autonomía.

Este planteamiento ya ha sido adelantado por Corredor a los consejeros de todas las comunidades autónomas con los que se ha reunido desde su llegada al Ministerio de Vivienda, encuentros que le permiten ser "optimista" sobre los puntos a debatir.

FLEXIBILIZAR EL PLAN
Durante su primera comparecencia en la Comisión de Vivienda en el Congreso de los Diputados, la ministra avanzó también su intención de acometer una "reforma en profundidad" del diseño del Plan, para, entre otras cosas, dotar de márgenes de actuación "más flexibles" a las administraciones autonómicas.

La idea de Corredor es aunar los esfuerzos de todas las administraciones públicas para favorecer el acceso a la vivienda, pero permitiendo que cada comunidad autónoma lo haga adecuando las líneas estratégicas del Plan a sus respectivos planes de vivienda en función de su realidad social y económica.

Algunos de los objetivos del nuevo Plan serán la creación de un gran parque público de viviendas en alquiler, el impulso de la rehabilitación para acabar con el actual modelo extensivo del sector inmobiliario y la construcción 1,5 millones de viviendas protegidas en 10 años.

Así, Corredor quiere involucrar a todos los niveles de la Administración para promover con estos fines la movilización de suelos públicos.

Es por ello que acude a su primera conferencia sectorial a la espera de que la FEMP le remita en un plazo de cuatro meses un estudio detallado y completo sobre el suelo disponible para la construcción de vivienda protegida y el estado de desarrollo urbanístico de los suelos municipales.

Compraron viviendas sostenibles y respetuosas con el medio ambiente. Les dijeron que eran las primeras casas bioclimáticas de toda España y les prometieron un ahorro energético del 70%, un aprovechamiento de los recursos naturales y una vida 100% ecológica en Massalfassar . Sin embargo, tres años después, los vecinos se sienten decepcionados.

Según afirma el presidente de la comunidad de propietarios, Pedro L., que habla en nombre de la mayoría de vecinos, "no se están aprovechando todos los recursos naturales y, además, el mal estado de las instalaciones hace que estemos pagando un gasto de luz y agua un 100% superior a la media". Los propietarios ponen como ejemplo que para obtener agua caliente hay que dejar el grifo abierto un cuarto de hora.

El mayor problema que tiene una parte de los vecinos se encuentra en el agua. Según ha explicado, "las viviendas cuentan con paneles solares, que son los que la calientan, pero cuando no hay radiación solar se enfría, se guarda en un zaguán y, a través de un ascensor hidráulico, llega a las viviendas. Este zaguán gasta muchísima luz y estamos pagando una media de 180 euros".

Pero es que, además, según explica el representante vecinal, "el agua caliente tarda mucho en llegar a las viviendas. Hay vecinos que tienen que estar más de 15 minutos con el grifo encendido hasta que les llega. Eso nos parece un auténtico derroche, y más teniendo en cuenta que nos dijeron que estas casas y su tipo de construcción eran sostenibles con el medio ambiente y respetuosos con los recursos naturales. Sin embargo, los vecinos nos vemos obligados, por la noche, a tirar literalmente 15 minutos de agua para que nos llegue la caliente".

Esto también ha repercutido en el coste de la factura de agua que, según explica, es cerca de un 100% superior a lo que se paga en una vivienda convencional y desde "la promotora nos prometieron un ahorro energético del 70%".

Los residentes de la urbanización Lliri Blau se han puesto en contacto con la empresa "y nos han propuesto soluciones, pero afrontando los vecinos parte del coste de la obra. Nosotros consideramos que debe ser la promotora quien se haga cargo del gasto íntegro ya que es un error de la instalación".

Por otra parte, según explicaron ayer desde la comunidad, "ahora es cuando nos estamos dando cuenta de que gran parte de las ventajas por las que nos compramos nuestra vivienda ecológica han resultado falsas. Por ejemplo, nos dijeron que el agua de la lluvia se reutilizaría y serviría para regar las zonas verdes, y lo que ha resultado ser es que los parques se riegan cuando llueve, pero el agua sobrante acaba en las alcantarillas".

Según explican los residentes, "estamos muy desilusionados, queremos soluciones, entramos a vivir en nuestras casas con mucha ilusión, sobre todo porque pensábamos que íbamos a colaborar con la protección del medio ambiente, y sin embargo nos vemos obligados a desperdiciar agua diariamente".

Pero los residentes no es la primera vez que tienen problemas con sus pisos. Según indicó el presidente, "a los pocos días de entrar a vivir en nuestras casas nos tuvieron que desalojar y fumigar los pisos ya que el edificio tenía aislante de cáñamo y estaban llenos de bichos, y a días después empezaron a subir a las viviendas".


La promotora, disconforme
Por su parte, desde la promotora Casas Bioclimáticas, responsable de la construcción de la zona residencial Lliri Blau, manifestaron que "nosotros no estamos de acuerdo con las quejas de los vecinos. Hemos hecho todo lo posible para solucionar todos los problemas que han ido surgiendo, siendo que muchos no eran competencia directa nuestra". La empresa no quiso entrar a valorar, al menos de momento, los problemas de agua y de luz que los vecinos aseguran tener.

Barcelona contará con el primer fiscal en toda España especializado en casos de acoso inmobiliario, un fenómeno por el que entre 2004 y 2007 se presentaron más de 509 denuncias en las oficinas municipales de vivienda de la capital catalana, de las que siete llegaron a los tribunales.
El alcalde de Barcelona, Jordi Hereu, y la Fiscal Superior de Cataluña, Teresa Compte, firmaron para ello ayer un acuerdo para que ambas instituciones actúen de manera coordinada si se comprueba que existen indicios de acoso entre los casos que se denuncian en estas oficinas de atención al ciudadano.
El acoso inmobiliario define las prácticas dirigidas a deteriorar la vivienda de un inquilino o un propietario, así como la presión de los especuladores de este sector para que los afectados abandonen el inmueble, normalmente de renta antigua, o afectado por un plan urbanístico. Las funciones de este fiscal especializado, que se extendrá a otras zonas, serán las de coordinarse con el consistorio para analizar estas denuncias, instruir las diligencias de investigaciones si fuera necesario y presentar ante los tribunales los casos de posible acoso si estos han de seguir la vía penal.

Ni 800.000 ni 500.000 casas. La severa crisis que azota el mercado inmobiliario español ha desplomado la producción de vivienda, ya que, de mantenerse las cifras relativas al primer trimestre, el número de pisos iniciados cerrará el año en 350.000.
Si en una ciudad como Madrid, con 3,1 millones de habitantes, en los últimos doce meses (mayo 2007-mayo 2008) apenas se han vendido 1.700 casas de nueva construcción, lo lógico es que el promotor decida no iniciar nuevos proyectos, salvo que aplique una cuantiosa rebaja de precios.

Y las cifras apuntan que así ha sido. Las promotoras llevan meses advirtiendo que la oferta corregiría la vorágine del pasado y a tenor de los números publicados ayer por Fomento, el ajuste está siendo ahora más acelerado de lo previsto.

De enero a marzo pasados se contabilizaron 87.427 visados de dirección de obra nueva, un significativo 59,7% menos que en idéntico periodo de 2007. Esto quiere decir que si este ritmo de producción de viviendas se mantuviera estable el resto del año, 2008 cerraría con poco menos de 350.000 casas iniciadas, volumen desconocido desde finales de los noventa.

Sólo durante el mes de marzo la caída alcanzó el 71,7%, ya que en esa fecha los colegios de arquitectos técnicos visaron 27.789 permisos de inicio de obras, frente a los 98.478 registrados un año antes.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) trabaja con la hipótesis de que si la escasez de crédito en el mercado no mejora y persiste la escalada del euríbor y la inflación, la demanda no podrá recuperar la confianza, por lo que lo peor estaría aún por llegar.

Por ello, no descartan que este año finalice con apenas 250.000 casas iniciadas, muy lejos por tanto de las 651.427 de 2007.

Desde el sector se muestran convencidos de que este ajuste debería haberse iniciado antes, ''pero nada hacía presagiar que la situación se iba a volver tan desfavorable en tan poco tiempo, por lo que las empresas continuamos con normalidad nuestra actividad'', explica un promotor.

Ahora, las compañías se encuentran en una coyuntura en la que no sólo no terminan de vender las promociones en curso, sino que optan por no iniciar nuevas y esperar a que el mercado se recupere.

Hipotecas de 832 euros

En este contexto, Asprima volvió a reclamar ayer medidas al Gobierno para estimular la demanda y paliar los efectos que este parón de actividad puede tener sobre el conjunto de la economía, ya que ''por cada casa que no se construye, se dejan de generar dos o tres empleos a lo largo de la obra, que dura aproximadamente dos años''.

El encarecimiento de las hipotecas propiciado por el repunte del euríbor ha provocado que la cuota media mensual que pagan las familias alcance los 832,66 euros en marzo, lo que representa el 46,06% del coste salarial.

Madrid es la comunidad autónoma donde la factura es más elevada (1.193 euros al mes), seguida de Cataluña (1.017), Baleares (972) y País Vasco (964), según los datos de los registradores de la propiedad.

6.000 euros por piso vacío que se arriende


La Xunta de Galicia autorizó ayer una modificación del decreto de vivienda en alquiler que supone la concesión de subvenciones directas de 6.000 euros para los propietarios que tengan una vivienda vacía durante por lo menos un año y decidan incorporarla al programa. Dicha subvención es compatible con las ayudas ya existentes de hasta 12.000 euros para efectuar obras de mejora en las viviendas.

Por su parte, la Sociedad Pública de Alquiler estatal dio ayer luz verde a la salida de Alejandro Inurrieta de la presidencia del organismo. Será sustituido interinamente por el secretario general de Vivienda, Javier Ramos. Desde el ministerio se asegura que en breve se hará público el nombre ''de la nueva presidenta''.

La sobreoferta de viviendas en España a finales de 2008 podría alcanzar las 850.000 unidades, mientras que el ''stock'' de viviendas pendientes de venta en 2009 podría sumar 1,1 millones, según las estimaciones realizadas por el banco de inversión Goldman Sachs.

Los datos aparecen recogidos en un artículo del diario ''The Wall Street Journal'', que considera este exceso de oferta como la "mayor amenaza para el mercado inmobiliario español", incluso superior a la restricción del crédito.

Asimismo, el periódico considera que esta sobreoferta de viviendas "supone un 4% del total del inventario inmobiliario en España" y afirma que "llevaría años despejar el mercado, puesto que la demanda anual de vivienda ronda las 400.000 unidades".

De este modo, el rotativo pronostica que los promotores deberán recortar precios si quieren dar salida a sus viviendas con rapidez, señalando que cada vez son más abundantes los casos de promotores que optan por esta solución, lo que, de llegar a ser una tendencia, a juicio del periódico podría convertir "un ordenado descenso en una aniquilación".

En este sentido, el artículo apunta que hasta el momento el enfriamiento del mercado inmobiliario español se ha producido de una manera "ordenada", ya que los precios crecieron un 3,8% anualizado en el primer trimestre de 2008, mucho mejor que en los casos de Reino Unido y EEUU, aunque advierte de que varios economistas prevén que se produzcan caídas en los precios de los inmuebles este año y el próximo. Asimismo, recuerda que las ventas de vivienda ya bajaron un 38% interanual en marzo.

MERRILL LYNCH COINCIDE

Por su parte, el banco de inversión Merrill Lynch indicó en un informe sobre el mercado inmobiliario español que el frenazo en la demanda de vivienda tanto de los españoles como de los compradores extranjeros hace evidente el problema de sobreoferta de vivienda, que también situó en el entorno de las 850.000 unidades, suficiente para cubrir "al menos la demanda de tres años".

En este sentido, los analistas de Merrill señalaron que no se trata de un problema uniforme y advierten de que las regiones con mayor problema de sobreoferta serían Andalucía, Castilla La Mancha y Murcia, seguidas de Islas Canarias, Aragón y La Rioja.

Asimismo, el banco señaló que el enfriamiento del mercado inmobiliario y las restricciones de crédito restan interés al mercado inmobiliario español de cara a la demanda extranjera, mientras que advierte de que, pese al fuerte crecimiento de la inmigración registrado, "las evidencias demuestran que un significativo número de inmigrantes fueron contratados por empresas de la construcción, lo que, ante el áspero escenario para el sector, apunta a que la demanda de vivienda por parte de los inmigrantes está también destinada a caer".

El Gobierno catalán ha aprobado un decreto llamado de ''avalalquiler'' que establece una garantía de seis meses a los propietarios de una vivienda ante situaciones de impago del alquiler. Algunos de los requisitos que se les pedirá a los dueños serán no haber exigido más de dos meses de fianza a los inquilinos y que la renta no supere una determinada barrera dependiendo de la ubicación del inmueble.

Se trata de un conjunto de actuaciones destinadas a favorecer el acceso a la vivienda con el objetivo de incrementar la vivienda de alquiler en el mercado y hacer frente a uno de los "principales temores" que tienen los propietarios a la hora de poner su piso en alquiler: "la sensación de vulnerabilidad ante de situaciones de insolvencia", según informó la Generalitat.

El decreto es una de las medidas previstas en el Pacto Nacional para la Vivienda y en la ley del derecho a la vivienda en el ámbito de Cataluña. Estos documentos promueven la implantación de medidas como la aprobada con la finalidad de impulsar actuaciones que favorezcan el acceso a la vivienda. Con este decreto, el Gobierno catalán pagará al propietario hasta seis meses de alquiler siempre que éste haya instado y obtenido una sentencia de desahucio por impago.

El alquiler mensual de cómputo será el depositado como fianza obligatoria. Una vez obtenida la sentencia, y presentada la documentación en el Incasòl (Instituto Catalán del Suelo), el arrendador recibirá, en un plazo de dos meses, las mensualidades no cobradas desde el inicio de la acción judicial.

Los requisitos para poder ser beneficiario son que la renta mensual no supere los 1.500 euros en la ciudad de Barcelona; los 1.200 euros en los municipios de la zona A de protección oficial; los 1.000 en la zona B; los 800 en la zona C y los 600 en la zona D.

Así mismo, no haber exigido una fianza superior a dos mensualidades de renta, ni ninguna otra garantía adicional para la firma del contrato. También es requisito haber depositado en el Instituto Catalán del Suelo el contrato íntegro del alquiler, la fianza y un documento de compromisos relativo al ''avalloguer''.

El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda podrá actualizar los límites de las rentas que prevé el decreto catalán en función de los indicadores de que disponga la Secretaría de Vivienda en cada momento sobre las rentas medias de los contratos de alquiler en las diferentes zonas. En 2007, el precio medio del alquiler en Cataluña fue de unos 850 euros, y en la ciudad de Barcelona no llegó a los 1.000.

Las pequeñas inmobiliarias están en vías de extinción en Barcelona, tras soportar largos meses en que las ventas de pisos han caído en picado. Pero las agencias especializadas en alquileres han visto cómo su actividad se disparaba de forma inversamente proporcional: un alud de propietarios particulares, inversionistas y constructoras están optando por ofertar viviendas --que no logran vender-- para alquilar, con el resultado de que Barcelona cuenta con la mayor oferta de inmuebles en arrendamiento de los últimos años. Los carteles en los portales, las webs inmobiliarias y las propias agencias dan fe de la nueva tendencia. ¿Lo más solicitado? Los pisos de entre 800 y 1.100 euros. El precio manda por encima de la ubicación.
La venta de pisos en Barcelona comenzó a perder fuelle el 2006, y a lo largo del año pasado bajó hasta llegar a la actual situación, en que algunas agencias inmobiliarias supervivientes a esta crisis cifran incluso en un 75% descenso de las transacciones. Ante este nuevo panorama han aparecido en escena nuevas figuras, al margen del tradicional patrimonialista interesado en obtener rentas mediante el arrendamiento de propiedades, explica Óscar Gorgues, director general de Forcadell.

NUEVA COYUNTURA
Al caudal habitual de pisos en alquiler se han agregado ahora los aportados por particulares que llevan meses tratando de vender su piso para asumir el pago de otro que ya han comprado y que, apremiados por la urgencia, optan por alquilar el primero; también están los inversionistas que ahora no ven rentable la venta de las viviendas que compraron para revender, y las constructoras que ven cómo ahora las promociones tardan muchos meses en despacharse y eligen poner los pisos en alquiler, aunque sea temporalmente, para afrontar sus deudas, detalla Gorgues.
El centro de Barcelona sigue siendo la zona más buscada, porque está al alcance de ejecutivos o trabajadores de paso que pueden permitirse mensualidades más altas. A ellos se unen los que quieren vivir en el corazón de la metrópoli. Y el Eixample lo acusa en forma de precios más altos (a unos 15 euros por mes el metro cuadrado, frente los 12 que predominan en otras zonas). Pero son muchos los que al tratarse de una vivienda temporal sacrifican preferencias de ubicación --prefiriendo los distritos más próximos al centro-- para pagar menos, coinciden en apreciar distintos comerciales del sector entrevistados.
Fuentes del portal inmobiliario idealista.com constatan que las demandas de pisos en alquiler se están disparando por encima de lo habitual. Así, en su web, el pasado enero registraron más de 219.000 búsquedas de clientes dispuestos a comprar, frente a 259.000 que pretendían alquilar. Esta última cifra supone un crecimiento del 38% respecto al mismo mes del 2007. "Por primera vez las búsquedas de alquiler han sido superiores a las de compra", destaca un responsable. A nivel de demandas, el 24,4% se han concentrado en el Eixample, seguidas de un 11,4% en Ciutat Vella, un 10,2% en Sarrià-Sant Gervasi y un 9% en Gràcia. El último puesto es para Nou Barris, con el 2,2%.
La administración Fides Pisos, especializada en alquileres, vive a pie de calle la nueva coyuntura. "Antes recibíamos cada día unas 40 llamadas de interesados en alquilar, ahora son más de 70", explica su director, Jorge Ruestes. El especialista matiza que son muchas las personas que se deciden a arrendar en lugar de comprar, a la espera de cómo evolucione el mercado, pero también están limitadas en sus presupuestos, por lo que buscan pisos casi inexistentes o bien optan por renovar sus actuales contratos y se resignan a lo que tienen por no poder pagar más.

El presidente de la patronal de promotores madrileños, José Manuel Galindo, afirmó hoy que 2008 y 2009 serán años "difíciles" para el sector, ya que el esperado "ajuste" del mercado residencial se ha visto agravado por la crisis en los mercados credicticios.

Por ello, llamó a bancos y cajas a establecer, como "compañeros de viaje" de las empresas inmobiliarias que son, un "diálogo" basado en la "confianza" para llegar a una "solución" ante la falta de liquidez y la ralentización en la concesión de créditos.

Galindo, que participó en un almuerzo-coloquio organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE), explicó que el sector de la construcción se caracteriza por una alta dependencia del crédito, por lo que la colaboración de las entidades de crédito será "crucial" y "clave" en el desarrollo futuro del sector, sobre todo, cuando aún no se conoce la duración ni el alcance de la crisis de liquidez.

Con todo, el presidente de Asprima pronosticó que las entidades financieras seguirán refinanciando a aquellas empresas inmobiliarias con activos "buenos" y "sólidos", mientras que las empresas "oportunistas" saldrán del mercado. En este sentido, afirmó que "se ha purgado muchísimo, aunque aún queda una parte por purgar".

Malos presagios para el empleo

La consecuencia más grave de este proceso será una menor creación de empleo en el sector de la construcción. Según el cálculo de los promotores madrileños, la actual fase de ajuste podría costarle al sector hasta 700.000 empleos en 2008. Además, afirmaron que "el peor año para el empleo será 2009".

Asimismo, Galindo afirmó que la obra pública no está en situación de absorber todos estos puestos de trabajo, ya que el índice de ocupación por millón invertido en este segmento es menor al del sector privado. Por ello, consideró que la solución al problema pasa por incorporar menos personas al mercado de trabajo o facilitar su trasvase a otros sectores.

Con todo, Galindo matizó que estas vías son efectivas siempre que se mantengan niveles de crecimiento económico por encima de parámetros que permitan la creación de empleo, cosa que, a su juicio, parece asegurada en 2008, pero que en 2009 "será más difícil".
Llamada de los agentes

Por otro lado, Galindo hizo un llamamiento a los diferentes agentes del sector para garantizar su buena salud durante los próximos años y se mostró partidario de firmar para ello un pacto de Estado.

Así, consideró, en primer lugar, que las empresas promotoras deberán analizar en profundidad su situación patrimonial y de tesorería. Por otro lado, pidió a las administraciones públicas que se flexibilicen las exigencias de los planeamientos y se agilicen los procedimientos urbanísticos.

Por ahora los intentos no parecen ser los más adecuados. A propósito de la declaración firmada por los promotores, a nivel nacional, con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), por el que se estima la construcción en un año de 200.000 viviendas protegidas, Galindo se mostró esceptico y aseguró que para eso será necesario liberar suelo de los ayuntamientos y asegurar una fuente de financiación.

La demanda volverá a presionar

Pese al panorama poco halagüeño para el sector durante los próximos años, Galindo dió unas pinceladas de optimismo. Así, consideró que la desaceleración de la actividad en el segmento residencial supone una vuelta a la normalidad en el mercado. Así, ante la disminución de la demanda, que, en parte se explica, por las previsiones de caídas de precios, se está frenando la producción para dar salida a los stocks sin vender antes de emprender nuevas promociones.

Sin embargo, desde Asprima se afirma que existe una "rigidez" de los precios frente a posibles bajadas, ya que las promociones comprometidas responden a planes de negocio elaborados en otras condiciones del mercado, y una caída de precios podría conllevar "complicaciones". En este sentido, aseguró que la demanda no se frenará ante estas expectativas de rebajas, ya que la necesidad de emancipación no permitirá esperar tanto tiempo. Así, se mantendrá una demanda de 450.000 viviendas anuales, de forma que se podrán construir 4,5 millones de viviendas en los próximos diez años.

El ajuste podría durar más

El discurso de Galindo fue algo más optimista que el de su predecesor en la jornada organizada por la APIE, el experto en el sector y profesor del Centro de Formación Garrigues, José Barta, quien auguró que el proceso de ajuste se prolongará entre dos y cuatro años más.

Según Barta, la entrada en vigor del nuevo sistema de valoración de suelos, a raíz de la Ley de Suelo, ha propiciado que aquellas superficies que "antes eran valoradas en función de su expectativa de urbanizables cuentan hoy con una capacidad de entorno al 90% menos de financiación".

Esta situación, prosiguió, "crea auténticos dramas empreasariales cuando, como consecuencia de la dilación característica de los procesos urbanísticos, se producen vencimiento de los créditos y se acude a la renovación de los mismos".

Por último, Barta señaló que podrían producirse una caída de los precios de la vivienda en 2008, de seguir el sector una cadencia similar a la experimentada durante la crisis inmobiliaria de principios de los 90.

Así, la vivienda pasó de crecer un 6,7% en 1990 a un 2% (4,7 puntos menos) en 1991, para caer un 1,5% en 1992. Por su parte, la desaceleración en 2007 fue también de 4,7 puntos, hasta crecimientos del 5,1%. Según Barta, el siguiente paso podría ser una caída de precios en 2008, lo que supondría una desaceleración de más de cinco puntos.

La ralentización de la construcción y del mercado de la vivienda no sólo afectará al negocio bancario, también pasará factura al sector de reunificadores de deuda e intermediarios financieros. Su estructura y composición cambiará en los próximos meses. Según la patronal Asifin y la asociación Anaf, la desaceleración económica provocará una "limpieza" de agentes, "sólo sobrevivirán los mejores".

Este fenómeno, además, se verá impulsado por la regulación del sector que se avecina, que pretende fijar las reglas de juego. Hasta ahora ha proliferado sin una normativa concreta, lo que ha conllevado una crítica por parte de asociaciones bancarias y financieras.


Regulación del sector

A juicio de los presidentes de Asifin y Anaf, Marc Castellarnau y Salvador Cerezo, la legislación obligará a la creación de un registro y limitará los campos de acción "en beneficio tanto de clientes como de empresas", que supondrá "la exclusión de los conocidos chiringuitos financieros o entidades que practican la usura". "Por falta de regulación hay algunos que se están colando en este negocio y practican la usura, con créditos a un interés de hasta el 90 por ciento anual a los que nadie puede hacer frente", señaló Cerezo.

Se calcula que existen entre 8.000 y 10.000 oficinas que se dedican a la reunificación de deudas, un número que en el futuro descenderá, asimismo, por un proceso paralelo. Castellarnau pronosticó una oleada de fusiones entre estos agentes y de compras por parte de bancos o aseguradoras, como la realizada recientemente por Santander y BNP Paribas sobre UCI.

En los últimos años se ha producido un auge de los intermediarios financieros como consecuencia del aumento de las dificultades económicas de las familias y empresas españolas debido, sobre todo, a la subida de los tipos de interés.

Este año, el volumen de negocio de las reunificadoras crecerá un 35 por ciento, cinco puntos más que en 2007. Éstas cobran a los clientes, de media, un 3 por ciento de la financiación en cuestión en las labores de asesoramiento para hacer más ligero el pago de los créditos.

A pesar, dicen, de que comprar un piso es una inversión segura y prevén rebajas en las hipotecas
Los parados que genere el sector tienen complicada su ocupación en las grandes obras
La saturación del mercado de la vivienda, lastrado por precios desmedidos durante años, y la puntilla de la crisis subprime han dejado temblando a muchas empresas y a las mismísimas estadísticas de empleo, que empiezan a resentirse por el parón del ladrillo. Las grandes inmobiliarias, agrupadas en el denominado G-14, manejan datos nada tranquilizadores. El lobby cree que si el número de pisos iniciados cae de manera pronunciada la destrucción de empleo en el sector puede llegar a los 466.000 puestos de trabajo directos, sólo este año. Aún así, el grupo insiste en que la compra de una vivienda es una inversión rentable a largo plazo, y augura rebajas en las cuotas de las hipotecas a partir de abril por un recorte del euribor. Los expertos dudan de la capacidad del resto de la construcción de absorber a los parados del negocio residencial.

Aunque las estadísticas de iniciación de pisos, visados y transacciones llegan siempre con varios meses de retraso, el consenso en el sector es que ayer todo está ''congelado''. Muchas de las promociones pensadas para la segunda mitad de 2007 se pospusieron para tiempos mejores, y otras que ya estaban en marcha se pararon por completo. El porqué es claro: no se vende casi nada y las obras cuestan un buen dinero, que cada día está mas caro. La prueba está en las mismas calles, repletas de carteles; y en las obras, donde las casetas o no funcionan o se han retirado.

Los cálculos del G-14 señalan que de unas 503.000 casas vendidas en 2007 se pasará este año a comercializar 305.000. Ese recorte supondrá que el empleo directo en la vivienda caerá de 1.188.000 trabajadores a poco más de 720.000, un 38,7% menos o, lo que es lo mismo, 466.000 puestos destruidos por el frenazo del ladrillo. De ese contingente de desempleados, muchos de ellos con poca o ninguna formación, las empresas calculan que el resto de la construcción podría rescatar a apenas 40.000, con lo que la destrucción de empleo neta afectaría a 426.000 personas. Algunas voces recuerdan también que España viene de una cota máxima de empleo en estas actividades, con lo que los recortes no son una catástrofe, aunque sí algo a vigilar muy de cerca.

Impacto indirecto

Pero el problema no se queda ahí, ya que esos números se refieren sólo a los empleados de las obras, pero obvian el impacto indirecto. La vivienda no sólo da de comer a quien pone los ladrillos, sino también a miles de empresas que se dedican a instalar cortinas, cocinas o puertas de garaje. Esos pisos que no se van a hacer o a vender también dejarán en situación precaria a quienes iban a amueblarlos, a decorarlos o a asegurarlos. El Gobierno lo sabe y acelera sus planes para intentar recolocar, a base formación, a los nuevos parados inmobiliarios en sectores como la industria o los servicios.

Una de las esperanzas de los empresarios es la obra civil (puentes, carreteras, puertos, ferrocarriles, hospitales, cárceles, etc.) que, desgraciadamente, acostumbra a caer de modo notable en los años electorales. Pero además -y los grandes constructores lo reconocen, aunque sólo en privado- ese tránsito de trabajadores es muy difícil, pues el negocio residencial no tiene nada que ver con la obra pública, mucho menos intensiva en mano de obra. Una de las posibilidades que se manejan en los despachos de los promotores y que podría dar algo de aire al sector es intentar convencer al Gobierno para que facilite -a través de deducciones en el impuesto de la renta, por ejemplo- la compra de segundas residencias. Por ahora, el impulso a la vivienda protegida es la única medida anunciada por el Ejecutivo. El G-14 se ha comprometido a hacer 200.000 VPO al año. Una cifra desorbitada a todas luces si se tiene en cuenta que el grupo sólo representa al 6% del sector.

Inversión segura

El G-14, que reconoce abiertamente que ha tocado todas las puertas en busca de ayuda -y eso incluye al Gobierno-, destaca en sus informes que la vivienda sigue siendo una inversión segura a largo plazo. «La menos rentabilidad de los pisos frente a la Bolsa se ve más que compensada por la mayor seguridad», dice el lobby en su página web. Todo un mensaje de «No dejen pasar la oportunidad, compren ustedes ayer mismo un piso».

La cuestión es que las hipotecas son mucho más caras que hace poco tiempo, y que bancos y cajas miran con lupa a los solicitantes, a los que piden muchas más garantías que antaño. Las entidades también aprietan a las empresas del ladrillo, muchas de ellas endeudadas hasta las cejas

El tamaño medio de los pisos en bloque visados para construir en los 11 primeros meses de 2007 se situó en 98,29 metros cuadrados, frente a los 99,37 del mismo periodo del ejercicio anterior, lo que supone un ligero descenso.

Según datos del Ministerio de Fomento, la superficie aumenta sin embargo en las viviendas unifamiliares, aunque es muy limitada, al pasar de 166,5 entre enero y noviembre de 2006 a 166,8 de 2007.

Si se analiza la variación mensual la evolución es bien distinta. Así, el tamaño de los pisos en bloque creció de 97 metros cuadrados en octubre a 99,6 en noviembre, aunque se mantiene un metro por debajo que en el mismo mes del año anterior.

Mientras, en el caso de las viviendas unifamiliares, la superficie bajó de 170,9 metros cuadrados en octubre a 169,2 en noviembre, aunque es mayor con respecto al mismo mes del año anterior, cuando el tamaño medio fue de 168,3 metros.

Remontándose a la serie histórica desde el año 2000, los datos revelan un descenso del tamaño medio de los pisos en bloque de un 5,6% hasta 2006, mientras que éste creció un 14,4% en las viviendas unifamiliares. Así, se pasó de 105,5 metros cuadrados en el año 2000 a los 99,5 de 2006 en las primeras, y de 145,1 a 166 en las unifamiliares

Los videos colgados en Internet que emiten visitas guiadas a pisos se están perfilando como nueva herramienta para comercializar viviendas, frente a otras tradicionales como son la venta sobre plano y el piso piloto, según ha indicado Globaliza.com.
El portal inmobiliario prevé que en el plazo de tres años no habrá apenas promotoras inmobiliarias que no utilicen el video como herramienta estratégica para mostrar sus pisos pilotos y sus promociones. Globaliza explicó en un comunicado que el vídeo inmobiliario ofrece al potencial cliente una imagen "cercana y lo más real posible de la vivienda". Se trata de una miniproducción de entre tres y cuatro minutos de duración con la que un actor nos muestra, en visita guiada, la vivienda.

Según la firma, las grandes empresas del sector están ya incorporando esta estrategia de márketing, por considerar también que influye de forma positiva en la imagen que transmiten agencias y promotoras desde sus plataformas en Internet. Además, a través de un registro de las visitas al video, las empresas pueden conocer los tipos de vivienda que generan mayor interés entre potenciales compradores.

Por todo ello, Globaliza.com ha suscrito un acuerdo con Observad.com, productora especializada en contenidos ''online'', para ofrecer servicios profesionales de grabación de videos inmobiliarios.

El precio de la vivienda de segunda mano bajó un 0,9% en Cataluña y un 0,8% en Madrid en el mes de enero respecto al cierre de 2007, mientras que en el conjunto en España experimentó un descenso del 0,97%, según el portal inmobiliario y del hogar Facilisimo.com. En concreto, en Madrid capital el descenso fue del 0,98%, lo que situó el precio medio del metro cuadrado en los 4.065 euros. Además, el único incremento superior al 1% registrado se localizó en el municipio de Alcobendas (+2,51%).

Por su parte, San Fernando de Henares (-5,86%), San Sebastián de los Reyes (-4,44%) y Valdemoro (-3,90%) reflejaron las mayores bajadas durante el primer mes del año. En el caso de Cataluña, Barcelona capital registró un descenso superior al de la media, con una bajada del 1,27%, lo que situó el precio del metro cuadrado en 4.745 euros.

Además, el precio de la vivienda de segunda mano descendió en todas las provincias catalanas, siendo Lleida la más afectada, con una bajada del 1,97%, seguida de Tarragona (1,77%), mientras que en Girona la caída fue del 0,23%.

En la provincia de Barcelona, Espulgues de Llobregat y Mataró son las dos poblaciones que más incrementaron sus precios, con subidas del 4,73% y el 3,23%, respectivamente, en lo que va de año. Por el contrario, los mayores descensos se produjeron en Barberà del Vallès, con un 5,14%, y Montcada y Reixac, con un 2,59%.

Entre 30.000 y 40.000 agencias inmobiliarias para la venta de pisos se cerraron en el 2007, sobre un total de 100.000, y la tendencia se ha prolongado durante el primer mes del 2008, según coinciden en señalar diversas fuentes del sector. Según el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), Óscar Martínez Solozábal, "las consecuencias para el empleo han sido muy malas", si se tiene en cuenta que en cada agencia se ocupan unas cinco personas, de media. "Muchas agencias esperaron a fin de año para cerrar, y otras, a enero".
Por eso, a Martínez Solozábal le encaja la explicación que aportó el lunes el ministro de Trabajo, Jesús Caldera, quien atribuyó al sector inmobiliario, más que a la construcción, gran parte de los 132.378 nuevos parados de enero. Según datos de Trabajo a los que ha tenido acceso EL PERIÓDICO, 67.131 nuevos parados de enero están relacionados con la caída en la venta de pisos, de los que casi la mitad son comerciales y el resto pertenece a otros colectivos como directivos, titulados y personal de limpieza, informa Francisco J. de Palacio.
"El 2008 va a ser muy duro, pero es muy difícil que lo sea tanto como el 2007. No se puede cerrar otro 40% de agencias", explica Martínez Solozábal. Antes del reciente boom, el parque de agencias era de 25.000.
Según los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi), la mayor parte de los cierres se han producido después del verano, tras la restricción del crédito provocada por la crisis hipotecaria de EEUU. El presidente del colegio de Granada, Germán Navarro, declaró a Efe que los cierres han tenido una mayor incidencia en la costa. Más del 80% de quienes vendieron una vivienda en el 2007 no obtuvieron el precio que deseaban.

CAÍDA DE LAS VENTAS
Tecnocasa, la mayor franquicia de agencias inmobiliarias en España, presentó ayer los resultados del 2007 que ilustran las dificultades del sector. El número de oficinas franquiciadas pasó de 1.052 a 665, lo que implicó el cierre de 387, el 36%.
La facturación del grupo en España fue de 51 millones (frente a 56 del año anterior) y el beneficio neto se redujo a 8,8 millones (frente a los 14,5 millones del 2007). Las oficinas de Tecnocasa vendieron 16.760 viviendas, el 26% menos, por un total de 3.018,75 millones, el 31% menos. El importe medio de los pisos vendidos por Tecnocasa fue de 180.116 euros, 3.258 menos que en el 2006.
Para el 2008, el presidente en España del grupo de origen italiano, Angelo Ciacci, espera "consolidar lo que tenemos", sin grandes variaciones. Pese a todo, Ciacci dijo observar el momento "con tranquilidad", por no estar endeudados, al ser una franquicia donde las oficinas no son en propiedad. "Somos un grupo con 30 años de experiencia y ya hemos vivido otros ciclos. Lo que está pasando en España tenía que pasar".

El presidente de la comisión técnica de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Josep Donés, aseguró ayer que en los últimos diez años se ha construido en España "el doble de viviendas de las necesarias", y que una buena parte de ellas se compraron como fuente de inversión.

En el marco de unas jornadas para fomentar el alquiler organizadas por la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade), Donés manifestó que una parte importante de estas viviendas que no están en uso, y que los propietarios compraron porque "no había productos de inversión en el mercado que les aseguraran el poder adquisitivo de sus ahorros", podrían entrar en el mercado de alquiler siempre y cuando haya garantías.

Al respecto, afirmó que las medidas de avales a los propietarios que decidan poner sus viviendas en alquiler promovidas por la Secretaría de Vivienda de la Generalitat "están bien", aunque aseguró que "hay una absoluta inseguridad ante los impagos" que requiere más garantías.

En cuanto al panorama general del sector de la construcción, explicó que "no es verdad" que el cambio de coyuntura económica se traduzca en que "todo el mundo quiere alquilar", sino que "existe una demanda contenida" de compra que está posponiendo su decisión ante los anuncios de más bajadas de precios en los próximos meses.

El presidente de la comisión técnica de la APCE destacó que el futuro del mercado promotor pasa obligatoriamente por la diversificación y apostó por la posibilidad de que los promotores puedan construir promociones de viviendas mixtas de alquiler y de compra. Aunque para esta última opción, aclaró, es necesaria una "seguridad tanto jurídica como económica".

Donés aseguró que a partir de mediados de febrero la Generalitat y la APCE deberán negociar un acuerdo para determinar qué hacer con los 8.000 pisos nuevos sin vender que tiene Barcelona, según datos proporcionados por la propia asociación.

Otra de las consecuencias de la falta de compradores en el mercado libre, parte de este stock podrá recalificarse como vivienda social a precio concertado catalán - un precio intermedio que figura en el pacto y la ley de la Vivienda-, que permitirá a los ciudadanos con ingresos superiores acceder a vivienda protegida.

Según Donés, esta opción "beneficiará a ambas partes", promotores y ciudadanos, ya que es vivienda de "acceso directo" porque ya está construida, y aseguró que el precio por metro cuadrado que poseerá esta tipología de vivienda social se hará público de "manera inminente".

Unos 8.000 pisos de nueva construcción aguardan comprador en la provincia de Barcelona. La cifra es el resultado del último recuento del propio sector, según fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Barcelona (APCE), y supone el 40,2% de los pisos o casas "que están en proceso de comercialización".

A falta de compradores en el mercado libre, el futuro de estos pisos pasa en parte por su recalificación como viviendas sociales a precio concertado catalán. Se trata de una modalidad de viviendas a precio intermedio que figura en el Pacto y la Ley de la Vivienda y que está pensada para los ciudadanos cuyo nivel de ingresos es elevado para pedir pisos sociales pero demasiado bajo para acceder al mercado libre.

Intensas negociaciones
La clave de la reconversión está en las duras negociaciones que mantienen la Generalitat y los promotores sobre los precios de venta de este tipo de pisos. Mientras que la Generalitat quiere que el metro cuadrado sea lo más barato posible, los constructores quieren justo lo contrario: no tener que bajar demasiado el precio. De acuerdo con uno de los borradores de los que disponen las partes, el metro cuadrado de venta estaría entre 3.700 euros en la zona A1 (Barcelona) y 2.300 en la zona C, la más alejada.

"Las negociaciones están casi cerradas", afirman unos y otros desde mediados de noviembre pasado. "El acuerdo es inminente", siguen diciendo esta semana tanto la secretaria de la Vivienda de la Generalitat, Carme Trilla, como fuentes de la APCE.

Ambas partes se juegan mucho. Los privados, dar salida a un producto que no venden y que en no pocas ocasiones está ligado a una deuda. Para la Generalitat es una oportunidad de oro de crear una bolsa de vivienda a precio concertado sin tener que construirla. La legislación catalana, además, permite calificar parcialmente. Esto es, sólo determinados pisos de un edificio.

Además de la pugna por el precio, otra de las cuestiones clave de las negociaciones es la superficie máxima que podrán tener los pisos de precio concertado catalán. La Generalitat no quiere que pasen de 80 o 90 metros cuadrados, para que el precio no se dispare, mientras que a los promotores les gustaría poder colocar también los pisos más grandes.

madrid. El número de promotoras inmobiliarias, unas 160.000, descenderá en los próximos años como consecuencia de la crisis que registra el sector y el endurecimiento de las condiciones de financiación, según un informe de la firma de análisis de sectores DBK.

La firma explica que el descenso que la demanda de vivienda registra desde el pasado año ha motivado que el negocio inmobiliario pierda atractivo para la entrada de nuevos competidores.

Asimismo, apunta que los altos precios alcanzados por el suelo finalista y el endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de las entidades financieras están comenzado a actuar como "barreras de entrada" de nuevas empresas al sector.

El estudio de DBK revela también que la actual coyuntura del sector comenzará a reflejarse en las cuentas de resultados de las inmobiliarias correspondientes al ejercicio 2007. Según sus datos, las veinte mayores inmobiliarias españolas redujeron hasta el 10% el crecimiento de sus ingresos en 2007, que sumaron unos 15.500 millones de euros

La cuarta edición de la feria Casa Pasarela, que se celebrará en Ifema del 14 a 17 de febrero con unas 150 empresas y diseñadores mundiales, acogerá cuatro proyectos para potenciar la actividad comercial de la industria del mobiliario de vanguardia y decoración.
Los proyectos "Abecedario con M de Madrid", "Huellas", "Econciencia" e "I+D+Art" pretenden promocionar tanto la actividad de este sector como el trabajo de los diseñadores que se dedican a la moderna industria del "hábitat integral", que fabrica todo tipo de objetos decorativos, electrodomésticos y muebles de vanguardia.

Esta iniciativa, impulsada por el diseñador Juan Orgax, tiene como finalidad que el sector del mobiliario y la decoración "incorpore el diseño como instrumento imprescindible de la modernización de la industria", según la organización.

Cooperación entre diseñadores y empresas
"Abecedario con M de Madrid" será uno de proyectos más representativos de la feria, con el que se fomentará la cooperación entre diseñadores y empresas de Madrid a través de la incorporación del diseño para la modernización de su cartera de productos, impulso de nuevas líneas de fabricación y promoción de nuevas estrategias de internacionalización de las compañías.

En esta iniciativa participarán 12 empresas del sector de la industria de hábitat de la Comunidad de Madrid, 12 importantes creadores industriales y una docena de diseñadores gráficos españoles de primer nivel, para desarrollar de forma conjunta todo tipo de tendencias y propuestas en muebles y objetos.

"Huellas de Abecedario" promocionará las propuestas de 12 diseñadores noveles para dar a conocer su actividad en el sector.

"Ecociencia"
Con la iniciativa "Econciencia" se pretende concienciar sobre la importancia del ahorro energético con la presentación de seis trabajos elaborados por reconocidos diseñadores, en los que se interpreta de forma artística las fórmulas para el ahorro en la iluminación, consumo de electrodomésticos, agua, calefacción, aire acondicionado y otros los elementos constructivos del hogar.

Por su parte, el proyecto "I+D+Art" albergará una muestra en la que se fusionan distintas disciplinas, especialmente las relacionadas con la arquitectura urbana, con obras de famosos arquitectos como Calatrava, Ferrater, Santonja o Toyo Ito.

Dentro de este espacio se expondrá la "Avenida I+D+Art", en la que se mostrarán piezas que representan distintos conceptos de arquitectura urbana.

MADRID.- La Federación de Municipios y Provincias (FEMP) se comprometió con las inmobiliarias a que los ayuntamientos pongan suelo en el mercado para la construcción de unos 200.000 pisos de protección oficial (VPO) anuales. Persigue el doble objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y garantizar la actividad y el mantenimiento del empleo en el sector ante la crisis que atraviesa.

Así se establece en la declaración de intenciones suscrita entre Fernando Martín, presidente del G-14, el grupo de las principales inmobiliarias, y el presidente de la FEMP, Pedro Castro. El número de viviendas protegidas que los ayuntamientos impulsarán coincide con las que actualmente se demandan, según el G-14. En virtud de sus cálculos, de la actual demanda potencial de unas 450.000 viviendas anuales, entre 200.00 y 250.000 corresponden a VPO.

Para el también presidente y primer accionista de Martinsa-Fadesa, el acuerdo con la FEMP supone un "paso adelante" en el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda, pero también un elemento "importante" en materia económica y de empleo para "dinamizar" el sector en un momento "especialmente sensible". "Se atraviesan los momentos menos brillantes de los últimos años", según dijo.

"En momentos de desaceleración, las reformas que ya eran necesarias y se planteaban en el pasado cobran ahora especial urgencia", añadió en referencia a la necesidad de promover pisos protegidos. En esta línea, el presidente de la FEMP consideró que si los ayuntamientos son capaces de cumplir con la promoción de este suelo "la crisis del sector puede empezar a ver la luz al final del túnel". Para ello, la Federación difundirá el acuerdo entre los ayuntamientos y les invitará a sumarse ya a adaptar al mismo sus políticas de vivienda y suelo.

Las dos instituciones pretenden además que este convenio constituya el primer eslabón en la consecución de un gran acuerdo nacional por la vivienda. Trabajarán para integrar en el mismo al Ministerio de Vivienda, al resto de patronales, asociaciones, sindicatos e instituciones relacionadas con el sector, e incluso al sector financiero
En este punto, Fernando Martín aseguró que la banca no ha fijado ningún tipo de restricción financiera para el sector de la vivienda protegida, sino que, al contrario, "apuesta claramente" por este segmento, por lo que estima que no será difícil un acuerdo con ella.

Agilizar los trámites urbanísticos
En el convenio suscrito, la FEMP se compromete también a atender una de las históricas reivindicaciones del sector, esto es, fomentar la transparencia, flexibilidad y agilidad de las tramitaciones urbanísticas.

El G-14 advirtió recientemente de una eventual nueva escalada de los precios de los pisos en caso de que ayuntamientos y administraciones autonómicas no pusieran suficiente suelo en el mercado mediante la agilización de los trámites urbanísticos.

Asimismo, asumen la necesidad de construir las viviendas que la sociedad actualmente demanda flexibilizando los planes urbanísticos. Los firmantes apuntaron la posibilidad de hacer un mayor número de viviendas de menor tamaño, más asequibles y acordes con la demanda de este tipo de pisos. En virtud del convenio se creará una comisión paritaria de seguimiento para abordar los puntos del acuerdo y asignar el número de viviendas a promover en cada región y municipio

La producción de la construcción en la eurozona se redujo un 0,8% interanual en noviembre, y se recortó en el mismo porcentaje respecto al mes precedente, informó hoy la oficina comunitaria de estadística, Eurostat. En la Europa de los 27, la producción de la construcción se redujo un 0,2% en noviembre respecto a octubre, pero aumentó un 0,8% en términos interanuales.

De entre los países en los que hay información disponible, la construcción aumentó en seis estados y descendió en cuatro. Los mayores incrementos se registraron en Rumanía (32,6%), Polonia (11,1%) y Eslovenia (9,1%).

España, que registró un descenso del 6,2% interanual, ocupa el tercer lugar entro los países en los que más descendió la construcción, por detrás de Alemania y Eslovaquia (-6,3% en ambos casos). En tasa mensual, España registró el mayor descenso de la construcción, del 3,9%, seguido de Portugal (-2,8%) y Eslovenia (-2,6%).

La construcción de edificios se redujo un 0,7% en la eurozona, pero aumentó un 1,2% en la Europa de los 27, mientras que las obras de ingeniería civil descendieron un 1,2% en la zona euro, pero crecieron un 0,1% en la Europa Ampliada.

Según la reforma del PEV, todas aquellas casas de menos de 90 metros cuadrados que lleven sin vender más de un año y no superen los nuevos precios máximos establecidos por el Ejecutivo podrán pasar a ser consideradas como protegidas usadas, por lo que su compra estará bonificada y llegará a más compradores potenciales.
Los nuevos precios máximos establecidos por el Ministerio de Vivienda para los pisos protegidos usados pretenden acabar con el fuerte stock de casas sin vender que tienen algunos promotores. Para ello, algunas inmobiliarias tendrán que rebajar sus precios un 35% de promedio en Madrid o un 38% en Barcelona.

Cuando los precios estén por encima de los nuevos baremos, el promotor que quiera acogerse a este mecanismo deberá rebajarlos. El problema es que mientras en unas zonas los descuentos a realizar serán fácilmente asumibles por las empresas, como en la ciudad de Valencia donde el descuento medio deberían ser del 5,5%, en otras grandes capitales como Madrid y Barcelona las rebajas tendrían que alcanzar el 35% o el 38% de promedio respectivamente.

Los cálculos realizados por este periódico se han realizado comparando el precio medio de la vivienda hasta ahora considerada nueva (con dos años de antigüedad) que publica el Ministerio de Vivienda con los nuevos precios máximos autorizados para esas mismas zonas.

Esto da como resultado que una vivienda nueva en Madrid a finales del tercer trimestre de 2007 (los datos de final del cierre del año se darán a conocer el próximo viernes) costaba de promedio 4.093,2 euros el metro cuadrado, frente a los 2.668,16 euros que podrá pasar a costar a partir de ahora con sólo un año de antigüedad, lo que significa un abaratamiento necesario del 34,8%. En el caso de Barcelona, la situación es muy similar, ya que en la capital catalana los precios de los pisos de nueva construcción alcanzan los 4.302,5 euros, un 38% por encima del nuevo límite establecido.

Distintos promotores consultados destacan que esta medida tendrá más efectos en aquellos lugares donde la distancia entre el precio de la vivienda libre y la protegida no sea muy amplia, ''ya que es evidente que ninguna empresa puede asumir rebajas de esta magnitud, a no ser que se encuentre en una situación financiera muy crítica, de fortísimo endeudamiento''. ''Donde mejor funcionará es, por ejemplo, en las ciudades de las coronas metropolitanas de las urbes, precisamente donde existen los mayores stocks de pisos sin vender. En zonas como Móstoles, en Madrid'', señalan en una inmobiliaria.

Fuentes del Ministerio de Vivienda sostienen que esta medida está pensada para que beneficie a corto y medio plazo a unas 50.000 familias que podrían ver cómo se solventa su problema de acceso a una vivienda a precio asequible.

La tendencia es un descenso de precios en los últimos meses de 2007 que continuará a lo largo de 2008.

La muestra para el estudio de los precios medios, realizada por el portal inmobiliario Urbaniza.com, se ha tomado sobre 3.000 pisos de segunda mano, puestos a la venta en la provincia de Barcelona y que han permanecido publicados en Internet al menos durante 3 meses consecutivos.

Comparando la tendencia con la de España, el incremento es mayor en Barcelona, ya que el precio de venta medio de pisos usados en España ha crecido sólo un 0,11%.
En Madrid los precios han bajado un 1,52% en el mismo periodo del año.

La situación es bien distinta entre viviendas de segunda mano y las de nueva construcción. Barcelona es una de las capitales con mayor aumento de precio de la vivienda nueva en el transcurso del año pasado con un 8,4% (Sociedad de Tasación). Barcelona se coloca como la ciudad más cara para comprar vivienda nueva.

Barcelona es de las zonas con mayores cuotas de crecimiento continuado de precios de la vivienda, aumentando en más del 200% en los últimos 10 años.

Resumen de los datos del estudio por zonas de Barcelona:

Provincia de Barcelona
3000 pisos analizados.
Tipo de piso más habitual: 86 m2 de superficie, con un precio de 266.000 euros.
Evolución Enero - Diciembre 2007: 3.173 - 3.204 euros: +0,97%
7,6% bajaron de precio

Área Barcelonès
Muestra: 1000 pisos usados
Piso tipo: 82m2, 317.000 euros
Evolución Enero - Diciembre 2007: 3.856 - 3.928 euros: +1,86%

Barcelona capital
Muestra: 700 pisos de segunda mano.
Piso tipo: 84m2, 355.000 euros.
Evolución Enero - Diciembre 2007: 4.248 - 4.290 euros: +1%

Eixample
Muestra: 200 pisos.
Piso tipo: 86m2, 420.000 euros.
Evolución Enero - Diciembre 2007: 5.098 - 5.187 euros: +1,7%

Un fantasma recorre el palacio de la Moncloa: la posibilidad de que alguna gran inmobiliaria haga crash antes de las elecciones generales del 9 de marzo. Esta hipótesis ha ganado cuerpo en las últimas semanas, y eso explica la inquietud de los asesores más directos de Rodríguez Zapatero, que ven con preocupación el efecto ‘contagio’ que puede derivarse de la posibilidad de que alguna gran inmobiliaria (fundamentalmente las cotizadas en Bolsa) no pueda hacer frente a sus compromisos de pago, algo que podría arrastrar a otras compañías de sector.

Fuentes de toda solvencia consultadas por El Confidencial extienden esta preocupación al Banco de España, quien lógicamente también se encuentra en estado de alerta para evitar una posible crisis. La diferencia respecto del Gobierno (más preocupado por razones políticas) estriba en que el banco central está obligado a situar la solvencia de las entidades financieras por delante de los intereses de las grandes inmobiliarias. “En los órganos ejecutivos del Banco de España no se ha tratado formalmente el asunto, pero está fuera de toda duda que el gobernador hará todo lo posible para evitar que una gran inmobiliaria se vaya al traste antes del 9 de marzo. Eso sí, siempre que eso no ponga en peligro la solvencia del sistema financiero”, sostiene una fuente de toda confianza. Por su parte, en el banco central aseguran que el Banco de España trabaja al margen del 9 de marzo, y que los servicios de supervisión hacen su trabajo con toda normalidad sin atender a criterios de oportunidad política.

Otras fuentes aseguran que aunque el Banco de España no ha pedido formalmente a la banca que ‘abra la mano’ parece fuera de toda duda de que la autoridad monetaria (el BCE forma parte del eurosistema) intentará evitar el “efecto contagio” en caso de que alguna gran compañía inmobiliaria tuviera problemas de liquidez. Dicho en otros términos, el objetivo pasa por evitar que las entidades financieras cierren el grifo del dinero a las inmobiliarias, en línea con lo manifestado hace algunos meses por el propio Zapatero, quien tras estallar la crisis de las ‘subprime’ pidió a la banca que no redujera el crédito a los agentes económicos. Una decisión que, en cualquier caso, no depende del Banco de España sino de las propias entidades financieras siempre que cumplan los coeficientes de solvencia.

El ICO, al rescate

Según fuentes bancarias de toda confianza, en el sector incluso se está barajando la posibilidad de que en caso de necesidad el Instituto de Crédito Oficial (ICO) -el brazo financiero del Gobierno- habilite los fondos necesarios en caso de que alguna inmobiliaria tenga problemas de liquidez. De esta manera, se podría aislar a las entidades financieras del lastre del ladrillo, algo que es especialmente importante en un momento como el actual, en el que las propias entidades sufren por las restricciones del crédito en el mercado interbancario (en el que bancos y cajas se prestan dinero). Ayer no fue posible conocer la versión del ICO.

La posible participación del Instituto de Crédito Oficial en el rescate de alguna inmobiliaria sería coherente con las medidas adoptadas en otros países –principalmente Estados Unidos y Reino Unido-, donde las autoridades económicas han optado por intervenir de manera directa en los casos más llamativos. En EEUU con la congelación del pago de intereses para los ciudadanos afectados por las hipotecas ‘basura’ y en el Reino Unido mediante los fondos que puso el Banco de Inglaterra a disposición de Northern Rock para evitar su bancarrota.

En esta línea debe situarse la reunión mantenida a finales de diciembre por las cajas de ahorros andaluzas (a instancias de Moncloa) en aras de encontrar una solución de emergencia para la inmobiliaria Colonial.

La situación del sector inmobiliario desde el punto de vista de sus necesidades de financiación puede considerarse verdaderamente angustiosa. No en vano, el endeudamiento del sector (datos hasta el tercer trimestre de 2007) asciende a nada menos que 292.588 millones de euros -alrededor del 30% del Producto Interior Bruto-. Se trata de una cifra verdaderamente descomunal que explica la preocupación de las autoridades políticas y económicas, máxime cuando dentro de dos meses se celebran elecciones generales.

Los precios de las vivienda de segunda mano registraron bajadas en los principales mercados inmobiliarios españoles en 2007, como demuestran las caídas del 0,3% en Madrid y del 2% en Barcelona, las primeras registradas en ambas ciudades desde el año 2000. En cambio, el precio de la vivienda usada en Valencia subió un 3,7%, según el informe anual del portal inmobiliario Idealista.com.

El precio del metro cuadrado en Madrid se situó en los 4.262 euros, si bien fue inferior al registrado hace un año, cuando su coste era de 4.274 euros. Según fuentes de Idealista.com, "aunque la bajada es moderada, el descenso de los precios registrado en 2007 pone de manifiesto el fin del ciclo alcista y la entrada en un periodo de reajuste".

Por distritos, Moratalaz, que el pasado año marcó una de las subidas interanuales más importantes de la capital (+9,1%), se adjudicó la mayor caída en 2007, con un 4,6%. Por su parte, los principales incrementos se localizaron en las zonas más caras de la capital, como el barrio de Salamanca (+4,2%), Chamberí (+3,2%) o Chamartín (+2,8%), seguidas del distrito centro (+2,7%).

En el caso de Barcelona, el precio medio por metro cuadrado se situó al cierre de 2007 en los 4.769 euros, frente a los 4.865 euros de 2006. No obstante, hasta nueve municipios bajaron de precio durante este año, registrándose la mayor caída en el distrito de Sant Andreu, dónde los precios de la vivienda usada se redujeron en un 6,3%, seguido de San Martí (-4,4%), Nou Barris (-3,4%) y Horta Guinardó (-2,9%).

Por otro lado, el informe señala que el distrito de Sarriá Sant Gervasi ha experimentado un incremento en los precios de la vivienda usada del 1,4%, hasta los 5.914 euros metro cuadrado, y constata la tendencia de que los distritos más caros se están adaptando mejor a la nueva situación posterior al ''''boom'''' inmobiliario, aún a pesar de crecer por debajo del IPC (4,1% en noviembre), "lo que supone de facto bajadas reales de precio".

Valencia sube

El estudio se refiere también a Valencia, que registró un incremento del precio de la vivienda usada del 3,7%, aunque el crecimiento se vio condensado durante los dos primeros trimestres del año, coincidiendo con la celebración de la Copa América de vela. Una vez terminado el evento, se produjeron caídas del 0,7% en el tercer trimestre y del 0,2% en el cuarto trimestre.

Sólo el distrito de Camins al Grau experimentó un incremento superior a la inflación (+4,9%), mientras que otros seis distritos lo hicieron por encima del 1%: Rascanya (+3,7%), Extramurs (+3,5%), L''Eixample (+3,1%), Poblats Maritims (+2,3%), Benicalap (+1,8%) y el Pla del Real (+1,1%). Los cincos distritos en los que se registraron caídas en los precios de la vivienda usada fueron Saida (-2,2%), Jesús (-2,1%), L''Olivereta (-2%), Beniclamet (-0,4%) y Algirós (-0,4%).


La moderación no llega a los locales comerciales
Las calles comerciales de Barcelona y Madrid figuran entre las cincuenta más caras del mundo para alquilar tienda, con una renta media de 2.740 euros por metro cuadrado y año. Así, estas ciudades se encuentran en el vigésimo primero y decimosexto puesto del escalafón, respectivamente, según un estudio de la consultora CB Richard Ellis. Concretamente, alquilar el mejor local comercial de la mejor calle de Madrid exige una renta de 2.880 euros por metro cuadrado y año, mientras que en la capital catalana esta cuantía se sitúa en 2.600 euros anuales. Tanto Barcelona como Madrid registraron alzas de precio en los últimos 18 meses, un 36% y un 32%, respectivamente, por encima del 25% de Moscú, que ocupa el segundo lugar del ranking, con 8.000 euros por metro cuadrado al año, por detrás de la Quinta Avenida de Nueva York, con un alquiler de 11.400 euros anuales por metro cuadrado. Junto a dichas ciudades españolas aparece también Valencia, que ocupa en quincuagésimo lugar del ranking, con un alquiler de 1.440 euros por metro cuadrado y año. Para Rebecca Canty, analista de ''Retail'' para Europa de CB Richard Ellis, la fuerza de muchas de las economías europeas y el incremento del consumo en países como Reino Unido, España o Irlanda, explica las rápidas subidas de los precios de alquiler en los mejores emplazamientos en buena parte de las ciudades europeas.

Los españoles se gastaron hasta septiembre 2.619 millones de euros en la compra de inmuebles en otros países

La inversión de los españoles en bienes inmuebles en el extranjero ascendió a 2.619 millones de euros entre enero y septiembre, lo que supone un 69% más respecto al mismo periodo del año pasado, según datos del Banco de España.

A falta de contabilizar los últimos tres meses del año, la cifra de inversiones en los nueve primeros supera ya en más de un 11% a la registrada al cierre de 2006, que fue de 2.346 millones de euros.

Además, sólo en noviembre los españoles destinaron 297 millones de euros para la adquisición de inmuebles en el exterior, cantidad que supera en 114 millones a los 183 invertidos en el mismo mes del pasado año.

Desde 2003, las inversiones españolas en viviendas situadas en otros países han crecido progresivamente, pasando de 388 millones de euros en aquel año a 781 millones en 2004, 1.510 millones en 2005 y 2.354 millones en 2006.

La evolución de las inversiones extranjeras en inmuebles en España han seguido, sin embargo, una evolución contraria. Así, descendieron hasta los 6.650 millones en 2004, los 5.495 millones en 2005, y, finalmente, los 4.766 millones el pasado año.

Han sido más de dos años de trámite y de enorme polémica sobre el propósito de legalizar el alquiler forzoso de pisos vacíos. El Parlamento de Cataluña aprobó ayer la Ley del Derecho a la Vivienda, una norma que en su artículo 42.6 prevé que la Administración, tras comprobar que un piso permanece desocupado durante más de dos años y advertir a su propietario, puede llegar a expropiar su usufructo y alquilarla a precio social durante cinco años, en los que el propietario recibiría las rentas mensuales. Después recuperaría el uso de la casa.

La votación de la ley llega tras el dictamen del Consejo Consultivo: interpelado por la oposición (CiU y PP), declaró inconstitucional el polémico artículo, sobre el que alertaba que no daba suficientes garantías a los propietarios. Aunque el dictamen no es vinculante, los partidos integrantes del Gobierno catalán (PSC, CiU y ERC) modificaron la redacción e incluyeron las garantías que sugería el Consejo Consultivo, así como inspecciones por parte de la Administración para detectar pisos vacíos.

Hasta el último minuto, la oposición rechazó el artículo 42.6. CiU propuso que en vez de expropiación se hablase de "conciliación". El PP solicitó directamente la supresión del texto. Finalmente, ambos votaron en contra de la ley y los tres diputados del Grupo Mixto se abstuvieron. Con la ley ya aprobada, el PP reiteró que la llevará ante el Tribunal Constitucional.

Pese al rechazo de la oposición, el Gobierno catalán se mostró ayer "orgulloso" de aprobar una ley que "da respuesta al principal problema de los ciudadanos, la vivienda", en palabras del consejero de Medio Ambiente y Vivienda, Francesc Baltasar.

Aplausos
Con la tribuna de invitados abarrotada por representantes de los colectivos que han participado en su redacción (asociaciones de vecinos y profesionales, representantes de ayuntamientos, promotores, constructores, entre otros), la aprobación fue recibida con un cerrado aplauso desde los bancos del tripartito.

Esta ley llega tres meses después de la firma del Pacto Nacional por la Vivienda, un acuerdo entre el Gobierno y 34 entidades y cuyo principal objetivo es la construcción de 160.000 pisos sociales en 10 años. El presupuesto previsto es de más de 8.000 millones de euros.

Tanto la intervención del consejero de Vivienda como las de los tres grupos que forman el Gobierno catalán se centraron en defender la ley recordando que el alquiler forzoso es sólo una de las medidas que la nueva norma prevé para crear un parque de pisos sociales, "de interés general".

Partiendo de la "función social de la propiedad de la vivienda", la ley se apoya en el planeamiento urbanístico como fuente de provisión de pisos sociales e introduce novedades que también han generado gran controversia. Por ejemplo, el hecho de que los promotores privados deberán destinar el 20% de los edificios de más de 5.000 metros cuadrados que levanten en suelo urbano a viviendas públicas. Inicialmente, la ley preveía estas cesiones en inmuebles de más de 2.000 metros, pero los constructores consiguieron reducir las cesiones durante las duras negociaciones para sumarse al Pacto Nacional por la Vivienda. La ley también establece que la calificación de los pisos públicos no será inferior a 30 años y prevé un registro único de solicitantes. Además, el "principio de solidaridad urbana" contempla que en 20 años los municipios catalanes deberán tener un 15% de su parque en pisos sociales.

Más allá de la construcción, la norma prevé otros mecanismos para sumar pisos al parque de precio limitado, como que la Administración pueda ejercer el derecho de compra preferente -el tanteo y retracto- en determinadas áreas. Esta figura es de clara inspiración europea y en países como Francia permite sumar cada año miles de pisos al parque público.

Acoso y pisos patera
La nueva norma catalana aborda fenómenos hasta ahora inexistentes en la legislación, como el acoso o asedio inmobiliario, los pisos patera o los que no tienen cédula de habitabilidad. Para detectar estas situaciones, que el texto considera "usos anómalos de las viviendas", se prevé realizar inspecciones y actuar mediante sanciones.

Entre otras cuestiones, se fija en la calidad de los pisos, tanto nuevos como usados, estableciendo estándares y medidas de rehabilitación; exige unos mínimos a los profesionales que intervienen en la promoción e intermediación inmobiliaria y establece medidas de protección a los consumidores.


La controvertida normativa
- En los ámbitos declarados como de demanda residencia fuerte y acreditada, la Administración puede proceder a la declaración de incumplimiento de la función social de la propiedad y acordar el alquiler forzoso de la vivienda.

- Esta declaración se tiene que llevar a cabo en un expediente contradictorio, de acuerdo con lo que prevé la normativa de procedimiento administrativo, en la que será necesario detallar vías de fomento (promoción) que específicamente se hayan puesto a disposición de la propiedad para facilitarle el alquiler de la vivienda.

- Transcurridos dos años desde su notificación sin que se haya corregido la situación de desocupación por causa imputable a la propiedad, la Administración puede expropiar temporalmente el usufructo de la vivienda, por un periodo no superior a cinco años, para alquilarlo a terceras personas.

La situación del mercado hipotecario español en comparación con el de EE.UU. es muy diferente y por supuesto muy saneado

Las comparaciones dicen que son odiosas, pero en ocasiones resultan necesarias. Esta afirmación puede ser válida si la aplicamos a fin de poder valorar la situación del mercado hipotecario. Durante los meses de Julio y Agosto pasado se ha estado hablando insistentemente (y aun hoy siguen analizándose causas y soluciones) de la crisis hipotecaria de los Estados Unidos y aunque se repite la situación con cierta regularidad y siempre por las mismas razones, no por ello deja de ser una situación difícil, de alto riesgo de morosidad y consecuentemente de repercusiones negativas tanto la propia evolución del sector de la construcción como de la economía en ese país.

Decíamos que las comparaciones son a veces necesarias porque en este caso podemos analizar la realidad de una crisis hipotecaria como la de EE.UU. y el porqué de la misma, que surge como consecuencia de la concesión de los Subprime (créditos basura) que instrumentan las entidades financieras a titulares con una solvencia y capacidad de retorno casi nula, a través de la formalización de prestamos hipotecarios de alto tipo de interés. Estas operaciones de alto riesgo (Subprime), que ha comportado la intervención de máximo responsable de la Reserva Federal Americana Alan Greenspan e incluso del propio presidente de los EE.UU. anunciando ajustes en los tipos de interés el primero y ayudas para el pago de las cuotas el segundo, son conocidas sus características por los agentes que las conceden, pero también por los ahorradores e inversores que ávidos de una mayor rentabilidad adquieren a través de los fondos de inversión de alto riesgo (hedge fund) los subproductos derivados de los mismos (Obligaciones de Deuda Colaterales CDO) y que tienen como única garantía, el bien que muchas ocasiones está financiado al 100% a propietarios con una solvencia, en ocasiones casi inexistente, con lo cual no hay margen de cobertura.

Con esta actuación, los elementos para una crisis están servidos. Créditos con un alto tipo de interés, que se venden en el mercado con el atractivo de una mayor rentabilidad y sin garantía de retorno con la única esperanza que la rueda de la economía siga funcionando (esta es la única manera de que no falle el sistema), pero en ocasiones esta reduce el ritmo, el paro se incrementa o simplemente los bancos dejan de prestarse entre sí, dinero para este tipo de operaciones, con lo cual no existe liquidez y es cuando afloran todos los problemas (que siempre han estado latentes) y el impago de las hipotecas se hace realidad a niveles alarmantes con incrementos del 58% en el primer semestre de este año.

Esta situación, si la comparamos con la que se vive en nuestro país sin necesidad de hacer ningún análisis exhaustivo, se llegará a la conclusión que la situación de nuestro mercado hipotecario es muy diferente y por supuesto muy saneado. Aquí, aunque es cierto que siempre se pueden encontrar excepciones puntuales, la financiación de un inmueble no se efectúa por el 100% de su valor, al menos teóricamente (atendiendo a la tasación) porque las entidades financieras (tanto los bancos como las cajas) están penalizadas en sus coeficientes en el supuesto de incrementar la financiación en mas del 80% de la tasación lo cual comportaría incrementar el tipo de interés y atendiendo a la situación de fuerte oferta que todavía hoy sigue presentando el sector financiero para seguir captando nuevas hipotecas. Nadie aceptaría un incremento de los tipos de interés mas allá de un diferencial razonable (que en ningún caso llega a un punto porcentual) por un mayor nivel de financiación.

Otro factor diferencial es la valoración que efectúan las sociedades especializadas que analizan y califican la emisión de nuevos títulos con garantía de las hipotecas constituidas en España, hay que decir que las valoraciones son francamente buenas. Por ello parece que establecer una comparación (aunque sea lejana) con la situación de los EE.UU. debería llevar a los agentes económicos, políticos y por supuesto del sector inmobiliario, a revisar sus criterios de riesgo, alertas y sobretodo las calificaciones alarmistas de crisis, cuando se traten nuestro mercado inmobiliario y aunque ello no significa que nuestro mercado esté exento de riesgos, estos parecen situarse en unos niveles que permiten mantener un moderado optimismo en cuanto a su evolución.

Es cierto que los tipos de interés del Euribor siguen aumentando y previsiblemente con una tendencia que se mantendrá hasta que nos situemos en torno al 6%. Este escenario aunque lógicamente a las familias con una hipoteca pueda comportarles un mayor esfuerzo (y en ocasiones al límite de sus posibilidades), se debe entender que son tasas de interés, acorde con las del resto de los países de la U.E y que la economía puede absorber, tanto en el ámbito de inversiones empresariales como de adquisición de nuevas viviendas. Eso sí, este nuevo contexto lo que comportará (de hecho ya se ha comenzado a notar), es una ralentización en el incremento del precio de las viviendas, una demora en la adquisición de los pisos y sería deseable también que una reducción en la producción, sobre todo en los entornos geográficamente más saturados con una descompensación clara entre oferta y demanda.

Las razones que permiten establecer estas previsiones son varias, destacando las más significativas en cuanto a su incidencia en el corto plazo:
• El precio de los solares, que ha sido y es el factor principal de encarecimiento de los pisos, se está ralentizando e incluso en algunos mercados se presentan ajustes a la baja (lo cual no significa una reducción general de los mismos), debido precisamente a una posición que tal vez se debía haber adoptado antes por parte de los promotores y es que a partir de un precio (establecido con el cálculo del valor residual dinámico) ya no interesa comprar (antes parecía que cualquier precio era válido porque el mercado iba absorbiendo todos los incrementos), ello repercute directamente y reajusta el precio final.
• Desde que los tipos de interés comenzaron a descender (sobre todo a partir del año 2001), se ha producido una consecuencia que ha repercutido en los precios de las viviendas y es la traslación de la reducción en las cuotas de los prestamos a un incremento del valor de la vivienda. Este proceso de aumento de precios, se generaba casi en la misma medida que se ajustaban a la baja los intereses con el resultado que la cuota a pagar (en las nuevas adquisiciones de vivienda) seguía siendo la misma, eso sí, la vivienda que se adquiría era mejor, tal vez más grande, mejor situado, pero en cualquier caso de mayor precio. Actualmente la situación sé esta reconvirtiendo en medidas que se pretenden construir nuevos proyectos en los que el precio no supere ciertos valores, y evitar una barrera de acceso a la compra.
• La especulación, entendida en el sentido de comprar para vender obteniendo un margen de beneficio, sin aportar nada al producto, es otro aspecto importante del incremento de precios que se ha generalizado en tiempo pasado, no tan solo con los que hacían acopio de suelo o inversores que retenían en producto a la espera de mejor precio. Han sido en gran medida los llamados particulares en el sector, también los que facilitaron esta espiral, cuando procuraban comprar un piso para venderlo lo antes posible incrementando su precio en porcentajes que superaban los 20 puntos porcentuales en ocasiones con una aportación económica mínima. Hoy esta situación no es posible, ya que las expectativas de beneficio no hacen atractiva esta actividad inversora, lo cual también desincentiva otro de los factores inflacionistas de precios de las viviendas.

Aunque estos no han sido los únicos factores que han llevado a los actuales niveles de precios en las viviendas, también la propia demanda, que ha sido muy fuerte durante los últimos 5 años, consecuencia en parte de la necesidad contenida en tiempos anteriores, las nuevas necesidades sociales y familiares que han ido surgiendo y la mejora de la economía con un incremento de las tasas de ocupación, han tenido incidencia en la situación actual inmobiliaria, aunque con una menor repercusión.

Esta mejor posición de nuestro mercado inmobiliario, tanto en el aspecto financiero, como de la previsible evolución del mismo, no ha de comportar en ningún caso una inactividad en cuanto a tomar precauciones por parte de los agentes del sector o de los responsables políticos y económicos, por ello no es suficiente con anunciar las medidas ya conocidas y recurrentes que se proponen para reducir el incremento de los precios, de generar suelo para vivienda protegida en 2 o 3 años, si no que se debe generar una pro actividad ahora en la consecución de este objetivo, ya que en caso contrario se podría llegar no a una crisis financiera, aunque si a una paralización de las compras, aun reconociendo que la demanda es fuerte y las perspectivas buenas.

Un estudio del BBVA augura para el año que viene «el mayor ajuste de la historia reciente» en venta de nuevas viviendas MADRID | EUROPA PRESS La construcción de viviendas restará décimas al crecimiento de la economía en los ejercicios 2008 y 2009, bienio en el que además se destruirán un total de 250.000 empleos netos en el sector, según el Servicios de Estudios del BBVA.
La entidad calcula que la inversión en residencial caerá un 3,5% en 2008, lo que supondrá restar tres décimas al crecimiento económico y la destrucción de 90.000 empleos netos, a los que se sumarán 160.0000 empleos más en 2009, para cuando se espera «un más intenso ajuste de actividad».
En términos brutos, la destrucción de empleo prevista puede sumar el medio millón de puestos ya apuntado por los promotores, dado que BBVA estima que serán 200.000 en 2008 y una cifra superior en 2009.
Todo ello ha llevado a la entidad a rebajar en dos décimas su previsión de crecimiento económico para 2008 hasta situarlo en el 2,6%, frente al del 3,8% estimado para 2007.
El banco atribuye esta situación a que el ajuste gradual que viene registrando el sector inmobiliario se ha intensificado en la última parte del año y aún se prolongará durante los dos próximos ejercicios.

Baja la demanda
La «clave» de esta «intensificación» del cambio de ciclo está en el «freno» de la demanda de vivienda, fruto a su vez del encarecimiento y endurecimiento de las condiciones de financiación.
Una situación que además se mantendrá. En opinión de BBVA, el descenso previsto en los tipos de interés no compensará las subidas estos años y, además «es previsible un endurecimiento de las condiciones de concesiones de préstamos para algún tramo de demanda hasta que se resuelva la crisis de liquidez».

La actual ralentización del mercado inmobiliario no está afectando a las viviendas de lujo, aquellas cuyo precio supera los 800.000 euros, que siguen registrando demanda, sobre todo en las zonas "más exclusivas", según apuntó e el grupo inmobiliario Viventta.

La firma incluso considera que actualmente se da un momento óptimo para aprovechar oportunidades en este segmento del mercado, dado que los precios están estancados y cuentan con potencial de revalorización futura, pues la oferta empieza a escasear.

Lo más exclusivo

Las zonas "más exclusivas" para comprar una vivienda de lujo son Majadahonda, Aravaca, La Moraleja y el Barrio de Salamanca, en el caso de Madrid; las de Pedralbes y Bellaterra, en Barcelona; el barrio de Santa Cruz de Sevilla, la Milla de Oro de Marbella (Málaga) y Sotogrande (Cádiz).

Según el grupo inmobiliario Viventta, el precio de una vivienda en estas zonas "arranca" en 800.000 euros, con una media que oscila ente un millón y un millón y medio de euros.

"Los clientes siguen solicitando viviendas exclusivas con idéntica frecuencia que hace meses a nuestra oficina de Majadahonda y están dispuestos a pagar el mismo precio o más por dichos inmuebles. Para estos clientes no existe crisis", explicó en un comunicado el director general de Viventta, Daniel Muñoz.

Por ello, la firma recomienda a las personas que estén pensando en vender una vivienda en alguna de estas zonas que "no tengan ningún miedo". "La demanda sigue existiendo, los precios de las buenas viviendas están estabilizados y, lo más importante, no van a bajar", añadió el directivo de la inmobiliaria.

También se da, en su opinión, un momento "óptimo" para los potenciales compradores, a los que recomienda aprovechar las buenas oportunidades "pues la oferta está comenzando a retraerse".

Además, destacó que las zonas que se están salvando de la crisis destacan por estar muy cuidadas, extraordinariamente bien comunicadas y dotadas de magníficas infraestructuras. Son espacios donde priman los espacios verdes y la calidad de vida.

Asimismo, las viviendas destacan por las altas calidades de construcción y una amplia variedad, desde apartamentos de lujo y viviendas de diseño muy avanzado hasta chalets con amplios espacios verdes o casas señoriales muy tradicionales. "Comprar una vivienda de calidad en una zona exclusiva es una inversión con una alta revalorización asegurada", concluyó el directivo de Viventta.

Una etiqueta indicará el consumo que se estima necesario para satisfacer la demanda de energía del edificio en condiciones normales de ocupación

Desde el pasado 1 de noviembre, los edificios de nueva construcción deben contar con un certificado de eficiencia energética donde se plasme información objetiva sobre las características técnicas de los inmuebles. Este certificado estará a disposición de compradores y usuarios para que puedan conocer, valorar y comparar el consumo que se estima necesario para satisfacer la demanda de energía del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación. Para que esta información sea más clara y accesible, el grado de eficiencia energética de cada construcción quedará plasmado en una etiqueta con siete letras y siete colores, similar a la que ya llevan artículos como los electrodomésticos.

Fases de la certificación
El fomento de la eficiencia energética en los edificios es una parte importante del conjunto de medidas necesarias para alcanzar los objetivos marcados por el Protocolo de Kyoto. No en vano, en torno al 20% de la energía final que se consume en España procede de los edificios. En el año 2002, la Directiva 2002/91/CE estableció la obligación de poner a disposición de los compradores y usuarios un certificado de eficiencia energética con el fin de fomentar las inversiones en ahorro de energía y potenciar la demanda de calidad energética entre los compradores o arrendatarios de vivienda. Con el Real Decreto que se aprobó en enero de 2007 se establece el procedimiento para certificar la eficiencia energética de edificios de nueva construcción y se transpone parcialmente esta Directiva. Este Real Decreto forma parte de las medidas de desarrollo del Plan de Acción de la Estrategia Española de Ahorro y Eficiencia Energética para el sector de la edificación impulsado por el Ministerio de Industria.

En torno al 20% de la energía final que se consume en España procede de los edificios
El certificado se emitirá tanto en el momento de ser proyectada la edificación como después de ser construida. El primer paso para obtener la certificación energética ha de darlo el proyectista. Mediante un programa informático, simulará el comportamiento energético del edificio durante todo el año en unas condiciones de uso determinadas. Tendrá en cuenta los factores que más influyen en el consumo: condiciones meteorológicas, la envolvente del edificio, su orientación o las características de las instalaciones de calefacción, agua caliente sanitaria o iluminación. En función del resultado se le asignará una clase de eficiencia energética. Una vez construido el edificio, se comprobará si la calificación energética obtenida en la fase de proyecto coincide con la del edificio terminado. Con este objetivo, las comunidades autónomas establecerán el alcance y las características de los controles externos que se deban realizar sobre el edificio, a fin de garantizar la veracidad de esta certificación. Por último, el certificado de eficiencia energética del inmueble construido se incorporará oficialmente al Libro del Edificio.

Procedimientos
Matthew Bowden
En este momento se contemplan dos procedimientos para obtener la calificación energética de un edificio: el general y el simplificado. Según el método elegido se puede acceder a una clase de eficiencia energética u otra. La opción simplificada se basa en el cumplimiento de los niveles mínimos exigidos que marca el Código Técnico de la Edificación, por lo cual sólo permite acceder a las clases D y E. La opción general, más compleja, es la única que permite acceder a las calificaciones superiores (clases A, B y C). En el cálculo mediante el procedimiento general se consideran unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación del edificio en función de los distintos usos. Los parámetros se estiman atendiendo a la eficacia de la envolvente térmica, el aislamiento, la infiltración y ventilación, el agua sanitaria, la eficacia de los sistemas y la incorporación de energías renovables.

El método general ofrece dos herramientas informáticas para calificar energéticamente la edificación. Se trata de los programas LIDER y CALENER, ambos reconocidos por la Comisión Asesora para la Certificación Energética de los Edificios:

El programa LIDER otorga una primera verificación, con la que se comprueba que la construcción cumple con los requisitos mínimos que establece el Código Técnico de la Edificación y, por tanto, con los parámetros exigidos por la Ley. Una vez comprobado, se pasa a calcular el grado de eficiencia energética del edificio, para lo que se utiliza el programa CALENER.
CALENER tiene dos versiones: CALENER_VYP, para viviendas y edificios del pequeño terciario (pequeñas oficinas y comercios...), y CALENER_GT, destinado a edificios del gran terciario (oficinas, escuelas, hospitales...). Cuando se ha terminado de examinar los parámetros, el programa genera un informe que determina la calificación final de eficiencia energética del edificio estudiado.
El certificado tendrá una validez máxima de 10 años, y cada comunidad autónoma establecerá las condiciones específicas para proceder a su renovación o actualización. El propietario del edificio será el responsable de la renovación del certificado y podrá solicitar su actualización cuando considere que existan variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar la eficiencia energética
Etiqueta de eficiencia energética
La obtención de este certificado otorga el derecho a utilizar la etiqueta de eficiencia energética que debe ser incluida en toda la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del inmueble. A cada edificio se le asigna una clase energética, que se plasma en la etiqueta, de acuerdo con una escala de siete letras y siete colores que van desde el inmueble más eficiente (clase A, en color verde) al menos eficiente (clase G, en color rojo). La valoración de esta escala se hará en función del dióxido de carbono emitido por el consumo de energía de las instalaciones de calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria e iluminación del edificio.

Los edificios clasificados con la letra A reducen las emisiones de CO2 en más de un 60%
Un inmueble que tenga una clase de eficiencia energética A, la más elevada, reducirá sus emisiones de CO2 en más del 60% si se le compara con la que tendría un edificio que cumpliera con los mínimos exigidos en el Código Técnico de Edificación. Una construcción de clase B reducirá sus emisiones de dióxido de carbono entre el 35% y el 60%.

Para permitir un mejor reconocimiento por parte de los consumidores, la etiqueta deberá elaborarse conforme a un formato normalizado e incluirá, como mínimo, la siguiente información:

La zona climática en la que se ubique el edificio, ya que este es uno de los factores que más influye en el consumo de energía. No necesita la misma calefacción, por ejemplo, una edificación situada en Canarias que una construida en Castilla y León. Incluirá también la localidad y el uso al que se destina.
Hará referencia al consumo anual de energía primaria estimado del edificio (en kWh/año) y a las emisiones de dióxido de carbono (kgCO2/año), así como a los ratios por metro cuadrado de superficie.
Cuando se utilice la opción general se incluirá un texto en el que se especificará el programa informático utilizado advirtiendo de que "l consumo de energía y sus emisiones de dióxido de carbono es el obtenido -por el programa informático que corresponda- para unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación del edificio. "El consumo real de energía y las emisiones de dióxido de carbono dependerán del comportamiento del edificio y de las condiciones climáticas entre otros factores". Esta indicación es necesaria porque no hay unos límites de consumo energético impuestos a los inquilinos del edificio, con lo cual no se pueden predecir al 100% sus hábitos de comportamiento y ahorro de energía. Este texto también se incluirá en el caso de haber elegido la opción simplificada.
La etiqueta debe indicar si se refiere a la calificación de eficiencia energética del proyecto o del edificio terminado.
Por último, debe señalar la fecha de validez con el rótulo: "Válida hasta ...".
Índice de eficiencia energética en España
La tercera edición del Índice de Eficiencia Energética en el Hogar, hecho público el 12 de diciembre de 2007, indica que las viviendas españolas podrían dejar de emitir 6,7 millones de toneladas de dióxido de carbono si hicieran un uso eficiente de la energía, cantidad equivalente a la que absorben 67 millones de árboles. Esto supondría cumplir un 10% del compromiso adquirido por España en el Protocolo de Kyoto. El estudio refleja que un consumo energético más eficiente en los hogares españoles permitiría ahorrar un 9,28% de la energía que se utiliza, lo que se traduciría en 1.646 millones de euros al año. Además, este potencial ahorro, equivalente a 19.611 GWh, permitiría iluminar todos los hogares españoles durante un año.

El estudio publicado este mes refleja una ligera evolución en el sector doméstico que, poco a poco, tiende a ser más eficiente. Los consumidores aumentan su eficiencia energética en cuanto a control, cultura y equipamiento respecto al índice anterior. No obstante, el informe refleja que el mantenimiento de los hogares no es tan eficiente. Los consumidores están concienciados, pero no suficientemente comprometidos. Un 82% de las personas que participaron en el Índice de Eficiencia Energética en el Hogar 2007 dicen estar "muy o bastante preocupados" por cuestiones sobre el cambio climático y el desarrollo sostenible. El estudio asegura que "la eficiencia energética es la herramienta más directa para luchar de forma inmediata contra el calentamiento global".

Ámbito de aplicación
Esta normativa ya es de obligado cumplimiento en los edificios de nueva construcción y en la rehabilitación, reforma o modificación de inmuebles existentes, con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados donde se renueve más del 25% del total de sus cerramientos.

El Real Decreto establece una serie de supuestos en los que la normativa no es de aplicación obligatoria:

Aquellas edificaciones que por sus características de utilización deban permanecer abiertas.
Los edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto.
Las edificaciones utilizadas como lugares de culto y para actividades religiosas.
Las construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
Los edificios industriales y agrícolas, en la parte destinada a talleres, procesos industriales y agrícolas no residenciales.
Las construcciones aisladas con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados.
Las edificaciones de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas.
La normativa tampoco se aplica a los edificios que en el momento en que entró en vigor el Real Decreto estuvieran en construcción, ni a los proyectos que tengan solicitada licencia de obras. También están exentos de cumplirla los proyectos supervisados y aprobados antes de la fecha de entrada en vigor del Real Decreto, siempre que la licencia legalmente exigible se solicite en el plazo de un año a partir del 1 de noviembre de 2007.

Exhibir la etiqueta
La Ley obliga a que "todos los edificios ocupados por la Administración Pública o instituciones que presten servicios públicos a un número importante de personas y que, por consiguiente, sean frecuentados habitualmente por ellas, con una superficie útil total superior a 1.000 metros cuadrados, exhiban en lugar destacado y claramente visible por el público, la etiqueta de eficiencia energética". También podrá indicarse la gama de temperaturas interiores recomendadas y manifestar las registradas en cada momento, así como otros factores climáticos e información energética del edificio. Para el resto de edificios, la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la comunidad autónoma.

Los edificios ocupados por la Administración deben exhibir la etiqueta energética en lugar destacado y visible por el público
Los vendedores o arrendadores de un inmueble están, asimismo, obligados a entregar al comprador o inquilino el certificado de eficiencia energética del edificio terminado o de la parte adquirida o arrendada, según corresponda.

Esta normativa, en definitiva, pretende dar un paso más en la modernización del sector inmobiliario en España para promover entre los compradores y usuarios, así como entre los constructores, una sensibilización sobre la eficiencia energética y la necesidad de reducir emisiones de CO2 dañinas para el medio ambiente.

Puede parecer un simple eslogan publicitario de un supermercado, pero no. Es cierto. Un joven balear podrá alquilar a partir de enero un piso de 45 m² por sólo 23 euros si cumple todos los requisitos para adherirse a las diferentes ayudas del ''Plan Chacón'' y del Govern Balear, que ha comenzado a promover el arrendamiento de viviendas sociales a precio tasado.

El consejero de Vivienda de Baleares, Jaime Carbonero, dio el pistoletazo de salida a la subvención de viviendas sociales en alquiler. El pasado viernes 16 de noviembre, Carbonero hizo oficial la aprobación de una partida de 783.000 euros para la promotora Monto Alquileres SL. Esta empresa recibirá esta cantidad por la construcción de un total de cincuenta viviendas sociales que saldrán al mercado del alquiler en Palma.

Los pisos de 45 m² saldrán al mercado del alquiler por 233 euros al mes y las de 70 m² por 363. Unos precios que se reducen aún más si esta medida se complementa con las ayudas del Plan del Alquiler del Gobierno central. De esta manera, a partir de 2008, si el interesado es un joven de entre 22 y 30 años y tiene unos ingresos no superiores a los 22.000 euros brutos al año recibirá una ayuda de 210 euros al mes. Así, el arrendamiento de los pisos de 45 m² se queda en 23 euros mensuales y el de los pisos de 70 m² en 153 euros.
La concesión de este tipo de subvenciones no sólo tiene como objetivo el fomentar el alquiler de viviendas sociales a precio tasado. Desde la consejería de Vivienda también se quiere paliar el descenso que ha experimentado el sector de la construcción en las Islas Baleares. Las promotoras tienen otra manera de generar ingresos. Carbonero apunta a que "hay que mantener las ayudas a los promotores". En este sentido, el conseller indicó que cuando un promotor quiere acceder a este tipo de ayudas "ha de pedir la calificación de la promoción como vivienda de protección oficial, algo que el Govern evalúa para posteriormente conceder la subvención".

La complementación de las medidas del gobierno autonómico con las ayudas del ejecutivo central facilita aún más el acceso a la vivienda de los más jóvenes. El Govern Balear ha sido uno de los pocos que se ha adscrito al ''Plan Chacón''. A partir del 1 de enero de 2008, los que cumplan una serie de requisitos podrán pedir las ayudas del Ministerio de Vivienda en seis oficinas, que cuentan con una inversión de 232.000 euros. Estas ventanillas se encontrarán en Palma de Mallorca, Inca, Mahón, Ciudadela, Ibiza y Formentera. Serán ventanillas únicas donde todo joven puede acudir para solicitar las ayudas estipuladas en el Plan de Apoyo a la Emancipación y Fomento del Alquiler del Ministerio de Vivienda.

En los últimos meses, Carbonero no ha parado de buscar soluciones al problema de la vivienda que hay en una comunidad que, por su condición de insularidad, cuenta con poco suelo. Entre las principales iniciativas está el fomento del alquiler. Desde el ejecutivo balear se quiere incentivar que muchos propietarios de casas vacías las saquen al mercado del alquiler. Otras de las medidas del Govern, a la espera de la aprobación de la Ley de la Vivienda de Baleares, es la posibilidad de la construcción de viviendas a precio tasado en suelo rústico de transición a urbano.

Aunque el importe total de las hipotecas --de fincas urbanas y de viviendas--, todavía crecía hasta agosto (último mes del que se disponen de datos oficiales), la cifra de nuevos préstamos para vivienda va a la baja. Hasta agosto se concedió el 3,78% menos de créditos que un año antes.
La caída de la financiación ha acelerado el freno de la actividad constructora. Catalunya es uno de los ejemplos más claros, ya que se registraron un 21% menos de hipotecas hasta agosto y se iniciaron casi un 30% menos de pisos. El crédito, además, ha bajado al 15% desde el 25% del 2006.

Los técnicos de Hacienda dicen que la ´evasión´ llega en España a 8.600 millones y culpan a las inmobiliarias, que ingresan en negro parte de la venta de viviendas JOSÉ VICENTE RODRÍGUEZ. MÁLAGA Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) aseguraron ayer durante su VII Congreso Nacional celebrado en Málaga que la evasión fiscal en el sector inmobiliario alcanza en España los 8.600 millones de euros anuales, de los cuales 1.392 se localizan en Andalucía. Los cálculos para Málaga, que en los últimos dos años ha supuesto el 25% del peso del sector andaluz, se situarían así en los 340 millones, un 4% del total nacional.
El consejero de Gestha, José María Mollinedo, señaló que la nueva Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal "no ha servido" para atajar el fraude relacionado con las operaciones de compra-venta en empresas constructoras e inmobiliarias, que apenas han sido inspeccionadas en los últimos dos años. Mollinedo recordó que es una práctica muy habitual que las inmobiliarias cobren un porcentaje de la venta ´en negro´ (normalmente entre un 16% y un 20%), y lamentó que el pasado año sólo se investigara a 6.516 empresas del sector inmobiliario, un 2,1% del total.
Gestha afirma que la nueva legislación no ha contribuido a frenar las operaciones especulativo y, por tanto, su repercusión sobre la vivienda "se sigue produciendo". Este impacto se produce, especialmente, a través del mecanismo denominado ´dar el paso´, que consiste en efectuar sucesivas transmisiones no formalizadas en un documento público, u obligando al adquiriente a firmar en la escritura de la vivienda un precio inferior al realmente pagado.

Propuestas. Con el fin de evitar estas prácticas, Mollinedo propuso que se consideren "transmisiones especulativas" de viviendas todas aquellas que hayan permanecido en el patrimonio del vendedor menos de tres años, siempre que no ocurra una circunstancia objetiva que obligue al cambio de domicilio. Además, apuestan por calificar las plusvalías obtenidas como renta general a declarar dentro del IRPF, y no al actual 18%, al que tributan las rentas de ahorro.
Por otro lado, Gestha propone crear un Registro Administrativo de Contratos de Compraventa de Inmuebles de carácter secuencial, y obligar a los promotores inmobiliarios a validar estos contratos en el registro para poder detectar así cuando una vivienda ha sido vendida sobre plano antes de que se acabe la construcción del edificio. Este registro administrativo, según Gestha, podría centralizarse en los ayuntamientos.
En cuanto al fraude que puede derivarse por la declaración de precios inferiores a los reales de la transmisión (en ventas de segunda mano), Gestha propone que se apruebe el "valor único de referencia a precios de mercado" para liquidar todos los impuestos. Se prevé que este valor único para todas las Administraciones y todos sus impuestos esté elaborado en 2008, ya que se está ajustando a partir de estadísticas y de una toma de datos directa y continua en el mercado, en colaboración con el Catastro.
El análisis de Gestha revela que el fraude inmobiliario se encuentra concentrado principalmente en cuatro comunidades: Cataluña (1.836,2 millones de euros), Madrid (1.479), Andalucía (1.392,4 millones) y Comunidad Valenciana (1.088,1).

En los períodos de crisis financiera e inmobiliaria el alquiler con derecho a compra permite a los inquilinos adquirir una vivienda sin tener que pagar una entrada

Casas amuebladas o primer año sin hipoteca. Éstas son algunas de las prácticas empresariales que más utilizan las agencias de compra-venta de pisos ante la crisis inmobiliaria que parece estar empezando a dar señales de vida. Pero la estrategia que con mayor fuerza se ha asentado en el panorama inmobiliario español es la que propone el acceso a una vivienda en régimen de alquiler con opción de compra. Con esta modalidad hipotecaria los inquilinos de una vivienda pueden transformar la cantidad destinada al pago del alquiler en la cuota mensual para el pago de la compra de su casa. Pero esta iniciativa no sólo se da en el ámbito privado, sino que se está promocionando desde la Administración Pública y varias autonomías ya están llevando a la práctica esta estrategia, aplicándola a la vivienda protegida
Financiación mixta
Una de las más interesantes estrategias empresariales para vender viviendas en períodos en que la demanda de inmuebles está en recesión es la del alquiler de vivienda con derecho a poder adquirirla. Las inmobiliarias, en lugar de mantener inactivas estas casas y pisos, recurren a este tipo de arrendamiento para poder darles salida. De esta forma, las agencias que deciden poner en marcha esta fórmula permiten a sus clientes alquilar la vivienda por un precio no excesivamente elevado, entre 500 y 800 euros dependiendo del inmueble y, después, a medio plazo -entre los 2 y 5 años- les plantea la posibilidad de comprarlo. La principal ventaja reside en que del precio total del piso se descontará la cantidad que el inquilino haya ido pagando durante el período en que vivió en régimen de alquiler.

Con esta fórmula se consigue vender viviendas a las que costaría dar salida en períodos de ralentización inmobiliaria
Esta opción de financiación mixta está destinada sobre todo a las personas que no pueden acceder a una vivienda por sus elevados precios, porque no disponen del dinero suficiente para pagar la entrada o tengan vedado el acceso a los canales tradicionales de financiación bancaria. Y es especialmente interesante en los períodos de incertidumbre financiera e inmobiliaria en los que se desconoce hasta dónde escalarán los tipos de interés y cómo podrán los consumidores asumir tal circunstancia. Una situación de la que de se pueden beneficiar los interesados en comprar un piso a medio-largo plazo.

Vivienda de Protección Oficial
Este régimen de financiación no se aplica únicamente en el ámbito privado, sino que determinadas comunidades autónomas lo utilizan para las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Andalucía, Cataluña y Madrid son algunas de ellas. El Plan Andaluz de Vivienda, por ejemplo, prevé viviendas de protección oficial de alquiler con opción a compra para jóvenes "mileuristas". Los beneficiarios de este Plan deben tener una renta anual inferior a 20.000 euros y pueden acceder a la propiedad a los siete años de habitar el inmueble. En este caso concreto se fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler durante los dos primeros ejercicios, mientras que del segundo al séptimo año existe una ayuda autonómica del 20%. Si pasados siete años el inquilino decide comprar la vivienda, se le computará como pago el 50% de lo abonado hasta entonces.

Por su parte, el Plan de la Vivienda de la Comunidad de Madrid incluye 79.000 nuevas viviendas en régimen de alquiler con opción de compra. Estas casas se destinarán a jóvenes empadronados en la comunidad, menores de 35 años y con ingresos familiares inferiores a 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Los inquilinos tendrán opción a compra sobre las viviendas transcurrido un período de siete años desde la firma del contrato de arrendamiento. Este sistema también está presente en Cataluña.

Las situaciones y sectores que pueden suscribir este sistema de financiación son las siguientes:

Las personas que pertenecen a los sectores con menos recursos económicos, previa presentación de la nómina.

Personas que no pueden acceder a un crédito hipotecario por los cauces tradicionales.

Quienes no tengan suficientes recursos para pagar la entrada de un piso.

Quienes no puedan hacer frente a los las cuotas por la subida de los tipos de interés.

Las personas que no puedan disfrutar de un trabajo fijo o un contrato definido, entre otras.

Vendedor y comprador al mismo tiempo
En períodos de ralentización del mercado inmobiliario como el actual es importante tener en cuenta las circunstancias que pueden afectar a quienes son compradores y vendedores a la vez, es decir, las personas propietarias de una vivienda pero que necesitan comprar otra y todavía no han vendido la suya. En estos casos las entidades financieras e inmobiliarias ofrecen la posibilidad de acogerse a una fuente de financiación temporal -la denominada "hipoteca puente"-, que consiste en suscribir un crédito concedido como financiación por un tiempo con la garantía de un ingreso futuro por parte del prestatario o deudor.

Este tipo de producto financiero es utilizado por personas que necesitan comprar un nuevo inmueble y no disponen del tiempo necesario para vender su actual vivienda en condiciones óptimas. En este caso, se hipoteca la casa en propiedad, evitando un préstamo personal, y la entidad financiera espera un determinado intervalo de tiempo (normalmente de entre 1 y 5 años) para que el cliente venda su casa.

Las promotoras llegan este año al salón inmobiliario Barcelona Meeting Point, que arranca mañana, cargadas de regalos y descuentos para la compra de viviendas ante el parón en las ventas que sufren sobre todo en la costa y las grandes ciudades.

Acciona Inmobiliaria anunció ayer que entregará un cheque regalo de El Corte Inglés de 12.000 euros por cada vivienda que venda durante el salón.

Metrovacesa repetirá la fórmula del Salón Inmobiliario de Madrid, y rebajará dos puntos el Euríbor durante el primer año de hipoteca o un punto durante los dos primeros. Además, ofrecerá descuentos de hasta 1.000 euros para parejas.

Habitat, por su parte, llevará descuentos de hasta el 12% del precio y ofertas para los inversores, a quienes les garantiza pisos ya alquilados con rentabilidades del 4% durante los primeros 18 meses.

Cada mes cerca de 100.000 españoles se compran un piso y se embarcan en la procelosa tarea de tener que pagar una hipoteca. En la actualidad, la imparable subida del Euribor, índice al que están referenciadas en torno al 98% de las nuevas hipotecas, obliga a muchas familias a buscar opciones diferentes al sistema tradicional que reduzca su cuota mensual para poder vivir con menos estrecheces o, simplemente, para poder aspirar siquiera a adquirir una vivienda.
Las alternativas que proponen las entidades financieras son múltiples: plazos de amortización que se extienden hasta los 52 años, posibilidad de financiar hasta el 120% del valor de tasación de la vivienda, retrasar el pago del capital hasta el vencimiento del préstamo y pagar sólo intereses, abonar cuotas reducidas durante los diez primeros años y letras crecientes durante el resto del periodo, "rehipotecarse" para hacer frente a otro tipo de gastos, como financiar un coche, viajes, reformas en el hogar... Una infinidad de posibilidades que contribuyen a que el pago de las primeras cuotas se realice más cómodamente.

Sin embargo, todas estas "fórmulas mágicas" implican, inevitablemente, otra serie de circunstancias desfavorables para el comprador: estar 40 años pagando puede suponer tener que desembolsar más de 60.000 euros sólo en intereses, entrar en un círculo vicioso que le lleve a estar endeudado toda la vida, incluso a dejar préstamos en herencia. Por eso es muy importante conocer también la letra pequeña de las últimas "fórmulas hipotecarias", la doble cara de las nuevas hipotecas, de moda en el mercado:

Hipotecas de duración prolongada
La última tendencia de las entidades es ampliar los plazos de amortización de las hipotecas hasta por encima de los 50 años (algunas permiten contratarse hasta por 52 años). La Caja de Ahorros del Mediterráneo, BBK, Caja Duero o Caja Laboral son algunas de las cajas que comercializan este tipo de producto. Su principal ventaja es que, al ofrecer un plazo tan elevado para pagar el préstamo, las cuotas pueden ser hasta un 15% más baratas que si se contrata a 30 años.
En una solicitud de un préstamo hipotecario de 300.000 euros, si el plazo es de 50 años a un interés del 5,5%, implica el pago de unas cuotas mensuales de 979 euros. A 30 años, la cuota subiría hasta los 1.135 euros (suponiendo que el tipo medio que se paga durante toda la vida es ese 5,5%).
El principal inconveniente de este tipo de préstamos es que son mucho más caros que los que se contratan a menos plazo, ya que implican estar pagando intereses mucho más tiempo. En el ejemplo señalado, el hipotecado a 50 años tendría que pagar 178.800 euros más que el que contrate el préstamo a 30 años.
En una hipoteca a tan largo plazo, aunque las cuotas sean menores, se abonan intereses muy elevados. De ahí que el consejo que debe seguir todo comprador es lograr la combinación adecuada entre cuota y plazo. Conseguir una gran holgura en el pago de las cuotas mensuales implica terminar abonando innecesariamente intereses muy altos.
Hipotecas con carencia
La carencia es otro de los conceptos en vanguardia actualmente en el mundo hipotecario. El término hace referencia al periodo de tiempo en el que las entidades permiten pagar sólo intereses y nada de capital. El plazo de carencia suele oscilar entre uno y diez años. Durante ese periodo, el endeudado hará frente a unas cuotas asequibles que, inevitablemente, se volverán mucho más altas, cuando concluya la carencia.
Las entidades que ofrecen esta característica flexible son hoy numerosísimas: BBVA, Santander, La Caixa, Caja Madrid, BBK, Caja Navarra, Caja Laboral... La ventaja es que permiten pagar cuotas más cómodas los primeros años. No obstante, cuando se termina el periodo de carencia la letra se encarece en torno a un 30%. Así, puede comenzar pagándose 700 euros y, de golpe, tener que afrontar el pago de 210 euros mensuales más, a lo que habría que añadir la revisión del tipo de interés, en función de si el Euribor ha subido o ha bajado. Pasar de pagar 700 euros a 920 puede suponer un verdadero ahogo para una familia.
Hipotecas de cuota aplazada
Otra modalidad hipotecaria más agresiva, pero con la que se pueden pagar letras bastante cómodas es la de los préstamos de cuota ligera, también denominados préstamos hipotecarios "Sólo interés", que también están promocionando las entidades. Son préstamos con la garantía hipotecaria de la vivienda, en los que las cuotas mensuales están compuestas únicamente por intereses, lo que da como resultado unas cuotas entre un 30 y un 50% más reducidas que en las hipotecas tradicionales, que incluyen capital e intereses. El principal gancho que atrae a los compradores de vivienda es que esta modalidad hipotecaria permite que no sea necesario devolver nada del capital hasta la fecha de vencimiento. Además, esa "facilidad" puede permitir al cliente hacer frente a la compra de una vivienda más cara.
La parte negativa es que el usuario debe ser capaz de ir ahorrando anualmente importantes cantidades de dinero, para no verse "ahogado" cuando se termine el plazo de su hipoteca y, por ejemplo, tenga que pagar de golpe los 150.000 euros que solicitó. Este tipo de préstamos suponen un riesgo alto de impago que puede concluir con el "secuestro" de la vivienda por parte del banco si el cliente no puede hacer frente al pago de su deuda pendiente, que será muy elevada, al vencimiento.
Hipotecas de cuota creciente
Empezar pagando 700 euros por una hipoteca de 150.000 euros es posible con un préstamo de cuota creciente. Esta modalidad hipotecaria permite comenzar a pagar el préstamo con cuotas asequibles, que pueden ser hasta un 15% inferiores en el primer año a las de un préstamo tradicional (de cuota constante). Su ventaja es que se paga menos al principio, pero lógicamente el esfuerzo aumenta significativamente a medida que pasan los años.
Sin embargo, las "pegas" a este tipo de hipotecas son múltiples. Las entidades van incrementando entre un 1 y un 2% anualmente la letra hipotecaria. A esto hay que añadir la posible subida que puede experimentar el Euribor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España. Uno y otro añadido puede hacer que se pase de pagar 700 a 900 euros, sin más, de un año a otro.
Por ejemplo, una persona que contratara una hipoteca de este tipo en agosto del año pasado comenzó pagando una cuota de 724 euros (teniendo en cuenta que el Euribor se situaba en el 3,61%, más un diferencial medio del 0,5%). Un año después, a la hora de revisar su hipoteca, la entidad le subirá la cuota un 1,5%, más el ascenso que ha experimentado el Euribor (en agosto de 2007 cerró en 4,66%), más el diferencial constante del 0,5%. Todo ello supondrá un encarecimiento de la cuota de un 2,5% en sólo un año. Es decir, el hipotecado pasará de pagar esos 724 euros a abonar 963,94 euros. Y así progresivamente.
Hipotecas a interés variable de cuota blindada
No se trata de los tradicionales préstamos a interés fijo. Bajo eslóganes como "pague lo mismo durante toda la vida del préstamo" van disfrazadas hipotecas a interés variable. Caja España, por ejemplo, comercializa en la actualidad la denominada Hipoteca Cuota Bonsai o la CAM su Hipoteca Joven. Estos y otros muchos ejemplos de préstamos están referenciados al Euribor, más un diferencial entre el 0,35 y el 0,60 %. Es cierto que las cuotas mensuales se mantienen estables durante toda la vida del préstamo. No obstante, el truco para conseguir que la cuota no varíe es que en las revisiones anuales, si el Euribor ha subido y se encarece la cuota mensual, la entidad ampliará automáticamente la duración del préstamo.
Para disfrutar de esta condición, las entidades suelen imponer contratar la hipoteca a un plazo de amortización inicial de 25 años, ya que deben tener margen, como mucho hasta 40 años, para ir ampliando el plazo si los tipos de interés suben. En la actualidad, con el Euribor en el 4,7% y aplicando un diferencial del 0,5%, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años implica unas cuotas mensuales de 894 euros. A 35 años, se reduce hasta 776 euros.
Hipotecas "revolving" y a más del 100% del valor de tasación
Las denominadas hipotecas "revolving" o giratorias pueden calificarse también como "hipotecas de por vida". Este tipo de préstamos se solicitan inicialmente para financiar una casa por un importe determinado. No obstante, a medida que se va amortizando permiten disponer de dinero, hasta el máximo financiado inicialmente, para hacer frente a otra clase de gastos. Su ventaja es que permite pagar, a precio de préstamo hipotecario (más barato que el interés de los préstamos al consumo) todo tipo de artículos o bienes distintos a la vivienda, como coches, reformas, joyas, etc.
Su gran inconveniente es que el cliente puede entrar en un círculo vicioso de consumo que le lleve a endeudarse de por vida y a pagar intereses astronómicos. Además, el cliente debe saber que aunque esté financiando bienes de consumo, la garantía del préstamo es la vivienda, con lo que puede perderla en caso de no pagar. Otra desventaja es que sus tipos de interés suelen estar bastante por encima de la media del mercado. Como mínimo, aplican un tipo igual a Euribor más un diferencial del 1% (lo que en la actualidad se traduciría en un tipo de interés del 5,7%), mientras que en el mercado pueden encontrarse hoy día intereses desde el 5%.
Un caso similar se halla en las hipotecas que financian hasta el 120% del valor de tasación de la vivienda. Ese dinero extra, por encima del valor del piso que se desea financiar, permite consumir otro tipo de bienes, pero los intereses que se pagarán serán mucho más altos que si se contrata una hipoteca tradicional (para financiar en torno al 80% del valor de la vivienda).

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados aprobó ayer por mayoría el proyecto de Ley por el que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, que también regulará el funcionamiento de nuevos productos financieros como la hipoteca inversa y el seguro de dependencia.
El texto, que introduce trece enmiendas transaccionales, es decir, pactadas por el PSOE con otros grupos como CiU o PP, además de otras tantas presentadas por los distintos grupos, trece de ellas por los socialistas, fue aprobado con "competencia legislativa plena", por lo que ahora deberá pasar por el Senado, lo que ocurrirá la próxima semana debido a su carácter urgente.
Según explicó el representante del Grupo socialista en la Comisión de Economía, Ricard Torres, el texto mejora la regulación del mercado hipotecario y aumenta la transparencia, lo que beneficia a los consumidores, entre otras cosas porque prevé reducciones de costes, como una rebaja del 90% en los aranceles registrales y notariales sobre las escrituras de vivienda.
Cancelación de hipotecas
Gracias a ello, a partir de ahora los titulares de hipotecas que deseen cancelarla, cambiarse a otra entidad financiera o modificar las condiciones de su préstamo no se verán disuadidos por los costes de estas operaciones.
Según Torres, se trata de un texto muy importante, entre otras cosas porque la financiación de la vivienda supone dos tercios del valor de la riqueza de los hogares e incide en las decisiones de consumo e inversión de los ciudadanos, además de que supone la mitad del crédito al sector privado.
Esta ley incrementa la transparencia en la contratación de créditos y préstamos hipotecarios y trata de mejorar la protección de los prestatarios dándoles más datos sobre el riesgo real que corren al firmar una hipoteca.
De esta forma quedarán más claros los compromisos y derechos de las partes y habrá una información mínima precontractual para que la gente conozca con más claridad en qué obligaciones se mete cuando firma uno de estos préstamos hipotecarios.
También se refuerza la independencia de las entidades de tasación con el fin de garantizar que no se produzcan conflictos de interés, y se regulan los mecanismos de refinanciación de las entidades financieras, como la emisión de cédulas y bonos hipotecarios, imprescindibles "para no tener problemas en caso de turbulencias financieras", como de hecho España no los tiene en la crisis actual, explicó.

Madrid. (EFECOM).- El precio de la vivienda libre en España se situó en el tercer trimestre del año en 2.061,2 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 5,3 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior.

El director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco, quien dio hoy a conocer esta cifra, explicó que "estamos ante un proceso de aterrizaje suave de los precios de vivienda", aunque "no hay caídas drásticas que pongan en peligro el sector".

Detalló que durante el citado periodo se ha detectado un crecimiento positivo, que comenzó en 2004, con un "incremento de vivienda protegida y una ralentización del inicio de la libre, así como de las transacciones de suelo e inmuebles".

El crecimiento del precio de la vivienda libre es menor, el 0,3 por ciento, si se compara con el trimestre anterior (2.054,5 euros por metro cuadrado).

Pacheco explicó que "con los datos en la mesa no podemos hablar de caídas bruscas ni de crisis, sino de ajuste gradual del sector, ya que no podía mantenerse un crecimiento de vivienda libre en torno al 19 por ciento ni 700.000 viviendas construidas al año".

Los mayores incrementos interanuales de la vivienda libre se produjeron en Murcia (10,7 por ciento), Asturias (8,8 por ciento), Extremadura (7,9 por ciento), Cantabria (7,5 por ciento), Baleares (6,8 por ciento) y Andalucía y Galicia (6,7 por ciento). Por el contrario, los menores aumentos en el tercer trimestre se registraron en La Rioja (-1,9 por ciento), Madrid (3,1 por ciento) y Comunidad Valenciana (4,3 por ciento).

Por provincias, las que mayor aumento interanual sufrieron fueron Cuenca (10,6 por ciento), Badajoz (9,8 por ciento), Granada (9,7 por ciento) y Córdoba (9,3 por ciento), mientras que entre las que menor incremento destacan La Rioja (-1,9 por ciento), Álava (0,6 por ciento), Orense (1,9 por ciento) y Alicante (2,1 por ciento).

Si se toman los datos trimestrales, resalta la disminución del precio de la vivienda libre en Cádiz (-0,4%), Jaén (-0,7%), Zaragoza (-2,4%), Salamanca (-1,4%), Valladolid (-1,9%), Albacete (-1%), Alicante (-0,3%), Valencia (-1,1%), Cáceres (-1,4%), A Coruña (-0,8%), Lugo (-0,9%), Orense (-0,3%) y Navarra (-3,2%).

Respecto a la vivienda nueva (hasta dos años de antigüedad) las tasas de variación interanual y trimestral se incrementaron el 5,8 y el 0,4 por ciento, respectivamente, mientras que las tasas de la vivienda de segunda mano (más de dos años de antigüedad) aumentaron el 5,1 y del 0,3 por ciento, respectivamente.

Por su parte, el precio del metro cuadrado de la vivienda protegida (VPO) en el tercer trimestre del año sufrió un incremento interanual y trimestral del 5,3 y del 1,7 por ciento, respectivamente, hasta alcanzar los 1.053,6 euros.

El número de transacciones inmobiliarias (compraventa de vivienda) en el primer trimestre de 2007 fue de 221.284 viviendas, de los que 97.625 correspondieron a vivienda nueva (44,1 por ciento) y 123.659 a segunda mano (el 55,9 por ciento restante).

En el segundo trimestre de 2007, el precio del suelo creció el 8,6 por ciento respecto al mismo periodo de 2006, situándose en 280,6 euros por metro cuadrado.

Según los datos de la Estadística de Precios del Suelo, el número de transacciones realizadas en el segundo trimestre de 2007 fue de 12.847, por un valor de 6.368,8 millones de euros y con una superficie transmitida de 20,6 millones de metros cuadrados

El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, hizo ayer un inusual llamamiento (o advertencia) al sector financiero, bancos y cajas de ahorros. "Desde la perspectiva del Gobierno, la fortaleza del sistema económico aconseja que las entidades de crédito, aun manteniendo el principio de seguridad, estén abiertas para seguir manteniendo un nivel razonable de crédito para la economía de nuestro país, en particular para el sector inmobiliario", de modo que la crisis financiera no repercuta en la concesión de hipotecas.

La deuda de las inmobiliarias superó en el segundo trimestre del año los 282.000 millones de euros. Hace dos semanas, la promotora inmobiliaria Llanera pidió concurso de acreedores (similar a la suspensión de pagos) por 740 millones, después de que Bancaja y la Caja de Ahorros del Mediterráneo reclamaran los préstamos realizados a la empresa.

Durante su intervención en el Foro ABC, Zapatero trasladó esta reflexión a las instituciones financieras, en particular en lo referido al sector inmobiliario, que representa, según dijo, el 5% o el 6% del PIB. Preguntado expresamente por si tenía conocimiento de que la banca esté restringiendo el crédito, el jefe del Ejecutivo indicó, con cierta diplomacia, que las entidades de crédito se encuentran a la "expectativa" debido a las turbulencias financieras derivadas de la crisis subprime en Estados Unidos, y precisó que "no hay ningún atisbo de recesión" que justifique esta situación.

Según Zapatero, es preciso "superar" la situación de "esperar y ver" que tienen algunas instituciones financieras. "Cada día que pasa, la situación está más relajada, y ello nos permitirá ver una reactivación", añadió Zapatero, tras apuntar que a tenor de cómo evolucionan las Bolsas en los últimos días, "no parece" que las economías vayan a tener "muchos problemas" para volver a contar con una "confianza plena".

Tradicionalmente, en el sector financiero se reciben con recelo este tipo de comentarios, que se interpretan como una injerencia en su actividad, ya regulada y supervisada por el Banco de España.

Broma con Rato
El líder de los socialistas no obvió una referencia a las previsiones económicas del FMI sobre la economía española, que se dispone a rebajar la estimación de crecimiento del PIB español al 2,7% en 2008. Así, Zapatero elogió la gestión del vicepresidente económico, Pedro Solbes, "que ha ido acertando moderadamente en las previsiones de crecimiento y cumpliendo con su palabra de conseguir superávit. Quien no ha acertado con la economía española es el FMI, que se ha equivocado un rato", en un juego de palabras con el nombre del director gerente del organismo, Rodrigo Rato, que fue vicepresidente con el Gobierno del Partido Popular. Las previsiones del FMI sobre España para los años 2005, 2006 y 2007 han sido inferiores a las reales.

Zapatero también alabó a los empresarios.

No hay día en el que no se conozca un nuevo dato que certifica el mal momento que atraviesa el sector inmobiliario. El pasado lunes fueron los visados de vivienda que conceden los arquitectos. Éstos cayeron un 12,4% en los ocho primeros meses del año y hasta un 39% en agosto. Ayer fue el turno de las hipotecas.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las familias constituyeron casi 90.000 créditos en agosto para comprar viviendas, un 11,2% menos que en igual mes de 2006.

A pesar de que el importe medio de cada una de estas hipotecas ha aumentado un 6% (hasta alcanzar los 152.333 euros), el total de los préstamos concedidos en agosto para la adquisición de un piso fue de 13.623 millones de euros. Esta cifra representa una caída respecto a agosto del año pasado del 5,8%. Desde 2003, año en el que el INE modificó la metodología de la estadística, no se había producido una caída tan pronunciada.

Y otro dato que despierta la preocupación en el sector del ladrillo: la morosidad de los créditos concedidos a empresas y particulares por bancos, cajas y cooperativas subió en agosto por tercer mes consecutivo, hasta el 0,75%, según el Banco de España, informa Efe.

BARCELONA.- Comprar un piso de nueva construcción en Barcelona y su Área Metropolitana durante los próximos meses es una decisión que debe pensarse dos veces. Aguirre Newman, una de las consultoras inmobiliarias con más prestigio, afirma en un estudio que la media del metro cuadrado en Barcelona asciende a 6.929 euros, prácticamente lo mismo que gana en todo un año un trabajador que cobra el Salario Mínimo Interprofesional (570,6 euros multiplicado por 12 pagas equivale a 6.847,2 euros).

Si además la intención es adquirir una vivienda nueva en el barrio de Sarrià-Sant Gervasi, el precio llega a los 11.020 euros por metro cuadrado, tres veces más que en Horta-Guinardó.

El informe señala que la demanda desciende notablemente y se prevé una bajada de los precios el año próximo. Elaborado a partir de cifras recogidas en Barcelona y 11 municipios del área metropolitana durante los meses de julio, agosto, septiembre y primera semana de octubre de 2007, en un total de 344 promociones de vivienda plurifamiliar libre, revela que el metro cuadrado se encareció un 12% entre julio y la primera semana de octubre.

La subida sería más notoria si no fuese porque la superficie media por piso ha bajado un 5%, generando un encarecimiento del precio medio del 7,5%. De esta manera se puede comprobar que la vivienda nueva es más cara y más pequeña, con un precio medio de 652.752 euros para una superficie de 94 metros cuadrados.

El distrito de Sarrià-Sant Gervasi se lleva el gato al agua en exclusividad, con un precio por metro cuadrado de 11.020 euros en viviendas nuevas (aunque según un análisis de la Asociación de Promotores y Constructores de este año se afirma que el metro cuadrado llega a los 12.243 en la zona), más del triple que los 3.600 euros que registra Horta-Guinardó, el valor mínimo registrado. Otro dato curioso: los pisos del Paseo de Gracia que se comercializan han reducido su tamaño un 19,4%.

19 meses para vender un piso
Las constantes subidas de precio, que casi han doblado el precio medio por piso desde 2003, han provocado que la demanda se haya reducido de manera muy notable. Aun así, el vendedor no ha sabido reaccionar con una rebaja en los precios, por lo que actualmente un piso nuevo puede tardar 19 meses en venderse, nueve más que el pasado año.

Todo ello apunta, según la consultora, a que el 2008 nos depara una reducción en el precio de la vivienda nueva de al menos un 5%. Según la directora de Aguirre Newman Barcelona, Anna Gener, "la ralentización de los ritmos de venta aún no se ha trasladado en la misma proporción a los precios", aunque el encarecimiento general del presente ejercicio es el más bajo en los últimos siete años.

Según estas previsiones, el futuro comprador debería pensar si le conviene esperar un poco más a que la demanda obligue a los vendedores a mejorar sus condiciones de venta. Según Gener, "los promotores deberán ser cada vez más flexibles al diseñar la oferta nueva residencial, con el propósito de ajustarse a los requerimientos actuales de la demanda" o, lo que es lo mismo, mejorar las opciones de financiación o la forma de pago, problemas habituales a la hora de comprarse un piso.

El 87% de los españoles prefiere la compra al alquiler de vivienda, si bien seis de cada diez jóvenes estaría dispuesto a alquilar si los precios de los pisos fueran más bajos, según una encuesta realizada por TNS-Demoscopia para RTVE.

De acuerdo con los resultados de este sondeo, sólo dos de cada diez españoles creen que bajará el precio de la vivienda, frente a cuatro de cada diez, que piensa que subirá. En cuanto al tamaño mínimo que debería tener una vivienda para una persona, los entrevistados opinan que tendría que tener unos 57 metros cuadrados, de media.

La mayoría de los españoles se muestran satisfecchos con su casa, aunque, entre los jóvenes, son muchos los que la cambiarían si pudieran. Así, de los menores de 30 años consultados para este estudio, más de un 60% cambiaría de piso. Además, siete de cada diez jóvenes considera que las ayudas deberían concederse en función del nivel de ingresos.

Pese a que las competencias sobre vivienda están transferidas a las comunidades autónomas, el barómetro de RTVE refleja que más de la mitad de los ciudadanos atribuye al Gobierno central la responsabilidad de facilitar el acceso a la misma.

El informe constata también que la vivienda, como producto de inversión, ha empezado a perder interés, si bien el 60% de los menores de 30 años no dudaría en depositar sus ahorros en este sector. Según el estudio, tres de cada cuatro encuestados coinciden en que los jóvenes tienen cada más difícil el poder independizarse.

Entre los que tienen una segunda vivienda, más de la mitad de los españoles prefieren dejarla vacía antes que alquilarla. En este sentido, los jóvenes son los que más partidarios de que existan medidas legales que obliguen a alquiler los pisos desocupados.

La construcción de viviendas prefabricadas goza en general de mala fama en España, la razón es que los primeros resultados llegados al mercado no cubrían los estándares de calidad a lo que la gente estaba acostumbrada, por este motivo se asoció la palabra “construcción prefabricada” con edificio de mala calidad.

Por ejemplo, es corriente oír las quejas de los padres de alumnos que asisten a escuelas prefabricadas, lo que en principio no tiene sentido, pues un aula puede ser prefabricada y tener tanta o más calidad que una escuela de cemento, solo depende del cuidado y acabados que se ponga en una y en otra.

En otros países ese prejuicio no existe, se construyen habitualmente viviendas prefabricadas de alta calidad, que unen economía y calidad. El video de muestra como trabaja una empresa japonesa, MFTcorp, que ha desarrollado un el sistema de ensamblaje, el “Masterfit method”, que permite levantar una vivienda de dos plantas en un solo día, imaginen el ahorro que supone en mano de obra. Está en inglés pero las imágenes son lo suficientemente ilustrativas para entenderlo.
Igual ocurre en Estados Unidos y otros países avanzados, donde existen catálogos de viviendas prefabricadas de alta calidad y el comprador elige en ellos una vivienda, con la misma sencillez y comodidad que elige un electrodoméstico. Las viviendas prefabricadas de madera suponen en Norteamerica un apreciable porcentaje del parque inmobiliario, que se sigue aumentando poco a poco, a medida que se construyen nuevas viviendas. Con la subida de la mano de obra, el método tradicional se concentra en la construccion de edificios singulares, mientras que en la construcción residencial se incrementa año tras año los sistemas prefabricados.

En España el proceso va mucho más lento. En viviendas unifamiliares ya hay abundante construcción prefabricada y comienza a ser una alternativa real a la construcción tradicional de chalets, de ello hemos hablado aquí, aquí y aquí . Pero mientras que en muchos países la vivienda unifamiliar suele ser la tónica general, aquí, en primera vivienda, se reserva, bien a los muy ricos, o bien a quien vive en aldeas, la mayoría de la población vive, incluso en pequeñas ciudades, en viviendas de varias plantas y para ese sector, no supone apenas nada la construcción prefabricada.

Actualmente ya es norma incluir elementos prefabricados en los edificios construidos al modo tradicional. Hace ya muchos años que viguetas de hormigón, ventanas, puertas etc. proceden de fabricaciones seriadas. Últimamente se extiende la construcción seriada a otros elemetos, es habitual sustituir con Pladur la tabiquería tradicional, y comienzan a ser de serie elementos más complejos, como los tramos de escalera, frentes de cocina o cuartos de baño completos, que viene ya acabadas de fánbrica en una pieza.
En lo que andamos atrasados es en le construcion seriada de edificios enteros. El sistema más introducido en España es el patentado por Barcons, que permite construir viviendas de varios pisos mediante moldes rellenos in situ de cemento que crean los muros con las canalizaciones de eléctricidad, fontanería y calefacción a la vez, lo que permite construir a menor precio, siempre y cuando las series sean lo suficientemente extensas para poder amortizar los moldes de construcción.

Aúnque es un sistema raramente usado, se ha utilizado en varias urbanizaciones con resultados muy satisfactorios. Por ejemplo, las viviendas protegidas de Tres Cantos (Madrid), que recibieron el Premio Asprima a la mejor vivienda protegida, estaban realizadas con este sistema. Lo que demuestra que, pese a las prevenciones existentes en contra de las vivienda prefabricadas, estas puede ser de tanta o mayor calidad que las viviendas construidas por el método tradicional.

Hace pocos meses en Alonsotegui (Vizcaya) se ha constituido una sociedad, Habidite Technologies, con el fin de crear módulos que ensamblados entre sí, forman viviendas modulares hasta de 12 plantas. Sus promotores están convencidos que son capaces de transformar radicalmente el sector de la construcción residencial, con un método que se espera que reduzca un 50% el coste; un 70% el plazo; y un 90% los accidentes laborales, y puesto que los módulos se transportan en camión o barco, incluso hablan de exportar edificios a otros países. En un folleto en PDF extractan las ventajas de su sistema.

Mi deseo es que estos sistemas de construcción lleguen a tener éxito, unas viviendas a precio razonablemente bajo y capaces de crear barriadas donde sea grato vivir, no solo es necesaro en este país, es una necesidad en casi todo el mundo. Ojalá la revolución industrial llegue al sector inmobiliario, como ha llegado a sectores como el del automóvil, el textil o la informática, rebajando precios, mejorando calidades, dando una mayor calidad de vida a las personas.

Madrid. (EFE).- El tiempo necesario para vender una vivienda de segunda mano en los principales mercados inmobiliarios ha aumentado respecto al año pasado y supera ya los seis meses de espera, según un estudio realizado por idealista.com.

El portal de venta de pisos por Internet ha analizado el tiempo que permanecieron sus anunciantes en su página web el pasado mes de julio y concluyó que Madrid y Catalunya son las comunidades donde más se incrementó el tiempo de espera para vender un inmueble respecto al mismo mes de 2006.

En la comunidad de Madrid los pisos anunciados en idealista.com permanecieron una media de 189 días, frente a los 172 del ejercicio anterior, lo que supuso un incremento de espera del 10%.

En Catalunya los vendedores de pisos que se anunciaron en esta página web incrementaron la espera en un 35%, hasta 183 días, 48 más que en julio de 2006.

Por otra parte, este estudio también refleja que el tiempo de espera para vender un inmueble no es el mismo en todos los segmentos de precio.

Los pisos más baratos (por debajo de 200.000 euros) y los más caros (por encima del millón de euros) no han variado en el tiempo de permanencia en la página de idealista.com.

Muy al contrario, los pisos con precios comprendidos entre los 300.000 y el millón de euros han experimentado un aumento medio del tiempo de permanencia de entre el 7,5% y el 12%.

Según el consejero delegado de idealista.com, Jesús Encinar, la principal razón de que no aumente el tiempo de espera para vender un piso muy caro se debe a que "los compradores de estas viviendas no necesitan financiarse con grandes hipotecas, y en la mayoría de los casos se contratan con fines fiscales".

La población china residente en España contrata las hipotecas más caras de todo el territorio nacional, con un importe medio de 249.467 euros, y además lo hace con un plazo medio de amortización de 34,26 años, el más reducido, según un informe de Tecnocasa correspondiente al primer semestre del año.

Así, la población china contrata créditos para la compra de viviendas por un valor 70.000 euros superior al de los préstamos suscritos por las familias españolas (179.242 euros), a pagar en prácticamente el mismo tiempo, ya que este plazo es de 35,60 años en el caso de los españoles.

Asimismo, el valor medio de tasación de los inmuebles comprados por ciudadanos chinos se situó en el primer semestre en los 296.439 euros, el 85,61% del valor del saldo hipotecario.

Por otro lado, el informe de Tecnocasa demuestra que el ''gigante asiático'' no es el único país de su entorno que tiene solvencia en el mercado de viviendas español. En conjunto, los asiáticos afincados en España son los que contratan las hipotecas más caras de España, con un importe medio de 215.625 euros (a 37,31 años), ya que, además de los consumidores chinos, los indios y los pakistaníes pagan hipotecas medias de 205.886 y 191.169 euros, respectivamente.

Detrás de China, Latinoamérica

Por detrás de Asia se encuentra Latinoamérica. Ecuatorianos, colombianos o bolivianos contratan préstamos hipotecarios por un importe medio de 210.563 euros, 31.000 euros más que los españoles. Sin embargo, sólo emplean un año más que ellos en amortizar esta cantidad (36,55 años).

En este caso, son los ecuatorianos los que se embarcan en las hipotecas más caras (217.884 euros), si bien, dedican 36,68 años para ello.

En el caso de los residentes africanos, la hipoteca media se situó unos 13.000 euros por debajo del nivel de los españoles, con 167.892 euros, mientras que el plazo medio de amortización se extendió hasta los 36,33 años. Con todo, los ciudadanos nigerianos suponen una excepción, al contratar hipotecas por valor de 189.530 euros, a pagar en 34,90 años.

El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valladolid, aseguraron este lunes que el crecimiento del sector inmobiliario en los últimos años motivó que se "inflaran las tasaciones", lo que ha causado que, en la actualidad, el precio de los pisos de segunda mano sean "entre un 20% y un 30%" superiores a su valor de mercado. En declaraciones recogidas por Europa Press, el presidente de la institución, Pablo Gestoso, explicó las novedades que supone el cambio en el sistema de colegiación y valoró la situación del mercado inmobiliario. Los dirigentes de los API subrayaron que el sector de la primera y la segunda mano atraviesan una fase de ralentización, que en buena parte se debe a que en los últimos años se produjo un "sobreinflamiento" de precios.

La ''burbuja inmobiliaria'' de los últimos años, condicionó, según apuntó el vicepresidente del colegio, Benjamín Niño, que determinados "falsos profetas de la tasación" causaran un inflado de los precios. En la actualidad, según estimaron los API, los pisos de segunda mano son entre un 20% y un 30% más que el valor real que tendrían en el mercado. Por este motivo, los API recomendaron que los particulares que quieran vender su vivienda "se pongan en manos de un profesional" de la intermediación, ya que, defendió Niño, "si se oferta en su valor auténtico de mercado guiado por la pretasación se venderá en un tiempo racional". Niño indicó que la venta de una vivienda de segunda mano "en precio" puede tardarse en concretar "unos tres meses", pero añadió que si el precio está inflado, el tiempo aumenta hasta "más de un año", e incluso predijo que "puede no venderse".

Por ello, el representante de los API matizó que el mercado de la vivienda de segunda mano vive una "fase de ralentización", mientras que la nueva "se está resintiendo" por la subida de los tipos de interés. "Los promotores de vivienda de primera mano van a tener que reducir su margen de beneficios, pero seguro que no van a perder dinero", afirmó Niño. Otra de las consecuencias que Benjamín Niño achaca a la ''burbuja inmobiliaria'' fue la proliferación de las numerosas pequeñas empresas de intermediación inmobiliaria. Como estimó Niño, en la capital castellana existen "unas 450" oficinas de intermediación, mientras que el organismo "sólo" tiene 30 colegiados. Los responsables del órgano colegial recordaron, en este sentido, que "para vender una lechuga hace falta el permiso de manipulador de alimentos", pero que para intermediar en una transacción inmobiliaria "no existe ese requisito". Por ello, incidió Gestoso, creen necesario que la Ley de Intermediación regule a nivel nacional "quién puede intervenir" en las operaciones.

Titulación necesaria para ejercer

El presidente del colegio explicó las nuevas medidas que aprobó el Consejo de Ministros del pasado 28 de septiembre para regular la colegiación de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. La principal novedad aportada es que el proceso se reduce a contar con un título universitario o graduado equivalente, frente al requisito existente desde 2000 de obtener la colegiación a través de un examen o un master. Los API indicaron que la flexibilización del sistema les beneficia ya que "interesa que haya más colegiados", pero añadieron que el organismo va a llevar a cabo una serie de programas formativos que permitirán a los colegiados "completar su formación en aspectos que no sean propios de su titulación". Así, el formador del colegio, Javier Martínez Iranzo explicó que los programas tratarán de transmitir que los nuevos integrantes "puedan actuar con legalidad y honorabilidad".

El Gobierno dará 6.000 euros, sin ninguna condición, a los propietarios que pongan en alquiler pisos vacíos. La ayuda directa será ahora independiente de la superficie del piso, la renta del dueño, y el importe del alquiler. La medida formará parte de un paquete para dar garantías a los propietarios, que el Gobierno presentará el viernes próximo.
El Gobierno eliminará las condiciones para recibir las ayudas directas a los propietarios. El piso debía tener al menos 120 metros, el contrato de alquiler debía durar al menos un año y la renta del dueño no debía superar en cinco veces la renta media.

En su comparecencia en el Congreso de esta mañana, la ministra de Vivienda, Carme Chacón, anunció sin precisar que el Gobierno tiene previsto "flexibilizar" las condiciones que deben cumplir los propietarios para obtener las ayudas de 6.000 euros a fondo perdido ya existentes para quienes saquen sus pisos al mercado del alquiler. Antes, en el Senado, Chacón había adelantado que el Gobierno presentará este viernes un paquete de medidas dirigidas a dar más garantías a los propietarios de inmuebles para incentivar la oferta en alquiler.

Esta flexibilización, anunciada por la ministra durante su comparecencia en la Comisión de Fomento y Vivienda del Congreso, se enmarcará dentro del Plan de Ayuda a la Emancipación y Fomento del Alquiler, del que la pasada semana se presentaron las dos primeras medidas que atañen a la demanda (ayuda directa de 210 euros y deducción fiscal).

La vertiente del plan que se refiere a la oferta se estudiará en el Consejo de Ministros del próximo viernes e incluirá, además de la mencionada modificación de las condiciones de las ayudas a los propietarios que alquilen, la agilización de los procesos de desahucio por impago y la revisión de la fiscalidad para los promotores que construyan vivienda para alquilar, tanto pública como privada.

El número de compraventas de vivienda registradas durante el primer semestre de 2007 cayó un 5,43% respecto al mismo periodo del año anterior, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España. En concreto, en la vivienda nueva las compraventas descendieron un 6,91%, mientras que en la de segunda mano la caída fue del 4,32%.
Sólo en el segundo trimestre del año se inscribieron en los Registros de la Propiedad 205.998 viviendas, de las cuales 119.443 han correspondido a vivienda usada y 86.555 a vivienda nueva. Entre abril y junio las comunidades autónomas con mayor grado de actividad inmobiliaria fueron Andalucía (43.227), Cataluña (30.744), Valencia (29.701) y Madrid (23.227). El porcentaje de compraventas de viviendas inscritas mantiene una estructura similar a trimestres anteriores, correspondiendo a la vivienda usada un 58%, representando las de vivienda nueva un 42%, de las que el 38,68% del total general son nuevas libres y el 3,32% nuevas protegidas.

Crédito hipotecario

El mayor porcentaje de nuevo crédito hipotecario inscrito entre abril y junio correspondió a las cajas de ahorro, con un 57,42%, seguidas de los bancos, con un 35,30% y otras entidades financieras, con un 7,28%. En cuanto a la evolución, se frena, al menos durante este trimestre, la ganancia de cuota de mercado que venía produciéndose de forma sistemática por parte de las cajas de ahorros sobre los bancos y otras entidades financieras.

El importe medio de crédito hipotecario inscrito por transacción de vivienda, se situó en los 151.505 euros. Por comunidades autónomas presentan mayores precios por metro cuadrado Madrid (223.636 euros), Cataluña (185.942), País Vasco (169.508) y Baleares (160.274). En cifras globales durante los últimos 12 meses, continúa ralentizándose el crecimiento del pasado trimestre, presentando el importe medio de crédito hipotecario un crecimiento del 9,09%, frente al 11,49% interanual del trimestre anterior.

La duración media de los créditos hipotecarios para la finalidad de vivienda continúa incrementándose. Concretamente, para el segundo trimestre del año 2007 la duración media se situó en 28 años y 2 meses, frente a los 27 años y 10 meses del trimestre anterior. La cuota hipotecaria mensual media para el segundo trimestre del año 2007 alcanzó los 802,74 euros. De igual modo, el porcentaje de la cuota hipotecaria mensual media respecto al coste salarial mensual fue del 50,02%.

Para evitar la pronta ejecución de hipotecas concedidas a clientes con pocos avales

MADRID.- El director de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), José María Múgica, exige al Gobierno una ley de sobreendeudamiento para evitar la pronta ejecución del impago de las ´´hipotecas basura´´, aquellas que se otorgan a clientes de con escasos avales.

Múgica afirma que el encarecimiento del precio de la vivienda ha llevado a muchos ciudadanos ´´a embarcarse hasta el límite´´ en las hipotecas de compra de vivienda.

A su juicio, el Ejecutivo debería ser riguroso y establecer por ley unos límites de endeudamiento de las hipotecas, que evite la ejecución de éstas por parte del banco cuando los clientes no paguen por una subida del precio del dinero.

Los precios del alquiler de vivienda (incluye alquiler de garaje y trastero) crecieron un 4,3% en julio respecto al mismo mes del pasado año, más de dos puntos sobre el índice general (2,2%), según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Además, los alquileres se encarecieron un 0,3% respecto al mes de junio, mientras que el IPC general cayó un 0,7%.

En los primeros siete mes, el precio de los alquileres de viviendas aumentó un 2,9%, frente al incremento del 1,3% del índice general.

Por su parte, los precios de conservación de la vivienda se incrementaron un 5% en el último año, siete décimas por encima de los alquileres, y un 4,3% hasta julio. Este incremento fue del 0,3% respecto al mes anterior.

Los precios del conjunto de gastos relacionados con la vivienda (que incluye ambas rúbricas) se incrementaron un 3,1% en los últimos doce meses, dos décimas menos que el experimentado en lo que va de año (+3,3%). La variación respecto al mes de junio fue sólo de tres décimas.

Por comunidades, el conjunto de gastos relacionados con la vivienda (alquiler, conservación de materiales y servicios, distribución del agua, alcantarillado, recogida de basuras y otros servicios) registró los mayores incrementos en los últimos doce meses en Madrid y Asturias, con subidas del 4,1%, seguidas de Canarias (+3,8%), Comunidad Valenciana (+3,7%), Cataluña (+3,5%) y País Vasco (+3,1%).

Por debajo de la media nacional, se situaron Andalucía y La Rioja, con un incremento del 2,7%; Navarra, con un aumento del 2,5%; Cantabria y Baleares, donde el alza fue del 2,4%; Aragón y Galicia, con incrementos del 2,3%, y Melilla y Castilla y León, donde estos precios subieron un 2,2%. Cierran la lista Murcia (+2,1%), Castilla-La Mancha (+2%), Extremadura (+1,7%) y Ceuta (+1%).

Las inmobiliarias planean crear un grupo en defensa de sus intereses

El parón en la demanda de viviendas ha metido la preocupación en el cuerpo a las inmobiliarias españolas. Y para quitarse esta inquietud de encima, los responsables de cinco de las grandes se reunieron ayer con la ministra de Vivienda, Carme Chacón. Los promotores han establecido un primer contacto para colaborar en el fomento del alquiler, depurar malas prácticas y obtener apoyo oficial a la internacionalización del sector.

Los promotores inmobiliarios están preocupados por algunos mensajes que se han lanzado en las últimas semanas. Como el del presidente de la CNMV, Julio Segura, que a principios de julio aseguró que el riesgo contable de las inmobiliarias forzaba al organismo regulador a reforzar el control sobre estas entidades.

O el de la propia ONU, que a finales de junio alertó sobre una grave crisis inmobiliaria que afectaría a gran parte de los españoles. Además, las entidades financieras han tomado nota de esta coyuntura negativa y buscan reducir su riesgo inmobiliario, por lo que, según los afectados, amenazan con cortar el grifo de los créditos para comenzar nuevas promociones.

Estos temores son los que provocaron el encuentro de ayer. A un lado estaban algunos de los empresarios más importantes del sector. El presidente de Asprima, la asociación que reúne a los promotores de Madrid, José Manuel Galindo, y los máximos ejecutivos de cinco inmobiliarias cotizadas: Martinsa-Fadesa (Fernando Martín), Reyal Urbis (Rafael Santamaría), Inmobiliaria Chamartín (Carlos Cutillas), Nozar (Luis Nozaleda) y el Grupo Rayet (Félix Abánades). Al otro, la plana mayor del ministerio.

Faltaron a la cita los representantes de Realia, Metrovacesa y Sacyr-Vallehermoso, que sí habían participado en las reuniones del mismo tipo realizadas la semana pasada con los responsables de la CNMV y de la Oficina Económica de Moncloa, y, el lunes, con el presidente del PP, Mariano Rajoy.

Entre las quejas de los promotores, apareció la Ley del Suelo que entró en vigor el pasado 1 de julio. El Gobierno replicó que no creía acertados algunos comentarios oídos en boca de conocidos empresarios que auguraban la paralización del sector cuando entrara en vigor la nueva ley.

Fuentes del ministerio resaltan que en las dos horas de conversación se han sentado las bases para desarrollar políticas de fomento del alquiler. El interés de los promotores en avanzar en este mercado le viene perfecto a la ministra Chacón, que ya ha anunciado que piensa centrar los pocos meses que quedan de legislatura en los jóvenes y el alquiler.

Los promotores hablaron del grupo que reunirá a partir de septiembre a todas las inmobiliarias cotizadas en defensa de sus intereses, al margen de las asociaciones ya existentes.

Otros de los aspectos tratados fue la intención de depurar malas prácticas con el fin de mejorar la imagen de un sector que se ha visto muy dañado por recientes escándalos de corrupción, como la Operación Malaya de Marbella.

En concreto, en el ministerio hablan de medidas para disminuir la siniestralidad laboral, avanzar en la protección de los derechos de los consumidores, del respeto a la legislación en vigor. Y del apoyo a la internacionalización de las empresas inmobiliarias españolas.

Los técnicos de Hacienda (Gesta) aseguran que de los 977.306 alquileres de viviendas no declarados en España, un total de 650.000 (66%) se encuentra en provincias costeras, lo que supone que alrededor de un tercio de estos arrendamientos fraudulentos podría estar relacionado con viviendas vacacionales.

El informe elaborado por Gestha, en el que se analizan exclusivamente las provincias costeras de cada comunidad autónoma a partir del cruce de datos procedentes del Instituto Nacional de Estadística (INE) y la declaración del IRPF, estima en 1.200 millones de euros anuales la rentas sumergidas derivadas del arrendamiento de viviendas en provincias de costa.

Concretamente, ‘de las seis comunidades en las que más se defrauda en concepto de alquileres ´negros´, cinco están bañadas por el mar’, señala el informe a propósito de Cataluña, Andalucía, Islas Canarias, Valencia y Baleares, a las que se sumaría Madrid.

Cataluña lidera este particular grupo de comunidades autónomas punteras en rentas no declaradas, con más de 521 millones de euros anuales. Dentro de sus límites, Barcelona, con la Costa del Marésme, supera ampliamente al resto de las provincias catalanas, al contabilizar 439,9 millones de euros no declarados.

Andalucía ocupa el segundo lugar, con más de 180 millones de euros no declarados, y alberga tres provincias que destacan por su nivel de fraude sobre las demás circunscripciones andaluzas: la Costa de la Luz (compuesta por Cádiz y Huelva), con 73,4 millones de euros y la Costa del Sol, en Málaga, con aproximadamente 59,3 millones de euros de fraude.

Por su parte, la Comunidad Valenciana registra un fraude de 111,8 millones de euros anuales, de los que más de la mitad (57 millones) se concentran en la costa de Valencia. En el caso de Baleares, el fraude asciende a 96,3 millones de euros.

En cuanto al número de alquileres no declarados, el reparto es el mismo. Cataluña encabeza la lista, con el 24,5% del total de los alquileres no declarados de España, gracias a la contribución de la Costa del Maresme, en la que se localiza aproximadamente el 20,6% del total de alquileres sumergidos.

Le sigue Andalucía, con el 11,1% del total de alquileres no declarados, de los que el 4,5% se encuentra en la Costa de la Luz y el 3,6% en la Costa del sol.

Por otro lado, el informe de Gestha considera ‘prioritario’ que la Agencia Tributaria centre sus esfuerzos a corto y medio plazo en combatir el fraude inmobiliario y el blanqueo de capitales, ‘a través de la adopción de una serie de medidas organizativas, fiscales e iniciativas legislativas más exigentes que las actuales’.

Los técnicos de Hacienda concretan la necesidad de delimitar aún más, en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los derechos y obligaciones de las partes, así como el establecimiento de un sistema de garantías para arrendador y arrendatario, en especial en lo referente a las obligaciones de ambos sobre la conservación de la vivienda, el pago de la renta y de los gastos generales y de servicios individuales.

Otro frente implicaría modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil para reducir a quince días los cuatro meses de antelación que en la actualidad se necesitan para presentar una demanda de desahucio por impago de rentas, y para que los juicios rápidos sean ‘realmente rápidos’. En este sentido, insta a incrementar el número de juzgados para agilizar estos procesos.

Un tercer paquete de iniciativas pasaría por habilitar a los 8.000 técnicos el Ministerio de Hacienda para que asumieran las responsabilidades de la efectiva aplicación de la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal.

Gestha estima que ‘con esta habilitación y un plan eficaz de lucha contra el fraude’, la Agencia Tributaria podría reducir en 10 puntos porcentuales las bolsas de fraude y la economía sumergida en España, situándose en niveles de fraude similares a los países de la UE, y aflorando así cerca de 56.522 millones de euros.

En la actualidad, la bolsa de fraude en España, tanto por fraude fiscal como a la Seguridad Social, supera el 23% del PIB (900.000 millones de euros en 2005), lo que supone un montante de 200.000 millones euros.

La inversión inmobiliaria mundial realizada de forma directa alcanzó los 382.000 millones de dólares (unos 280.900 millones de euros) durante el primer semestre del año, lo que supone un incremento del 16,6% sobre el mismo periodo de 2006 y alcanzar un récord, informó la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.

La firma asegura que este importe inversor sobrepasa a la inversión de todo el ejercicio 2003 completo, y representa encadenar 16 trimestres consecutivos de crecimientos.

En el conjunto de América, el importe de la inversión total aumentó un 32%, hasta situarse en 170.700 millones de dólares (unos 125.500 millones de euros), impulsada principalmente por la venta y recompra de inmuebles ´prime´ estadounidenses. La mayoría de estos activos fueron adquiridos por inversores nacionales.

En Europa, la cifra de inversión inmobiliaria creció un 4%, hasta situarse en 156.600 millones de dólares (115.150 millones de euros), de los que más del 66% corresponden al Reino Unido, Alemania y Francia. Los inversores globales, norteamericanos, irlandeses y españoles dominaron las inversiones transfronterizas.

En cuanto a la zona de Asia Pacífico, la cifra de inversión inmobiliaria aumentó un 12% entre enero y junio, hasta situarse en 55.000 millones de dólares (unos 40.500 millones de euros), parte de cuyo incremento fue atribuible a la inversión transfronteriza.

Japón, China y Singapur representaron los mercados inmobiliarios más sólidos de la zona. De hecho, Jones Lang LaSalle señaló a Singapur como el mercado global más activo de lo que va de 2007, con aumentos en valores capitales de edificios ´prime´ del 50% en este periodo, impulsado por un ‘sorprendente’ incremento en el precio de los alquileres y una caída en las rentabilidades.

El jefe de Estrategia Global e Investigación de la consultora a escala internacional, Padraig Brown, destacó que ‘el crecimiento del coste de la deuda en Europa y Norte América ha dado lugar a diferenciales de rentabilidad negativa en muchos mercados’.
‘Ello ha obligado a inversores con altos niveles de apalancamiento a adoptar, cada vez con más frecuencia, unas estrategias oportunistas, incluyendo el desarrollo y reposicionamiento de activos’, añadió.

Ante este escenario, el director general de Jones Lang LaSalle European Capital Markets, Tony Horrell, pronosticó que para el resto de 2007 los mercados inmobiliarios globales continuarán con su ‘dinamismo’, si bien se espera que los inversores ‘sean cada vez más selectivos sobre los mercados’.

‘A escala global se puede observar que aun hay mucho dinero pendiente de este sector y la inversión transfronteriza sigue en auge’, añadió.

Las familias españolas que adquirieron una vivienda en el segundo trimestre del año destinaron a esa compra el 36 por ciento de su renta bruta anual disponible, contadas las deducciones fiscales, lo que supone 0,9 puntos más que en el primer trimestre y 7,7 puntos más que doce meses antes. Son datos del Banco de España correspondientes al segundo trimestre del año, que muestran que en los últimos años el esfuerzo de quienes han comprado una vivienda ha sido cada vez mayor. Ese esfuerzo pasó de ser del 24,6 por ciento en 2004 al 25,6 por ciento en 2005 y al 30,1 por ciento en 2006.

El precio de una vivienda libre, tanto nueva como usada, de 93,75 metros cuadrados construidos era a final de junio 7,2 veces superior a la renta bruta anual de un hogar mediano, el mayor nivel desde que el Banco de España dispone de estadísticas precisas al respecto, si bien desde hace un año esta tasa se mantiene estable.

En esa estabilización ha influido la desaceleración del precio de la vivienda, que en el segundo trimestre del año se encareció el 5,8 por ciento, lo que supone volver a tasas de crecimiento que no se veían desde 1998, año en el que comenzó el "boom" inmobiliario.

Este incremento situó a finales de junio el precio del metro cuadrado en 2.055 euros, lo que significa que cada familia destinó casi 193.000 euros a la compra de una vivienda tipo de 93,75 metros cuadrados de superficie construida.

Si se descuentan las deducciones de las que se benefician las familias al comprar un piso, los españoles dedicaron el 44,8 por ciento de su renta disponible a la adquisición de una vivienda, 1,2 puntos más que en el trimestre anterior y 4,2 puntos más que un año antes.

Según la legislación vigente, los contribuyentes pueden desgravarse el 15 por ciento por sus aportaciones anuales, con un límite máximo de 9.015,18 euros.

Para calcular el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, el Banco de España recoge el importe de las cuotas que tiene que pagar el hogar mediano en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80 por ciento del valor del piso, y en función del porcentaje de renta anual disponible del hogar.

Economía sigue estrechando el cerco sobre las prácticas fraudulentas que persisten en el mercado inmobiliario. Entre las iniciativas que prevé poner en marcha, el departamento que dirige Pedro Solbes quiere obligar a las tasadoras a que incluyan en sus valoraciones de inmuebles los datos relativos a éstos de que dispone el Catastro. El objetivo es evitar que las casas estén sobrevaloradas
Las entidades de tasación, como encargadas de valorar las garantías reales que aceptan las entidades financieras al suscribir un crédito hipotecario, pueden contribuir a su solvencia, lo que exige que sus valoraciones se realicen de manera prudente y sostenible en el tiempo'', recuerda el Banco de España.

Y es que durante los últimos años, algunos intermediarios inmobiliarios ofrecían a los compradores con menos capacidad económica la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario por más del 80% del valor de tasación de la vivienda (tope máximo recomendado por el Banco de España) incrementando artificialmente dicha tasación.

Así, con esta nueva obligatoriedad de incluir en el informe que elabora la tasadora los datos relativos al mismo inmueble de que disponga el Catastro, el Hacienda quiere asegurarse que las tasaciones que se realizan como garantía hipotecaria se ajustan lo más posible al valor real de las viviendas.

Esta nueva exigencia está incluida en el proyecto de orden ministerial en trámite que vendrá a modificar las actuales normas de valoración de bienes inmuebles. El pasado 20 de abril finalizó el plazo de audiencia pública, por lo que el texto queda a la espera de la firma del ministro de Economía para su posterior publicación en el BOE o su tramitación como parte integrante de otra iniciativa legislativa. El texto señala que en el listado de documentos necesarios ''para una identificación completa del objeto de valoración'' ha de incluirse ''la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido de la Oficina Virtual del Catastro'', que en la actualidad no es legalmente requerido.

Fuentes de Economía indicaron a Europa Press que esta nueva formulación de las normas que rigen la valoración de inmuebles viene a aprovechar las oportunidades que proporciona a las empresas tasadoras la Oficina Virtual del Catastro. Desde Tasamadrid apuntan que, en la práctica, las sociedades vienen usando esta información hace tiempo, aunque principalmente para valorar fincas rústicas.

Por último, según el proyecto de orden ministerial, cuando se tenga duda de algunos de los datos utilizados o existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registrales o catastrales, la valoración incluirá una advertencia que puede ser motivo suficiente para rechazar la concesión del crédito hipotecario.

La medida pretende acabar con las sobrevaloraciones de viviendas


• Consciente del desfase existente entre los valores catastrales de las viviendas y el precio que pueden alcanzar éstas en el mercado, el Catastro está estimando mediante un complejo programa informático el valor medio real de cada inmueble. El objetivo es evitar que se escrituren pisos por un precio anormalmente inferior y eludir el pago de impuestos.

• Otro proyecto en el que está inmerso el Catastro es el de fotografiar por satélite u otro medio aéreo los nuevos desarrollos urbanísticos, parte de los cuales Hacienda no tiene constancia de su existencia, para comprobar que todo se encuentra en regla o detectar posibles bolsas de fraude.

• Una nueva exigencia incluida en el proyecto de orden ministerial es la inclusión de la certificación registral acreditativa de la titularidad y de las cargas del inmueble que se tasa.

• Hacienda pretende conocer, a través de las escrituras públicas, cuáles son los medios de pago (además del crédito hipotecario) con los que el comprador va a hacer frente al pago de la deuda en un intento por combatir el blanqueo de capitales. En este apartado, cobra importancia la implicación de los notarios, que deberán advertir de las operaciones sospechosas.

• Sólo la obligación de consignar la referencia catastral y el uso de cada inmueble en la declaración de la renta ha permitido que en 2006 hayan aflorado 1,1 millones de casas en el IRPF y 200.000 alquileres.


Un sector en proceso de ajuste


Las sociedades de tasación que operan en España realizaron 1,8 millones de valoraciones de bienes inmuebles en 2006, un 1% menos que el ejercicio anterior. Su importe total, por el contrario, ascendió a 862.344 millones de euros, cifra que representa un aumento del 15,4% respecto a 2005. No obstante, y aunque este avance es todavía muy significativo, representa una moderada desaceleración respecto al incremento protagonizado un año antes, que fue del 30%. Según la Memoria de Supervisión del Banco de España, esta desaceleración está en consonancia con el ajuste que está viviendo todo el mercado inmobiliario, por lo que afectó prácticamente a toda la tipología de bienes tasados, con la excepción más relevante de los edificios completos de uso residencial. Las garantías hipotecarias explicaron, un año más, el 95% del total de las tasaciones efectuadas, de las que las cajas de ahorro acapararon la mitad del importe total. De los 1,8 millones de tasaciones efectuadas, 1,4 millones correspondieron a viviendas, de las que poco más de un millón estaban ubicadas en edificios y el resto eran independientes.

El Ministerio de Vivienda quiere que las comunidades aceleren la aplicación del Real Decreto que obliga a eliminar barreras arquitectónicas en urbanizaciones y edificios de nueva construcción. La ministra Carme Chacón dijo que así se lo pedirá en la próxima Conferencia Sectorial de Vivienda.

Durante un acto celebrado en Madrid junto al presidente del Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (Cermi), Mario García, para mostrar los obstáculos que todavía encuentra este colectivo en materia arquitectónica, Chacón señaló que su departamento "está haciendo los deberes" para garantizar el cumplimiento del citado decreto antes de los plazos marcados, es decir, 2010 para edificios de nueva creación y 2019 para las construcciones más antiguas.

Esta normativa, aprobada en abril, establece las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones.

En relación a los edificios, fija las condiciones básicas aplicables a los accesos a los mismos, a los desplazamientos en una misma planta o entre diferentes, al equipamiento del edificio, a la señalización y a la seguridad en caso de incendio. A su vez, las puertas de entrada tendrán que ser accesibles y contar con una señalización e iluminación que garantice su reconocimiento.

El repunte de los tipos de interés (el euribor supera el 4,6% y ya encadena dos años de subidas) está haciendo más cuesta arriba el pago mensual de la hipoteca, lo que dificulta a determinados colectivos, como son los jóvenes, el acceso a su primera vivienda. Una de las consecuencias de este fenómeno es ya visible en las estadísticas. Las últimas cifras comienzan a corroborar cómo el alquiler se está convirtiendo en la opción más económica en 12 regiones, circunstancia que no siempre fue así.

Según la comparativa realizada por este periódico, a finales del pasado año la cuota hipotecaria media que pagaban las familias españolas alcanzó los 745,87 euros mensuales, tal y como concluye la estadística elaborada por los registros de la propiedad.

Esta cantidad contrasta con el alquiler medio estimado por primera vez por el Ministerio de Vivienda, que en 2006 se situó en 648 euros al mes para un piso de 90 metros cuadrados. El análisis por autonomías revela que a finales del pasado año sólo era más barato pagar la hipoteca que hacer frente a un alquiler en cuatro regiones: Asturias, Canarias, País Vasco y Navarra. En las 12 restantes (no se dispone de datos de La Rioja), es más económico decantarse por el arrendamiento.

También es reseñable el caso de Madrid y la Comunidad Valenciana. En la primera, la cuota hipotecaria media pagada por las familias ascendía en diciembre pasado a 1.073,25 euros al mes. Según las cifras de Vivienda, el arrendamiento promedio en esta región para el mismo periodo de tiempo sumó 1.024,2 euros, 49,05 euros más barato.

En la Comunidad Valenciana la situación es muy similar. La hipoteca media finalizó 2006 en 675,8 euros al mes, mientras el arrendamiento se situó en 648 euros. Frente a estos destinos donde la diferencia de precios no es apreciable, en cinco regiones las oscilaciones entre el alquiler medio y la cuantía de la hipoteca superan ampliamente los 200 euros a favor del alquiler: Aragón, Baleares, Castilla y León, Cataluña y Galicia. Para realizar la comparativa se ha elegido una superficie media de 90 metros cuadrados porque según la encuesta llevada a cabo por Vivienda el mayor porcentaje de pisos en régimen de arrendamiento está formado por inmuebles de entre 60 y 90 metros (hasta un 49,3%) y por aquéllos con superficies comprendidas entre 90 y 120 metros (el 20,7%).

Alternativa natural

El arrendamiento ha sido tradicionalmente la alternativa natural a la compra, pero desde que se redujeron los tipos hipotecarios a mínimos históricos y se ampliaron los plazos de amortización de los créditos, lo cierto es que por el mismo precio de un alquiler se podía comprar casa. Esto redujo el parque de alquileres a un exiguo 10%, cuando en Europa es el 30% del total.

Ahora, ese encarecimiento de las hipotecas ha vuelto a abrir la brecha entre la cuota media que pagan las familias que viven de alquiler y aquéllas que compraron su casa endeudándose.

Los expertos auguran que de persistir este endurecimiento de las condiciones de las hipotecas, la diferencia puede seguir aumentando, lo que incrementará el atractivo del arrendamiento frente a la compra. Además, recuerdan que cuando finalice la construcción de las nuevas viviendas protegidas para arrendar y si culminan las promesas de las administraciones para incentivar el alquiler, las rentas a aplicar por los propietarios tenderán a la baja.

Mercado. Tres autonomías concentran el 58,1% de todos los arrendamientos

En el momento en el que el Ministerio de Vivienda hizo la encuesta sobre la situación del mercado del alquiler existían 1.791.475 hogares que vivían en régimen de arrendamiento.

De esa cifra, el 58,1% se concentra en tan sólo tres autonomías: Cataluña, con el 25,7%, Madrid, con el 18,5% y Andalucía, con el 13,9%. El resto de territorios se reparte el 41,9% restante. Si se analizan los datos por provincias, el grado de concentración del mercado es aún mayor. Sólo en Barcelona y Madrid se encuentra el 39,8% de los pisos en alquiler y si a éstas se les unen Valencia, Sevilla, Las Palmas y Mallorca, el porcentaje de arrendamientos representa el 53,4% del total.

Estos números demuestran lo que hasta ahora eran sólo percepciones ante la falta de datos: la demanda de alquiler se limita a las grandes urbes.

Oferta. Los promotores piden incentivos; los propietarios, mayor seguridad jurídica

Si hay un asunto relativo al mercado de alquiler en el que hasta el Gobierno central está de acuerdo es en la necesidad de incrementar las ayudas y ampliar su peso en el sector frente a la compra.

Y es que, pese a los esfuerzos realizados (como la puesta en funcionamiento de la Sociedad Pública de Alquiler, las subvenciones a inquilinos y caseros o los nuevos incentivos fiscales), estas iniciativas parecen no estar dando el resultado esperado. Las principales promotoras continúan reclamando nuevos programas de ayuda, así como la regulación en España de más productos de inversión en este mercado como los REIT (Real Estate Investment Trusts).

Los propietarios de pisos vacíos, por su parte, exigen cambios legales que les otorguen seguridad jurídica en caso de impago de rentas o destrozos en sus casas.

Más ayudas

Entre las iniciativas que tiene previsto llevar a cabo la nueva titular de Vivienda, Carme Chacón, una de las prioritarias será la presentación en otoño próximo de un nuevo plan de ayudas para incentivar el mercado de alquiler y facilitar así el acceso a una casa.

Los pisos protegidos iniciados con destino al arrendamiento bajaron un 3% en 2006
Sólo el 11,25% de los hogares españoles vive en alquiler. Un porcentaje que se mantiene congelado desde el año 2001 y que se encuentra muy alejado de la media europea (30%), según datos del Ministerio de Vivienda.

Además, el peso de las viviendas de protección oficial (VPO) destinadas al arrendamiento sobre el total de iniciadas pasó del 23% en 2005 al 20% en 2006. Ese 3% se lo llevaron las casas en propiedad, que pasaron del 76% al 79% del total. En valores absolutos, el pasado año se comenzaron 18.648 VPO para alquilar, sólo 442 (un 2,4%) más que un año antes.

Vivienda responsabiliza del descenso del peso relativo del alquiler a la menor actividad en Madrid y el País Vasco, comunidades en las que la proporción de VPO para renta iniciada cayó un 62% y un 55%, respectivamente, con relación a 2005.

Sólo cinco comunidades registraron una proporción de nueva VPO para alquiler superior al 25% del total. Fueron Baleares (43%), Canarias (56%), Cataluña (34%), Madrid (26%) y, como caso destacado, Asturias, con un 58% en renta frente a un 42% en propiedad.

En el resto, el porcentaje es muy bajo, con casos preocupantes para el Ministerio como los de Navarra (9%), Cantabria (4%) y Castilla-La Mancha, donde el año pasado se comenzaron sólo 41 pisos para arrendamiento, lo que supone un 1% del total.

Cataluña es la comunidad que concentra el mayor porcentaje de viviendas sumergidas en la costa

El 66% de los arrendamientos de viviendas que escapan al control del Fisco se localizan en provincias costeras y provocan un fraude fiscal de 1.200 millones de euros, según cálculos de los Técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda (Gestha).

En España existen cerca de 650.000 alquileres no declarados en las provincias del litoral, frente a los 977.306 estimados en el total del territorio. Este tipo de arrendamientos en la costa, junto con los realizados por los sectores menos favorecidos, como inmigrantes o estudiantes cuyo domicilio suele ser más provisional, son los más propensos para registrar irregularidades.

Por comunidades, Cataluña se coloca a la cabeza, con el 24,5% de las viviendas sumergidas en la costa, que generan 521 millones de euros anuales no declarados, seguida de Andalucía, con el 11,1% y 180 millones no declarados.

Canarias se sitúa en tercer lugar, con un fraude aproximado de 144,1 millones de euros, por delante de la Comunidad Valenciana, donde no se declaran 111,8 millones procedentes de alquileres en el litoral.

En cambio, las zonas con menor fraude en el alquiler están situadas en Ceuta, con el 0,33%; Melilla, con el 0,40%, y Cantabria, con el 0,90%.

Los amantes del océano tendrán la oportunidad de echarse en sus brazos y conocer sus secretos. Dormir arropado por el lecho marino, ver a los peces juguetear alrededor o sentir que el estrés se libera al compás del baile ondulante de las algas son algunas de las experiencias que los huéspedes de los tres hoteles submarinos que están en construcción en Fiji, Dubai y Shanghai podrán vivir.

Toda una nueva experiencia para aquellos que gustan de la tranquilidad del mar, para los empresarios que busca lugares diferentes de reunión o para aquellos que quieran cambiar la luna por un mar de miel en su noche de bodas.

La era de los hoteles submarinos será inaugurada cuando se corte la cinta del Hotel Hydrópolis, sumergido en las playas de Dubai, que planea recibir a sus primeros huéspedes a finales de este año. Las 220 suites que conforman el establecimiento están a 20 metros debajo de la superficie del Golfo Arábico, en la Playa Jumeirah. Su construcción costará 437 millones de euros.

El Poseidón Undersea Resort, que se instalará en Fiji, abre a principios de 2009 y ya son cientos de personas las que han hecho su reservación para estar entre los primeros huéspedes del hotel cinco estrellas.

Las 24 suites y un apartamento de lujo que conforman el hotel, ubicado a 12 metros bajo el mar, están hechas en un 70% de acrílico de 4 pulgadas de espesor, permitiendo ver los jardines de coral y el entorno del océano. Para proteger la privacidad, las habitaciones tienen una pantalla especial que recubre las ventanas.

La estancia en el Poseidón tiene un coste de 21.700 euros por pareja a la semana, e incluye transporte al complejo, 4 noches en la villa de lujo ubicada en la playa; 2 noches en una suite bajo el agua, y expedición en submarino de lujo, entre otras experiencias.

También se pueden hacer reservas corporativas: Poseidón tiene un programa para recibir a 72 ejecutivos y sus esposas. El precio por el uso de todas las instalaciones es de 2, 2 millones de euros por siete días y seis noches.

China, cuna de grandes conglomerados empresariales, no se queda atrás, y para 2009 se ha planeado abrir el Shanghai Shimao Wonderland, un hotel cinco estrellas ubicado en Sheshan. El proyecto constará de 300 habitaciones situadas en la superficie, así como algunas habitaciones y restaurantes bajo el agua.

Para informarse, consultar: www.poseidonresorts.com, ww.hydropolis.com y www.shimaogroup.com.

Pequeñas ciudades que flotan entre las aguas


El inicio de la colonización del mar. De esa forma se pueden definir las pequeñas ciudades que estarán dentro de los hoteles submarinos, cuyas comodidades nada tendrán que envidiarle a la vida en la tierra firme. El hotel Poseidón ofrecerá a sus huéspedes servicios adicionales que incluyen un spa, seis restaurantes y siete bares, un lujoso restaurante bajo el agua, una tienda de deportes acuáticos y una boutique de venta al detalle. Habrá además un café para lectura, sala de teatro y conferencia, y una capilla.

En el complejo de Hydrópolis los inquilinos podrán disfrutar de áreas funciónales, como restaurantes, bares, lobbys y grandes salones de baile en donde seguramente se organizarán fiestas inolvidables.

El precio de la vivienda de segunda mano en España se situó en 2.915 euros por metro cuadrado en el mes de julio, lo que supone un descenso del 1% respecto al mes anterior, según el análisis realizado por la Fotocasa.es entre los 260.000 inmuebles anunciados en la web inmobiliaria. En términos interanuales, la "tendencia a la desaceleración de los precios" también se hace patente, indican, ya que el incremento registrado es del 2,9%, sólo unas décimas por encima de los actuales niveles de inflación.

Por otro lado, el informe localiza los precios más altos en el Norte de España. Así, el metro cuadrado alcaza los 4.530 euros en Guipúzcoa, los 4.292 en Barcelona y los 4.251 en Vizcaya. Sin embargo, los mayores incrementos en los últimos tres meses mostraron una distribución geográfica menos homogénea, con Huesca (+7,2%) a la cabeza, Ourense (+5,9%) y Albacete (+2,7%). Por el contrario, se registraron descensos en Valencia (-8,1%), La Rioja (-7,7%) y Asturias (-6,9%). En el caso de los dos principales mercados inmobiliarios de España, Madrid y Barcelona, los previos subieron un 0,5% y un 1,1%, respectivamente, entre mayo y julio de este año.

Ciudadades prohibitivas

Por otro lado, el estudio de Fotocasa.es estima que las ciudades y municipios más caros de España son San Sebastián (5.329 euros por metro cuadrado), dónde los precios se han mantenido estables en los últimos tres meses; Sant Cugat del Vallès (5.313 euros por metro cuadrado), que ha experimentado un descenso de los precios del 2,8% en el mismo periodo, y Sitges (5.290 euros por metro cuadrado), en la que el coste del metro cuadrado ha crecido desde mayo un 2,8%.

Sin embargo, otras ciudades y localidades les van a la zaga al recoger los mayores incrementos de los últimos tres meses. Se trata de Gandía (+4,6%), Sevilla (+3,8%) y Carcaixent (+3,8%), que evolucionan en sentido contrario a Ciudadella de Menorca (-21,4%), Figueres (-16,2%) y Colmenar Viejo (-14,2%).

Por su parte, Madrid ocupa el décimo puesto en el ranking de las ciudades más caras de España en el mes de julio (4.478 euros por metro cuadrado). Los distritos más caros siguen siendo los tradicionales Salamanca-Goya-Recoletos (6.419 euros por metro cuadrado), Salamanca-Lista (6.601 euros por metro cuadrado) y Chamberí (5.896 euros por metro cuadrado). En el caso de Barcelona, que ocupa el cuarto puesto de la lista con 5.180 euros por metro cuadrado, los distritos más caros son Pedralbes-Sarriá (7.210 euros por metro cuadrado), Sarriá-Tres Torres-Vallvidrera (6.661 euros por metro cuadrado) y St.Gervasi-Galvany (6.602 euros por metro cuadrado).

Disfrutar de largas veladas al aire libre, es una costumbre que se está extendiendo cada vez más, de hecho se ha convertido en un estilo de vida. Las viviendas se prolongan hacia afuera para aprovechar mejor todos los espacios, disponer de dos ambientes totalmente integrados dónde relajarse y reunirse es una opción que cada vez más decoradores y arquitectos tienen en cuenta.

Arborètum apuesta por la innovación y nos presenta lo último para disfrutar de los mejores momentos junto a las chimeneas decorativas de Safretti. Se trata de una original propuesta para decorar tanto exteriores como interiores proporcionando un ambiente muy íntimo, cálido y de confort.

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Las viviendas iniciadas en Catalunya en el primer semestre del año han sido 55.724, un 11,9% menos que en el mismo periodo del año pasado, según la Cámara Oficial de Contratistas de Obras de Catalunya, que apunta que es la primera vez que se da una tasa negativa desde el año 2001.
Este menor número de viviendas iniciadas anuncia una futura disminución de la actividad constructora en este segmento del sector hacia el año 2008 e influirá en el aumento del desempleo.

La caída del inicio de nuevas viviendas es más acusada en las zonas turísticas, como las comarcas del Alt Empordà, Alta Ribagorça, Baix Camp, Baix Ebre, Baix Empordà, Baix Penedès, Cercanya, Montsià, Pallars Sobirà, Pla de l''Estany, la Selva y Vall d''Aran, en las que la disminución es del 17,5%.

La Cámara de Contratistas ha hecho llegar a la ministra de Vivienda, Carme Chacón, y al conseller de Medio Ambiente y Vivienda, Francesc Baltasar, sus propuestas para impulsar la actividad de reparación y mantenimiento de edificios residenciales, que podría absorber parte del empleo que se pierda por la ralentización de la actividad de vivienda de nueva construcción.

El Ministerio de Vivienda y los representantes de las principales promotoras de España acordaron constituir una mesa de trabajo conjunta. Ésta servirá para estudiar medidas que permitan mejorar el sector y facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, informaron fuentes gubernamentales.

En el encuentro estuvieron presentes por parte del Ministerio, la titular de Vivienda, Carme Chacón, así como el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco, el director general de Urbanismo y Política de Suelo, Marcos Vaquer, y el presidente de la Sociedad Pública de Alquiler, Alejando Inurrieta.

Por parte del sector, asistieron Rafael Santamaría (Reyal Urbis), Luis Nozaleda (Nozar Grupo Inmobiliario), Fernando Martín (Martinsa Grupo Inmobiliario), Carlos Cutillas Cordón (Inmobiliaria Chamartín), Félix Abanades (Grupo Rayet) y José Manuel Galindo (Asprima).

En la reunión, que transcurrió "en un clima de cordialidad y que se ha prolongado por más de dos horas", según Vivienda, ambas partes definieron algunas líneas de trabajo que van a abordar conjuntamente en los próximos meses.

Tanto los representantes ministeriales como los promotores coincidieron en la necesidad de que el sector trabaje con el máximo cumplimiento del marco legal, con especial atención a las normativas urbanísticas y en materia de Suelo actualmente vigentes.

Las promotoras deben vincular a las prioridades del país su actuación en el ámbito de la Responsabilidad Social

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Otra línea de actuación que se abordó en este ámbito, en el que también ha habido plena coincidencia, fue la referida a la protección de los derechos de los consumidores y la necesidad de que las empresas promotoras vinculen su actuación en el ámbito de la Responsabilidad Social Corporativa (RSC) a las prioridades del país, y más concretamente, a favor de los colectivos más desfavorecidos o en situación de riesgo.

Fomentar del alquiler, una de las prioridades
Además, desde el Ministerio de Vivienda se hizo hincapié "en la necesidad de potenciar el mercado y la oferta de viviendas en alquiler, una propuesta que ha sido bien recibida por los promotores". Los representantes de las promotoras, por su parte, apuntaron, con el acuerdo del Ministerio, que ello es compatible con el mercado de venta de viviendas y con el mantenimiento del aterrizaje suave de los precios.

El Ministerio ofrece su apoyo para potenciar la proyección exterior

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Mientras, el Ministerio de Vivienda ofreció a los representantes de las principales promotoras del país su apoyo para potenciar la proyección exterior del sector, que se concretará en el último trimestre del año con un viaje a la República Popular China, en el que estarán acompañados por la titular de Vivienda.

Las dos partes valoraron "positivamente" el desarrollo de este primer encuentro y decidieron profundizar en su relación desde el respeto absoluto al marco legal. Por otro lado, el Ministerio de Vivienda ofreció su colaboración a los promotores para promover la máxima transparencia, con el objetivo de que los mensajes y la imagen que llegue a los ciudadanos sean fieles a la realidad.

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Barcelona (APCE), Enric Reyna, anunció ayer que no firmarán el Pacto Nacional por la Vivienda que impulsa la Generalitat porque se basa en una ley con la que están en "desacuerdo". Reyna ha manifestado que la preocupación de los promotores es defender la "seguridad jurídica de las operaciones que hacemos" y ha señalado que hay cosas que "no tienen ni pies ni cabeza, como decirnos que tenemos que destinar a vivienda social el 20% de cualquier promoción o rehabilitación que se haga en suelo consolidado", adquirido a precio de mercado.
En este sentido, aclaró que "si haces una rehabilitación en cualquier sitio de Barcelona, donde el suelo es muy caro, y debes destinar el 20% a vivienda protegida, esto significa un encarecimiento del resto de viviendas de la promoción".
Reyna señaló también que se oponen a este punto porque el suelo consolidado se adquiere a precio de mercado, pero matizó que el suelo nuevo "es otra cosa". "Si se califica nuevo suelo, naturalmente que estaremos de acuerdo en destinarlo a pisos protegidos", subrayó, a lo que añadió que "el suelo que ya está calificado, ya está calificado, y ahora no debemos tirar atrás".
El presidente de la APCE se cuestionó por qué, si son ellos los que hacen los pisos protegidos, "los debe adjudicar la Administración", aunque aceptó que se debe imponer un control para "evitar la picaresca".
El tercer punto al que también se oponen es a que todas las poblaciones catalanas de más de 3.000 habitantes deberán contar con un 15% de pisos de protección oficial en los próximos 15 años. En la práctica, afirmó, esto supondrá que "habrá poblaciones de Catalunya donde no se podrá construir vivienda libre".

Las pólizas diseñadas para los arrendatarios permiten, por el 5% de la renta anual, blindarse ante los morosos

Más de 10.000 sentencias de desahucio por falta de pago acumula ya el Registro de Arrendatarios Morosos Sentenciados (REAMSE), donde se constata que el importe medio de la cantidad reclamada por los dueños de la vivienda, y que ha motivado la petición de desahucio ante las instancias judiciales, alcanza los 3.999 euros. Pero no es ni la nacionalidad de los inquilinos -el 25,8% son extranjeros- ni la demanda de los pisos de alquiler -Barcelona, Madrid y Zaragoza son las provincias con mayor demanda y mayor índice de morosidad en este apartado- lo que determina el tiempo de reacción del propietario/arrendador para iniciar y finalizar un proceso de desahucio. Uno de los principales motivos en el retraso del proceso radica en la imposibilidad de realizar las notificaciones preceptivas al arrendatario moroso. En ocasiones, gracias al sencillo método de no recoger la citación judicial, el inquilino puede llegar a retrasar durante años un desahucio porque está en su derecho de esperar la publicación de los edictos. Para evitar situaciones límite como ésta, algunas aseguradoras cuentan con pólizas específicas que protegen al titular de la vivienda ante el impago del alquiler, la defensa jurídica y los daños materiales, en función de la cobertura contratada.
Las triquiñuelas legales para aplazar el desalojo de los inquilinos de una vivienda son inumerables. En estos momentos la más común es la de no personarse en el procedimiento y esperar que haya sido dictada la sentencia para pedir el nombramiento de un abogado y procurador de oficio con la finalidad de apelar. Esas apelaciones no llegan a formalizarse prácticamente nunca, pero las demoras consiguen alargar el proceso judicial por lo menos un año. "Una mala práctica que se solucionaría si se dieran por válidas las notificaciones realizadas en el propio domicilio arrendado cuando el inquilino no haya facilitado otro domicilio para citaciones, como se hace en otros procedimientos", explican los juristas de Alboreca Abogados de Vivienda. Ante el hastío e indefensión que muchos propietarios sufren en estos casos, algunas aseguradoras han encontrado en este ámbito concreto un nicho de mercado por explotar, al mismo tiempo que ofrecen una solución a los titulares de las viviendas ante los numerosos problemas que pueden surgir en todo proceso de arrendamiento de un inmueble. Son productos aseguradores que dan protección al dueño de la vivienda a través de una serie de garantías. Incluso se ha diseñado una póliza que contempla la selección del inquilino adecuado para la vivienda.

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Matthew JordingLas triquiñuelas legales para aplazar el desalojo de los inquilinos de una vivienda son inumerables. En estos momentos la más común es la de no personarse en el procedimiento y esperar que haya sido dictada la sentencia para pedir el nombramiento de un abogado y procurador de oficio con la finalidad de apelar. Esas apelaciones no llegan a formalizarse prácticamente nunca, pero las demoras consiguen alargar el proceso judicial por lo menos un año. "Una mala práctica que se solucionaría si se dieran por válidas las notificaciones realizadas en el propio domicilio arrendado cuando el inquilino no haya facilitado otro domicilio para citaciones, como se hace en otros procedimientos", explican los juristas de Alboreca Abogados de Vivienda. Ante el hastío e indefensión que muchos propietarios sufren en estos casos, algunas aseguradoras han encontrado en este ámbito concreto un nicho de mercado por explotar, al mismo tiempo que ofrecen una solución a los titulares de las viviendas ante los numerosos problemas que pueden surgir en todo proceso de arrendamiento de un inmueble. Son productos aseguradores que dan protección al dueño de la vivienda a través de una serie de garantías. Incluso se ha diseñado una póliza que contempla la selección del inquilino adecuado para la vivienda.


Estos productos cubren tres coberturas: impago del alquiler, defensa jurídica y los daños materiales en la vivienda
Estos seguros permiten a su titular cubrirse ante el posible impago del alquiler, la defensa jurídica del proceso y los daños materiales derivados de la actuación de los inquilinos. Aunque todavía no se ha convertido en un producto masivamente ofertado por el sector asegurador, ya han aparecido algunas empresas especializadas en inmuebles que ofrecen soluciones concretas a cada caso. Arag, Estrella Seguros, Lagun Aro, Mapfre, Mutua de Propietarios o Winterthur son algunas de ellas. Por otro lado, la compañía ACC únicamente ofrece el Seguro para Caseros a través de distintos programas de gestión pública de fomento de la vivienda en alquiler, como en la Agencia Municipal de Alquiler del Ayuntamiento de Madrid o la Bolsa de Vivienda Joven, promovida por el Instituto de la Juventud (Injuve). En estos casos facilita una póliza que cubre el impago de la renta. Así, la compañía indemniza a los propietarios de las viviendas incluidas en el programa por el importe de las rentas no pagadas por el inquilino dentro del primer año del arrendamiento y hasta un máximo de 11 mensualidades.

Pólizas de protección al propietario de la vivienda

Para evitar situaciones de impago y de falta de confianza entre el inquilino y el titular de la vivienda, Mutua de Propietarios ofrece un seguro para hacer frente a posibles impagos por el 5% de lo que se paga anualmente. Esta sociedad apunta que lo más importante a la hora de examinar el riesgo es, obviamente, el inquilino. Por eso exige al propietario en la formalización de esta póliza que presente determinados datos del mismo para comprobar su solvencia. En concreto, solicita las dos últimas nóminas y el contrato de trabajo. También exige presentar el contrato de alquiler así como el DNI del arrendador. Una vez que la sociedad cuenta con toda la documentación, en 48 horas se compromete a dar una respuesta sobre la aceptación o no del seguro, en función del riesgo que represente el inquilino. Por otro lado, esta misma aseguradora ha creado un nuevo producto para que el propietario deje de asumir los riesgos que se derivan de esta práctica inmobiliaria. "Con las coberturas que le ofrece esta póliza, el cliente puede saber con certeza que recibirá en todo momento la renta total negociada, aunque el inquilino deje de pagar su mensualidad", afirman desde la aseguradora, en la que su mayor aportación radica en que esta compañía se encarga de hacer una adecuada selección del inquilino que va a entrar a vivir en la vivienda.

Otra de las entidades que ofrece un producto de estas características es Mapfre, con el ''Seguro protección de alquileres'', que tiene como principal característica que garantiza el cobro del alquiler en caso de impago, además de la cobertura de los desperfectos que pudiera causar el inquilino. Eso sí, la cobertura sólo garantiza las rentas de alquiler durante los 12 primeros meses desde la comunicación del primer impago, un tiempo que la aseguradora considera "suficiente para hacer frente a la tramitación del desahucio". De esta forma, Mapfre cobra 453 euros anuales a un casero que tiene una vivienda en régimen de alquiler por 600 euros mensuales, lo que supone casi el 7% del importe del alquiler.

Estrella Seguros contempla el ''Estrella Hogar Arrendador'', otro producto de similares características que protege al propietario de la vivienda frente a los riesgos vinculados con el alquiler de la misma. Garantiza las rentas durante los primeros 12 meses desde que se realiza el primer impago. Si en el momento de recuperar la casa se han producido actos vandálicos que han ocasionado desperfectos, el seguro cubre hasta 3.000 euros. Es el único supuesto en que el seguro hace frente al mal estado del hogar, en ningún caso se hace cargo del contenido del inmueble y de los daños que éste pueda sufrir durante el periodo de arrendamiento. Sólo los cubre cuando forman parte de un proceso de desahucio. No obstante, contempla otra cobertura optativa que cubriría la compensación por rentas impagadas.

Otra aseguradora que dispone de estos servicios es Arag, a través de una póliza que acepta alquileres hasta de 3.000 euros mensuales y que cobra a los propietarios de los inmuebles un 4% de la cifra que figura en el contrato. Una de sus peculiaridades es que se suscribe a través de la inmobiliaria, pero es la aseguradora quien estudia al inquilino para decidir si es de fiar o no. Esta empresa aseguradora respalda el contrato de arrendamiento con una única condición: el precio del alquiler no debe superar el 45% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Otra opción es la que oferta la aseguradora vasca Lagun Aro que, a través de sus pólizas ''Hogar Exclusiva'' y ''Hogar Óptima'', incorporan cláusulas de protección al arrendador sin llegar a cubrir el problema del impago. En caso de que cualquier suceso motive el abandono de la vivienda por parte de los inquilinos, la aseguradora se encargará de abonar al propietario la cifra que marca el alquiler durante los meses que un perito estime necesarios para arreglar los desperfectos. Por último, Axa Winterthur también se hace cargo de un año de alquiler, pero a condición de que éste se pierda por causa de un suceso que deje la casa inútil para ser habitada.

Garantías que cubren estos seguros:

Las aseguradoras que comercializan estos productos de hogar contemplan varias coberturas. Estas son las tres las modalidades fundamentales que el titular de la vivienda alquilada puede contratar:


Impago de alquileres. Garantía que cubre el impago del alquiler por parte del inquilino, correspondiente a la vivienda arrendada.
Defensa jurídica. Se garantizan los juicios de desahucio por falta de pago y la reclamación judicial al inquilino de las rentas impagadas.
Daños materiales. Se cubren los deterioros inmobiliarios y el robo del continente de la vivienda asegurada causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados, siempre que haya siniestro indemnizado con cargo a la garantía de impago de alquileres.


Los avales, requisito obligado Aunque la petición de avales en el alquiler de una vivienda ha descendido, los datos indican que siguen siendo un requisito muy demandado. Así, la reclamación de avales ha estado presente en el 34,4% de los alquileres firmados en marzo de 2007, frente al 40% registrado en el ejercicio anterior, lo que supone un descenso del 14%, según datos facilitados por el Observatorio del Alquiler del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG). Este organismo estima que la tendencia continuará a la baja durante los próximos meses y la demanda de avales se reducirá hasta el 30% a finales de este año. Desde PFAG sostienen que esta evolución se debe, en gran medida, a la irrupción de los programas públicos de alquiler, puesto que ofrecen mayores garantías al propietario sin necesidad de unas exigencias tan elevadas para el inquilino como los actuales avales bancarios.

Un aval para un alquiler de un año con una mensualidad de 900 euros supone al inquilino un desembolso de casi 11.000 euros
Un aval para un alquiler de un año con una mensualidad de 900 euros, por ejemplo, supondría un desembolso para el inquilino de 10.800 euros. Desde PFAG apuntan a que normalmente el inquilino no cuenta con esta cantidad económica, que acaba siendo asumida por el banco a modo de préstamo. Además, el solicitante del aval deberá tener en cuenta otros conceptos adicionales, como el pago a la entidad financiera de una cantidad por gastos de apertura de la operación, que suponen un 1% del total de media, así como una comisión trimestral, que también puede llegar al 1% del total. Como resultado, el inquilino tendría que desembolsar una media de 540 euros en el primer año de alquiler, cantidad que supone un incremento del 5% del coste total del importe del primer año.

La nueva Ley del Suelo, que entró en vigor el pasado 1 de julio, introduce un "inaceptable" intervencionismo del Gobierno, que distorsionará la actividad del sector de la construcción y "sólo" agravará los "problemas" que padece, según critica el Instituto de Estudios Económicos (IEE).

En un informe sobre coyuntura económica, el IEE rechaza varias de las novedades que incluye la norma, como la elevación del porcentaje mínimo de vivienda protegida hasta el 25 por ciento o la cesión del 20 por ciento del suelo a la gestión municipal, algo que, consideran, producirá un "indeseable" aumento de los costes de la vivienda libre.

Para este instituto, la nueva ley "sólo sirve para aumentar los problemas" de un sector que ha entrado en un ciclo de desaceleración y que, con una legislación así, verá "recortadas" sus posibilidades de financiación porque, entre otras cosas, las empresas no podrán hipotecar sus nuevos desarrollos de suelo para conseguir fondos.

En el estudio "Seguridad jurídica y competitividad: claves de la confianza", se advierte, sin embargo, de que la actividad constructora seguirá siendo alta a pesar de la desaceleración.

Aunque los precios de la vivienda y los nuevos desarrollos crezcan a menor ritmo, las familias tienen que seguir pagando sus hipotecas con unos tipos de interés más altos, lo que provoca que el consumo pierda vigor ante el reducido ahorro de las familias.

Para el instituto, la desaceleración de la construcción y del consumo son dos síntomas de un cambio de ciclo en la economía española, que también asistirá a una pérdida de dinamismo en variables como el empleo y la actividad en el sector servicios.

La ministra de Vivienda, Carme Chacón, inauguró ayer la Jornada sobre la Ley de Suelo, organizada por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Chacón repasó los principales objetivos de la nueva ley, en vigor desde el pasado 1 de julio, que se inspira en el desarrollo urbano sostenible, la igualdad de acceso a la vivienda, la lucha contra la especulación y la transparencia. Se trata, dijo, de "la Ley de Suelo más consensuada de la democracia y también la más avanzada".

Asimismo, la ministra propuso a los responsables del sector inmobiliario la elaboración de un plan conjunto para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda, en particular mediante el fomento del alquiler a buen precio".

En opinión de Chacón, "es necesario diversificar la oferta residencial y fomentar aquella que se dirige a los colectivos que no pueden pagar los precios de la vivienda libre, especialmente a los jóvenes y a familias con menores ingresos. Porque sin garantía de una oferta suficiente de suelo, las políticas de vivienda no tienen asegurado su éxito", aseguró.

En este sentido, la titular de Vivienda destacó que la nueva ley de Suelo facilita el acceso a la vivienda porque reserva el 30% del suelo residencial a la construcción de vivienda protegida.

La ministra puso de relieve el gran impulso que el Gobierno está dando a la vivienda protegida, un negocio que ofrece también grandes oportunidades a los promotores. Y recordó que en los últimos doce meses se iniciaron 98.919 viviendas protegidas, una cifra que no se alcanzaba desde hace 20 años. Con ello se eleva a más de 250.000 el número de viviendas protegidas iniciadas en España durante la legislatura.

"Mi empeño -señaló- será mejorar estas cifras, con nuevos programas que aumenten y diversifiquen la vivienda protegida y las oportunidades de acceso a la vivienda, especialmente de los jóvenes, para atender necesidades específicas de los ciudadanos de hoy".

Apuesta del Gobierno por la política de vivienda

Por otro lado, la ministra aprovechó su intervención para responder a la petición formulada por el PP solicitando la desaparición del Ministerio de Vivienda. "Ya hace tiempo que sigo a los dirigentes del PP y me temo que sus alternativas son siempre las mismas: o que se elimine la asignatura o que desaparezca el Ministerio.

Dudo que nadie pueda presentarse a los españoles como alternativa de nada cuando su único proyecto es decir esto y esto tampoco". Para concluir la ministra destacó que el Ministerio va a seguir trabajando en unas líneas muy claras: "más vivienda protegida, vivienda más accesible para los jóvenes; más transparencia y más equilibrio medioambiental". Fuente : Ministerio de Vivienda

Carme Chacón se niega a hablar sobre la burbuja inmobiliaria, según la BBC
Vamos a terminar ahora mismo, si no le importa", fue la respuesta de Chacón al reportero durante una entrevista inédita en España. Esta breve actuación de la ministra, que sí pudieron observar los televidentes británicos, es ahora difundida en un vídeo en YouTube.

La imagen forma parte de un reportaje titulado "El miedo del mercado inmobiliario español". En él se denuncia el alza de los precios de los pisos "que se han triplicado en la última década" y la edificación salvaje de cientos de hectáreas de terreno.

En un momento del vídeo, se ve al reportero de la BBC sentado frente a Carme Chacó. Esta alza las manos en actitud de rechazo y dice las palabras: "Vamos a terminar ahora mismo". Aunque no se puede escuchar la pregunta a la que contesta, el periodista afirma mientras tanto, con una voz en off "esto es lo que pasa cuando a la ministra se le pregunta sobre la burbuja inmobiliaria".

A pesar de que cada día aparezcan nuevas informaciones que indican que los precios de la vivienda podrían bajar o, por lo menos, subir menos, la mayoría de los españoles cree lo contrario. De hecho, el 72% de los españoles cree que no bajará en los próximos doce meses, mientras que sólo el 23% de los españoles está bastante o totalmente de acuerdo en que sí lo hará, según el último estudio de TNS Demoscopia.

Los jóvenes son el segmento más escéptico ante el descenso de los precios, ya que sólo el 18% de los menores de 35 años piensa así. Por regiones, el área metropolitana de Barcelona y la zona centro son las que más convencidas están de que los precios bajarán en el próximo año (un 32% y 27%, respectivamente).

Actualmente, el 75% de los jóvenes entre 25 y 34 años declara que el tema de la vivienda y sus altos precios es el problema que más les afecta personalmente, porcentaje que se sitúa en el 57% para el total de la población.

El estudio revela también que el 23% de los españoles reside en una vivienda de su propiedad por la que paga una hipoteca, y sólo el 36% declara que ya la ha pagado totalmente. Por otra parte, el nivel de endeudamiento es inversamente proporcional a la clase social, dado que poco menos de un 14% de las clases más desfavorecidas dice pagar una hipoteca o préstamo por su lugar de residencia, frente al 36% de las clases más altas.

Menos españoles comprarán casa en 2008

El número de españoles que está pensando en comprar una vivienda en el próximo año ha descendido en 3,5 puntos respecto al año 2006. En concreto, sólo ocho de cada 100 hombres y nueve de cada 100 mujeres están pensando en hacerlo (un 8,5% de la población). De ellos, el 55% quiere que sea de nueva construcción y para el 70% será su primera vivienda.

Igualmente, el 23% de los encuestados cambiaría de vivienda actual. Sólo un 4% de los que están pensando en comprar lo haría como una inversión y para un 2% sería su residencia secundaria.

El estudio de TNS Demoscopia indica que cuatro de cada diez españoles creen que el alto precio de la vivienda justifica que haya ''okupas'', especialmente piensa así en la zona Sur, Centro y Canarias, al contrario que en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona y el Noroeste de la península. En este aspecto, hasta la mitad de los menores de 24 años cree justificada la existencia de ''okupas''.

Los jóvenes son también los que están más concienciados por el daño que la construcción puede ocasionar al medio ambiente. Así, el 94% de los menores de 50 años cree que la protección de la naturaleza frente a la construcción debería ser mayor, mientras que en el caso de los mayores de 50 años el porcentaje se sitúa en el 88%. La media en España es del 93%.

Especulación, culpable de los precios

Según el estudio, la especulación inmobiliaria es para el 84% de los españoles la principal culpable del elevado precio de la vivienda, y el 83% cree que los políticos no toman las medidas adecuadas para frenar esta subida. Tanto es así, que el 94% opina que éstos no están gestionando bien el suelo para evitar la especulación indiscriminada, y nueve de cada diez creen que los políticos deberían perseguirla con más dureza.

Finalmente, los españoles consideran que el alto precio de la vivienda es además el principal motivo de que los jóvenes tarden en independizarse. Así opina el 87% de la población y el 95% de los jóvenes menores de 35 años. Algo más del 17% de los mayores de 50 años, por el contrario, no cree que éste sea el motivo principal para no irse de casa.

El impulso a la vivienda de protección oficial (VPO) puesto en marcha por el Ministerio de la Vivienda a través de su plan estatal comienza a dar sus frutos: en el primer trimestre del 2007 se iniciaron 22.594 casas con financiación pública, el 19,4% más que en el mismo periodo del 2006, lo que supone una proporción sin antecedentes históricos.
De hecho, las 98.919 viviendas protegidas que se han iniciado durante los últimos 12 meses constituyen la cifra más alta de los últimos 20 años. De este total, 95.255 casas comenzaron a construirse en el 2006. El 79,8% han sido financiadas por el Plan Estatal de la Vivienda y el 21,2% restante han recibido la ayuda de los programas autonómicos.
A pesar de que uno de los objetivos del Gobierno también era fomentar la vivienda de alquiler, poco más del 19,4% de estas casas protegidas están destinadas a uso en régimen de arrendamiento. El resto se están edificando para venderse.
El ministerio quiso poner ayer en evidencia que durante esta legislatura se han iniciado una media de 82.100 viviendas protegidas al año mientras que en la etapa del último gobierno del PP se iniciaban 52.915 de promedio, el 55,2% menos.

REPUNTE
La vivienda protegida comenzó a tomar fuerza a partir de 1991 hasta alcanzar las 70.000 viviendas iniciadas a finales de 1995. A partir de esa fecha se inició un fuerte descenso hasta caer por debajo de las 35.000 en el 2002. Aunque hubo un repunte en el último año de gobierno del PP, ha sido desde el 2004 cuando la vivienda protegida ha alcanzado las cotas más altas hasta preverse 100.000 casas en el 2007.
A efectos de mercado, en el primer trimestre de este año se terminaron 17.368 pisos protegidos, el 31% más que en el 2006. En total se entregaron 64.472 viviendas protegidas durante los últimos 12 meses.
El departamento que dirige la ministra Carme Chacón puso de relieve que frente a este aumento de la vivienda protegida se ha experimentado una fuerte caída de la vivienda libre. Uno de los efectos que pretendía el Gobierno con su política era que se produjera un equilibrio entre ambos segmentos, entre la edificación a precio de mercado y la financiada para las rentas más bajas.
Durante los tres primeros meses del 2007 se iniciaron 146.754 viviendas libres lo que supone el 5,8% menos que hace un año. En los últimos 12 meses los promotores comenzaron a construir 655.922 viviendas de este segmento, que es una cifra algo inferior a las 664.924 casas que se iniciaron un año antes.

DESACELERACIÓN
Este descenso vendría a confirmar los datos que han aportado distintos agentes del sector inmobiliario y el propio Ministerio de Vivienda sobre la desaceleración que esta sufriendo la construcción residencial. El departamento de Chacón dará a conocer hoy los datos sobre los precios de la vivienda libre (nueva y usada) y de la protegida durante el segundo trimestre del 2007. La estadística debería apuntar hacia un nueva bajada del coste de este bien de primera necesidad.

La Agencia Tributaria inspeccionó el año pasado a 6.516 contribuyentes relacionados con el sector inmobiliario, lo que supuso un incremento del 86% con respecto al ejercicio anterior. Esas medidas permitieron al fisco liquidar una deuda de 741 millones de euros, que significó un incremento del 34%.
Estas cifras figuran en la memoria de la Agencia Tributaria del 2006, presentada ayer y en la que se recoge que las actuaciones de control en general practicadas por el fisco permitieron recaudar 5.310 millones de euros, el 15% más que en el 2005.
Hacienda destaca el efecto inducido provocado por el plan de prevención del fraude que se tradujo en la presentación de 794.415 declaraciones extemporáneas, el 10,19% más que el año anterior. Entre ellas destacan unas 200 presentadas por contribuyentes afectados por los controles a todas las transacciones realizadas con más de 1.000 billetes de 500 euros. Estas declaraciones voluntarias aportaron cinco millones de recaudación.

Toda vivienda de nueva construcción y toda aquella rehabilitada en 2008 deberá cumplir la normativa de protección del ruido que en breve será presentada al Consejo de Ministros previo informe del Consejo de Estado, anunció hoy la ministra de Vivienda, Carme Chacón, tras reunirse con científicos.

Los ciudadanos disfrutarán ''de un confort doble'' respecto a la situación actual en sus hogares, añadieron por su parte expertos del sector, una vez que entre en vigor esta nueva normativa, todavía en desarrollo sobre protección del ruido, que se enmarca dentro del Código Técnico de la Edificación (CTE), y por la que se fijará en 50 decibelios el aislamiento efectivo de la pared medianera entre un dormitorio y la vivienda anexa, entre otras medidas.

Así lo manifestaron hoy ante un reducido grupo de periodistas el subdirector general de Innovación y Calidad de la Edificación del Ministerio de Vivienda, Javier Serra, y el arquitecto Luis Vega, del Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja (CSIC), en Madrid, después de acompañar a la ministra por las instalaciones de este centro científico; hasta ahora, ese nivel de decibelios de aislamiento entre la pared medianera de un dormitorio y la vivienda anexa ronda los 40 decibelios o incluso menos, añadieron.

Durante su visita al Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja, la ministra de Vivienda asistió a una serie de pruebas y ensayos con materiales de construcción para aislar las viviendas del ruido y se entrevistó con científicos del centro.

Posteriormente, Chacón firmó un convenio de colaboración con el presidente del CSIC, Carlos Martínez, quien después del acto destacó ante los medios de comunicación, los problemas que afrontan las nuevas ciudades a causa de su crecimiento; en su opinión, es necesario abordar los mismos ''desde metodologías complejas'' para garantizar un desarrollo sostenible, algo que ''pasa por el uso de la ciencia y las tecnologías''.

El Código Técnico de Edificación (CTE) fue aprobado en marzo de 2006 con la incorporación de una decena de medidas destinadas al sector de la construcción referentes a ámbitos varios como la seguridad en general, la seguridad de incendios o el ahorro de energía.

No obstante, quedaba pendiente el citado Real Decreto sobre protección de ruido, enmarcado en ese mismo Código, y sobre el que la ministra Chacón dijo que su intención era trasladarlo cuanto antes al Consejo de Ministros para aprobarlo en breve y aplicarlo inmediatamente.

Responsables del Ministerio de Vivienda justificaron el retraso en la aprobación de esta normativa sobre protección del ruido, respecto a las anteriores, en la necesaria coordinación de este reglamento con el que gestiona, por su parte, el Ministerio de Medio Ambiente, en el marco de la Ley del Ruido.

La ministra de Vivienda destacó en su intervención en el Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja las bondades de la nueva normativa de protección del ruido, tras asegurar que, finalmente, los ciudadanos ''dejarán de escuchar los tacones del vecino de arriba y sus pisadas, y los jóvenes escucharán música sin obligar a hacerlo a los demás''.

''Las paredes estarán mejor aisladas, y se mitigará el ruido del tráfico, y los niños oirán mejor al profesor en el colegio, porque las paredes serán más absorbentes'', añadió.

De acuerdo a sus datos, ''un tercio de los hogares tiene exceso de ruido'', aproximadamente 12 millones de personas viven con ruido en España, los niños no oyen bien a sus profesores, y millones de ciudadanos no pueden descansar cuando quieren dormir, ''porque tienen que soportar el ruido del tráfico o los tacones de sus vecinos''.

Por otro lado, añadió, con el convenio firmado hoy con el CSIC, el Ministerio de Vivienda colaborará en ''la financiación de ensayos en laboratorios y cámaras acústicas sobre materiales, y productos y elementos usados en la construcción, para que se cumplan los requisitos fijados en el documento básico de protección frente al ruido''.

Por otro lado, con este acuerdo, agregó, se pondrá ''la base para la elaboración de un programa informático que facilite la verificación del cumplimiento de las exigencias del aislamiento acústico''.

Las empresas dedicadas al alquiler de vivienda, que gozan de una tributación muy ventajosa en el Impuesto sobre Sociedades, se han multiplicado por más siete entre 2003 y 2005, último ejercicio fiscal cerrado, según datos del Ministerio de Economía y Hacienda.

De esta forma, el número de sociedades que se dedicaban al arrendamiento de viviendas ha pasado de 42 en 2003 a 308 en 2005, coincidiendo con las ventajas fiscales que tienen estas empresas, introducidos primero por el Gobierno del PP en el año 2003 y posteriormente, en 2005, por el Ejecutivo socialista.

En concreto, estas sociedades gozan de una bonificación en el Impuesto sobre Sociedades del 85% de sus cuotas íntegras derivadas del arrendamiento de viviendas, o lo que es lo mismo, sólo tributan por el 15% de sus ganancias. Esta bonificación se eleva al 90% para las rentas derivadas del alquiler de viviendas por parte de discapacitados, siempre que los inmuebles se hayan adaptado a las necesidades de los mismos.

Igualmente, los dividendos o participaciones en beneficios que hubieran sido distribuidos con cargo a las rentas a las que les fueran aplicables tales bonificaciones, se beneficiarán además de la deducción por doble imposición interna de dividendos del 50% aplicable a la cuota derivada de los mismos.

CUMPLIR CIERTOS REQUISITOS

No obstante, para la aplicación de esta tributación especial es imprescindible que estas empresas cumplan una serie de requisitos, entre los que destaca la necesidad de que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad para cada periodo impositivo deba ser igual o superior a 10.

Además, la superficie construida de cada una de las viviendas destinadas a su alquiler no podrá exceder de 135 metros cuadrados, al tiempo que las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por un periodo de, al menos, siete años; de forma que el incumplimiento de este requisito, conlleva la pérdida de las bonificaciones que le hubieran correspondido a cada una de las mismas.

Estas ventajas fiscales, introducidas por el Gobierno dentro del Plan de Dinamización de la economía española, tienen como finalidad ampliar el parque de vivienda en España, que según las estadísticas oficiales, sólo supone el 11% del número de total de viviendas ocupadas.

El tamaño medio de los hogares en bloque, visados durante el primer trimestre del año, se situó en 98,6 metros cuadrados, un 2,9% más respecto a los 95,8 del mismo periodo del ejercicio anterior, según datos del Ministerio de Fomento. La superficie de las viviendas unifamiliares, por su parte, ha aumentado hasta los 168,7 metros cuadrados, un 4,78% más.

En tasa intermensual, el tamaño de los pisos en bloque bajó de 99,8 metros cuadrados en febrero a 98,1 en marzo, mientras que en el caso de las viviendas unifamiliares, la superficie creció de 166,1 a 171,7 metros.

Los datos registrados desde el año 2000 revelan un descenso del tamaño medio de los pisos en bloque de un 5,6% hasta 2006, de 105,5 metros cuadrados a 99,5, mientras que la superficie creció un 14,4% en las viviendas unifamiliares (de 145,1 a 166).

Por otro lado, en los tres primeros meses del año se terminaron 150.414 viviendas, un 9,8% más que en el mismo periodo del año anterior, cuando la cifra rozó las 136.880 casas. Sólo el 0,84% fueron promovidas por las administraciones públicas, frente al 99,1% de los promotores privados.

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MADRID. El precio de la vivienda en España podría caer entre un 2 y un 8 por ciento en términos nominales el próximo año tras experimentar ligeras subidas en torno al IPC en el presente ejercicio, según el último informe Iberian Navigator de Deutsche Bank. El estudio prevé un "ajuste inevitable" en el sector con una "gradual corrección" de los precios no antes de 2008. Bajo el sugerente título de El mercado español de la vivienda: living la vida loca, el análisis pronostica bajadas de entre el 2 y 8 por ciento en 2008, seguidas por cuatro o cinco años en los que el precio subirá entre un 0 por ciento y el IPC.

Además, vaticina un "brusco aterrizaje" en la construcción de viviendas, cuyo ritmo califica de "insostenible" y que caería a un rango de 450.000-600.000 unidades en dos o tres años.

La novena edición del Salón Inmobiliario de Madrid ha sido fiel reflejo de la situación por la que atraviesa el sector en España: menos visitas que otros años, menos operaciones de compraventa y mucha oferta de la Costa del Sol que no encuentra salida. A pesar de que los organizadores del evento, el grupo Planner y Asprima, no suelen hacer estimaciones sobre las transacciones realizadas durante el salón, fuentes consultadas por este diario aseguran que el volumen de las mismas “ha sido inferior al de otras ediciones”.

Las sensaciones que transmitía este fin de semana el Recinto Ferial del Ifema, lugar de celebración del evento, tenían un cierto aire decadente, propio de un sector que ve cómo sus años de gloria están a punto de pasar a mejor vida. Había mucho ‘rico de nuevo cuño’ que todavía no había asimilado su condición, mucho rico en proyecto que pretendía dar el ‘pase’ a su pequeña inmobiliaria y mucho stand con oferta costera, especialmente de Málaga y alrededores, una zona muy castigada por la ‘Operación Malaya’. “Es lógico que haya muchos stands de costa porque es donde más viviendas se están construyendo y donde menos se está vendiendo”, aseguran las fuentes.

El asunto no es baladí. Está cundiendo la alarma por el parón de la vivienda turística española, especialmente en la Costa del Sol. Las ventas caen más del 50%, los países del entorno son más competitivos y el suelo está paralizado. Ante esta situación, el sector advierte de problemas en el empleo en el sector de la construcción y urge a la administración a acelerar la obra pública para compensar el freno residencial.

“La vivienda que más se demandaba en Marbella, que era la que costaba entre 400.000 euros y un millón, ya no se vende”, ha reconocido a este diario Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial. Arranz hacía estas declaraciones después de que el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) hiciera público un informe que ponía de manifiesto que la venta de vivienda turística en la Costa del Sol ha caído un 50%. “Es un dato conservador. La venta de vivienda nueva ha caído un 60%”, asegura.

A Arranz no le cabe duda de que la zona está en crisis. “Es una crisis muy parecida a la del 91-92, que fue bastante profunda, con la diferencia es que en ésta ha contribuido la crispación entre las instituciones y la inseguridad sobre el futuro de las famosas 30.000 viviendas irregulares”, afirma.

El director del IPE en Málaga, José Antonio Pérez, ha advertido de que el suelo está paralizado por la incertidumbre urbanística causada por los planes generales y territoriales que se están tramitando, y ha insistido en que si esta situación no se desbloquea “puede acarrear problemas en el empleo del sector de la construcción”. Por último, ha instado a la administración a acelerar la obra pública para reemplazar de alguna forma la paralización de proyectos residenciales.

“Las grandes empresas de la Costa del Sol se han marchado”

“Está claro que esta situación implica paro”, corrobora Arranz. “De hecho, todas o la mayoría de las grandes empresas de la Costa del Sol se han marchado o se están marchando, a Levante o al extranjero”, asevera. “Es verdad que hay parálisis”, reconocen fuentes de una promotora que opera en la Costa del Sol. “Antes se expendían viviendas, ahora hay que venderlas. Es el momento de las empresas que saben vender”, asegura.

Según el citado informe del IPE, el mercado inmobiliario en la costa malagueña "está contraído" y el producto residencial ha perdido competitividad frente a otros destinos como Marruecos, Brasil, México, Croacia o Bulgaria, donde los precios son más asequibles. Para suplir la caída de ventas, los analistas económicos consultados por el Instituto ven en el producto terciario, como parques comerciales o infraestructuras relacionadas con el desarrollo turístico, una forma de seguir atrayendo inversiones extranjeras.

En cuanto al ritmo de venta de las primeras viviendas, el director de Investigación del IPE subrayó que ha caído con fuerza y puso de ejemplo que si antes un agente inmobiliario vendía cuatro casas al mes, ahora la estadística se reduce a una mensual. En su opinión, los precios se moderan pero siguen elevados debido al incremento de los tipos de interés, que elevan las hipotecas hasta 800 euros mensuales

El coste de las casas aumentó un 7,2% entre abril de 2006 y marzo de este año. A finales del ejercicio en curso se esperan incrementos similares a los del IPC.
Si la adquisición de una vivienda es uno de sus proyectos a corto plazo lo más probable es que se haya aferrado esperanzado a la extendida creencia de que, por fin, los precios están bajando. Sentimos quitarle la ilusión: las casas, al menos por ahora, no son más baratas; simplemente se encarecen a un ritmo más lento.

Los últimos datos que ha aportado a la causa el Ministerio de Vivienda determinan que el desembolso para firmar las escrituras de un inmueble ha crecido de media un 7,2% entre abril de 2006 y marzo de este año, mientras que el poder adquisitivo de las familias tan sólo se ha revalorizado un 2,7%. La normalización en la subida de las facturas de compraventa hoy ya no es una entelequia, pero sigue siendo más un deseo de los potenciales propietarios que una realidad tangible.

En 2004, cuando la escalada de los precios alcanzó su cima en el 18,5%, el coste de adquisición de un piso de 180.000 euros aumentaba 33.300 euros anuales. Al aplicar al mismo caso las subidas actuales, el resultado es un incremento en el monto final de 12.960 euros más cada 12 meses, que, aunque mucho más moderado, no resulta nada desdeñable.

Hasta aquí la generalidad. En el terreno del detalle, las viviendas de La Coruña, Córdoba y Ceuta son las que más se han encarecido en toda España hasta finales del primer trimestre de 2007. También es cierto que el metro cuadrado en el mercado libre de dichas regiones se sitúa, respectivamente, en 1.481, 1.493 y 1.730 euros, unas cifras sensiblemente inferiores a la media nacional, que alcanza los 2.024 euros.

Al otro extremo de la estadística se encuentran Álava, La Rioja y Soria, con revalorizaciones interanuales en sus casas del 0,4%, 2,6% y 2,7%. En este caso la regla no escrita de que las regiones más caras son las que más suben tiene excepciones: mientras la provincia vasca contiene uno de los parques de inmuebles menos asequibles de España (con 2.495 euros por metro cuadrado), la castellanoleonesa es, en cambio, de las más envidiadas en materia residencial (1.367 euros).

Todo esto en cuanto a los últimos incrementos de precios. En términos globales, el ''top'' de las viviendas más caras lo encabeza la Comunidad de Madrid, que acaba de superar la franja de 3.000 euros de media por cada metro cuadrado. Le pisan los talones Guipúzcoa y Vizcaya, donde cada metro cuadrado de casa cuesta, respectivamente, 2.934 y 2.921 euros.


Las asequibles

Cáceres, Teruel y Badajoz también forman un trío protagonista, pero en este caso echando las cuentas por detrás. Estas tres provincias tienen los precios residenciales menos gravosos para el bolsillo del comprador, ya que no superan los 1.000 euros de media por metro cuadrado.

Pongamos un ejemplo gráfico: una casa de 100 metros cuadrados cuesta de media en Madrid 300.200 euros; el mismo hogar localizado en la capital extremeña supondría un pago de ''tan sólo'' 96.200 euros.

Aunque para las previsiones de futuro en cuestión de precios de la vivienda habría que tirar de ''bola de cristal'', ningún experto duda que de aquí a fin de año y a lo largo de 2008 los crecimientos tenderán a ser moderados y se ''mimetizarán'' con los del IPC. La moderación, sin embargo, llega después de una década de ''alegría'' inmobiliaria en la que el importe que hay que abonar para comprar una vivienda se ha incrementado un 117% de media.

Eso sí, los que adquirieron casa al principio del ''boom'' y ahora estén pensando en venderla se han encontrado con una inesperada ''gallina de los huevos de oro'': una que en 1997 costaba 20 millones de las antiguas pesetas (120.000 euros) tendrá ahora un valor de mercado superior a 359.000 euros.

La corriente de opinión mayoritaria, con el Ministerio de Economía y el Banco de España a la cabeza, es que la moderación de los precios de la vivienda no sólo resulta factible, sino deseable. Los agentes del sector consideran que, a lo sumo, la revalorización de los pisos debería superar en un punto a la variable que determina cuánto crece anualmente el nivel de vida.

Agentes de la Policía Nacional de las Comisarías Provinciales de Alicante y de Murcia, han detenido a ocho personas que formaban un grupo organizado, dedicado principalmente a la estafas en el ámbito inmobiliario. Los arrestados actuaban en las provincias de Alicante, Murcia y Guadalajara. Se estima que la cantidad estafada asciende a 1.357.093 euros y que parte de los beneficios los utilizaban para adquirir sustancias estupefacientes con las que traficaban.

Los estafadores suplantaban la identidad del titular de un inmueble y la de otra persona que simulaba ser un comprador. Utilizaban documentos de identidad falsificados para solicitar un crédito hipotecario y así financiar la supuesta operación de compra/venta.

Cuatro fases

Los distintos componentes de este grupo intervenían en las diferentes fases del desarrollo de la estafa, asumiendo cada uno un rol específico.

Primera fase: localizaban inmuebles o terrenos en venta situados en la ciudad de Alicante o su provincia, se interesaban en su compra y obtenían de sus propietarios una copia de la escritura de compra-venta, con la excusa de comprobar posibles cargas que recayeran sobre él.

Fase segunda: seleccionaban a personas para llevar a cabo la suplantación de los verdaderos propietarios del inmueble. Generalmente utilizaban a personas de barrios marginales y/o adictas a sustancias estupefacientes, a los que ofrecían una pequeña cantidad de dinero. Primero les solicitaban unas fotografías de tamaño carné, para falsificar los documentos de identidad que posteriormente utilizaban en las operaciones notariales de compra-venta, y finalmente, acompañados de un miembro del grupo, acudían a la firma del contrato de compra-venta del inmueble en cuestión.

Tercera fase: con los datos que poseían de los propietarios del inmueble, y utilizando las fotografías proporcionadas por las personas captadas en grupos marginales, realizaban Documentos Nacionales de Identidad falsos para suplantar a los propietarios en el momento de la compra/venta.

Cuarta fase: una vez obtenidos los DNI falsificados, solicitaban a la entidad financiera el correspondiente el crédito hipotecario, utilizando inmobiliarias reales interpuestas para dar mayor credibilidad a la operación, y finalmente firmaban las escrituras de compra venta en una notaría. La entidad bancaria entregaba a los falsos vendedores el importe de la hipoteca pactado previamente y los estafadores desaparecían sin dejar rastro.

Este grupo, desde enero de 2.006, ha realizado operaciones fraudulentas de compra-venta de cinco inmuebles en la provincia de Alicante, uno en la ciudad de Guadalajara y tres en Murcia capital.

Detenidos :

D.V.V. de 35 años.

J.S.V. de 36 años.

N.V. de 20 años.

M.V.G. de 56 años .

J.LL.M. de 56 años.

J.M.V.A. de 39 años.

A.V.D. de 33 años.

I.S.R. de 27 años.

En los registros efectuados a los detenidos se han intervenido diversas escrituras, armas de fogueo y blancas, ordenadores portátiles, un vehículo valorado en 133.000 euros y 3.114 gramos de cocaína. Se ha podido constatar un fraude total efectivo de un millón trescientos cincuenta y siete mil novecientos tres euros (1.357.903 €).


datos de la noticia
Noticia nº: 282216
Fuente : Ministerio del Interior
Marca Interior
Ciudad: Madrid
País: España
Agencia emisora: (no informado)
Grupo Justicia
Sección Justicia
Subsección Policía
Fecha emisión: 03/05/2007
Fecha publicación: 03/05/2007
Tiempo de lectura 2 min

UGT propuso ayer establecer ‘ayudas adicionales’ al inquilino cuando su nivel de esfuerzo económico sea superior al 30% de sus ingresos, especialmente para personas por debajo de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), lo que beneficiaría al 60% de la población ocupada.
El sindicato prevé así reforzar las ayudas ya previstas en el Plan Vivienda 2005-2008 destinadas a los inquilinos, ya que, en ciertos supuestos, la renta a pagar es muy alta.

En cuanto a las subvenciones al inquilino que otorga el plan estatal y que finalizan en dos años, propone que los mayores de 65 años o personas con discapacidades puedan seguir percibiendo ayudas mientras sean necesarias una vez vencido dicho plazo.

Estas son algunas de las propuestas presentadas hoy en rueda de prensa por UGT para solucionar a las ‘verdaderas dificultades’ que plantea en la actualidad el acceso a una vivienda digna, un mandato constitucional (artículo 47) al que ‘hay que dar cumplimiento’, y que caminan en el ‘refuerzo’ del Plan Vivienda 2005-2008.

En este sentido, el secretario de Acción Sindical, Toni Ferrer, y secretario confederal de Empleo y Protección Social, Jesús Pérez, consideraron que el fomento del alquiler ‘es la clave’ para solucionar el problema del acceso a la vivienda en España, ya que, aunque calificaron el último dato sobre el incremento del precio de la vivienda libre en el primer trimestre (7,2%) de ‘reducción sustancial’, pusieron de manifiesto que aún está ‘dos o tres veces por encima del IPC’.

Por otro lado, el sindicato propone para incentivar la demanda, junto a las medidas ya referidas, eliminar el tratamiento fiscal preferente a favor de la propiedad, mediante beneficios fiscales equitativos entre acceso a a la propiedad y alquiler, en función de las rentas.

Entre estos cambios, cabría, según UGT, introducir una deducción del 10% del alquiler pagado en la cuota del IRPF, con un tope máximo de 1.000 euros anuales, para hogares con ingresos familiares no superiores a 3,5 veces el IPREM (1.747,20 euros al mes).

Asimismo, contemplan la creación de un Fondo Nacional de Ayuda al alquiler para personas que vive en parque privados de vivienda en alquiler, y subvenciones cuando las viviendas de alquiler superen los 90 metros cuadrados. En este caso, argumenta el sindicato, se mejorarían las condiciones del Plan Estatal, que prima las viviendas de menor tamaño.

Desde el punto de vista de la oferta, UGT propuso incentivos fiscales para los arrendadores que pongan sus viviendas en alquiler a los mismos precios que los de las viviendas públicas, siempre que el arrendamiento se haga a través de sociedades públicas de alquiler.

Además, la organización liderada por Cándido Méndez apuesta por establecer una ‘tributación especial’ en el caso de viviendas deshabitadas de manera permanente y sin causa justificada. En este caso, ‘la legislación concretará las cuantías y los mecanismos probatorios de desocupación’, añade. En este sentido, UGT propone también crear registros municipales de solares y viviendas desocupadas para su posible incorporación al mercado del alquiler con arrendamiento tasado.

Otras de las medidas presentadas, estarían orientadas a reforzar la ‘seguridad jurídica’ para los arrendatarios, como favorecer el arbitraje para resolver conflictos entre las partes, un seguro de caución para garantizar el cobro de las rentas y fortalecer las actuaciones de las sociedades públicas de alquiler.

En el ámbito del sector público, esperan incrementar el parque de VPO, cuya oferta no debería bajar de 100.000 viviendas al año, de las cuales el 50% se de alquiler real, así como multiplicar el patrimonio público de vivienda, con la construcción de un parque de vivienda social en alquiler como eje central.

‘No despreciamos las medidas de ayuda al mercado de la compra’, aseguró Pérez, quien fijó la necesidad de avanzar en el camino de las desgravaciones fiscales por vivienda, si bien, determinó una mayor apuesta del sindicato por las ayudas directas, al considerarlas ‘más eficaces’.

En el caso de la VPO, UGT apostó por crear registros locales y autonómicos de demandantes de viviendas, y establecer medidas de control público para las segundas y sucesivas transmisiones.

Por último, tanto Ferrer como Pérez se mostraron favorables a modificar el ‘ansia compulsiva’ por la calificación, por lo que celebraron el nuevo sistema de valoraciones incluido en la Ley de Suelo, en trámite parlamentario, que establece sólo dos tipos de suelo, rural y urbano, desapareciendo el ‘urbanizable’ y con él las ‘expectativas’ que encarecían los terrenos.

La venta de Don Piso por parte de Habitat empieza a cobrar forma. Desde que, en diciembre pasado, la empresa catalana adquirió a Ferrovial su división inmobiliaria por 2.200 millones de euros, deuda incluida, la promotora que preside Bruno Figueras colocó la etiqueta de no estratégica a la red de intermediación inmobiliaria, una de las más veteranas de España, con 23 años de existencia. Habitat ha contratado a la firma de banca de inversión N+1 para que lleve las riendas de la operación. La entidad que preside Santiago Eguidazu está preparando el cuaderno de venta, que, según fuentes conocedoras del proceso, estará listo en dos meses.El precio que se baraja es de unos 110 millones de euros, cifra que sextuplica los 18 millones que pagó en julio de 2001 Ferrovial al equipo fundador de Don Piso, capitaneado por su entonces presidente, Ángel Fernández. Según fuentes cercanas a la operación, las negociaciones para la venta de la red de intermediación todavía no han comenzado.
Motivos
Entre los motivos que explican la venta, se encuentra el que Don Piso obtiene la mayor parte de sus ingresos (el 90%) de la venta de vivienda usada, mientras que Habitat está especializada en la promoción de obra nueva de nivel medio-alto. El 10% restante del negocio de Don Piso se centra en la intermediación de vivienda nueva de pequeños promotores.

Habitat cerró el pasado 28 de marzo un crédito sindicado de 1.745 millones de euros con 38 entidades financieras para afrontar la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial, por lo que, en principio, no tiene prisa por cerrar la transacción, según las fuentes consultadas.

Con la compra de la antigua filial del grupo constructor de la familia Del Pino –una operación que incluyó la cadena Don Piso, pero no el negocio de Ferrovial Inmobiliaria en Polonia–, la promotora catalana se ha convertido en uno de los grandes nombres del sector.

Entre los posibles candidatos a adquirir Don Piso podría estar la red estadounidense de intermediación inmobiliaria Coldwell Banker, líder mundial del sector. En una visita a España en enero pasado, su consejero delegado para Europa, Wayne A. Vandenburg, mostró su disposición a estudiar la operación.

Actualmente, Coldwell Banker –que, al igual que otros rivales de Don Piso, como Tecnocasa, opera exclusivamente mediante el sistema de franquicia, es decir, sin que los locales pertenezcan a la empresa matriz– tiene algo menos de un centenar de establecimientos en España. Su objetivo es triplicar el tamaño de su red en un plazo de diez años, por lo que la compra de Don Piso podría acelerar sus planes de expansión.

Tampoco se descarta que el actual equipo directivo de Don Piso pueda llevar a cabo la compra de la empresa, bien mediante una operación de management buy out (MBO), en la que contaría con el soporte económico de fondos de capital riesgo.

La operación de venta se produce en un momento de enfriamiento del boom inmobiliario de la última década, que ha repercutido de forma negativa en los resultados de Don Piso en 2006.

Mercado
En el pasado ejercicio, la cadena vio caer la facturación de la empresa matriz –es decir, contabilizando exclusivamente la comisión de los pisos intermediados– un 5,5%, hasta 113,3 millones. El beneficio antes de impuestos fue de 8,3 millones de euros, un 9,2% menos que en 2005.

“En total, hemos vendido unos 8.000 inmuebles el año pasado, por valor de 1.840 millones de euros”, explica Luís Pérez, director general de Don Piso, que admite que la caída en el sector inmobiliario “se está dando, más en el número de operaciones que en el importe de las mismas”.

Este ejecutivo, que recuerda que Don Piso es una de las pocas redes de intermediación inmobiliaria con cobertura nacional, vaticina que el enfriamiento del sector no durará mucho más de dos años. “En Don Piso ya hemos sobrevivido a tres crisis inmobiliarias”, recuerda Pérez.

La compañía cerró el ejercicio con 354 oficinas (un 6% más), de las que 145 eran propias y 209 pertenecían a franquiciados. Mientras se concreta la venta, Don Piso mantiene su objetivo de alcanzar, a medio plazo, el millar de oficinas en España.

La magnitud de la operación y la emoción del momento llevan al comprador de vivienda a cometer errores comunes que más tarde pueden pasar factura. Lo que nunca hay que hacer a la hora de adquirir una casa se resume en el siguiente decálogo.

1. Precipitarse. Si no se planifica con tiempo cuáles son las necesidades y posibilidades, es probable que no se llegue a buen puerto. Con frecuencia se visitan pocas viviendas y rápido y se pasa por alto su entorno, lo que puede acarrear incomodidades y gastos futuros, como mayores desplazamientos para llevar a los hijos al colegio o simplemente para hacer la compra.

2. No preguntar. La falta de experiencia y de información puede jugar malas pasadas, por eso los expertos aconsejan asesorarse las veces que haga falta. En ocasiones la vergüenza o la sensación de quedar como un ignorante frenan al comprador a la hora de preguntar sobre aspectos básicos de su futura vivienda tales como la superficie útil, construida y computable, los servicios comunes o el ambiente vecinal. «Conviene visitar varias veces y en distintos momentos las viviendas de segunda mano porque probablemente se oculten defectos», afirma Mariló Molina Álvarez, abogada de la Federación de Consumidores en Acción (Facua).

3. Hacer mal los cálculos. No sirve calcular presupuestos aproximados, porque se corre el riesgo de no poder hacer frente a la hipoteca. Los bancos suelen financiar el 80% del valor de tasación del piso, por lo que hay que contar con el 20% restante y un 10% adicional para los gastos e impuestos ligados a la compraventa. Además, cada mes llega una cuota fija que puede variar en función de los tipos de interés. En caso de no satisfacer los pagos, la entidad financiera puede embargar la casa y «sacarla a subasta para cobrarse el importe prestado», asegura la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

4. No aprovechar las ventajas fiscales. Si la que se adquiere va a ser la vivienda habitual, aunque se disponga de dinero para pagar al contado es más rentable solicitar un préstamo hipotecario. «Ese dinero se ahorrará a largo plazo porque la rentabilidad que se obtendrá y las deducciones fiscales compensarán los intereses del préstamo», explica la OCU.

5. Fiarse sin comprobar. No verificar la situación de la casa que se va a comprar es un error capital. Se pueden cometer equivocaciones importantes como no acudir al Registro de la Propiedad a solicitar una nota simple con la titularidad real de la vivienda y si existen cargas o arrendamientos. También es común no comprobar si la casa cumple con el plan urbanístico en vigor o si se ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

6. Pagar sin garantías. Dar una señal o arras en la compra de una casa sobre plano sin pedir un aval puede salir caro. Es probable que se pierda todo el dinero adelantado en caso de que la obra no se finalice o no se cumplan los plazos. Hay que exigir una garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

7. No leer detenidamente el contrato. Firmar sin haber leído con atención las cláusulas y la ''letra pequeña'' es peligroso, porque se pueden aceptar disposiciones abusivas en las que se imponen una serie de condiciones que no han sido negociadas previamente, como la subrogación obligatoria a la hipoteca del promotor o plazos inferiores a los legales para reclamar defectos.

8. Contratar cualquier intermediario. Para evitar fraudes, no hay que dejar en manos de cualquier intermediario el proceso de compra de un inmueble.

9. Comprar para ampliar. A veces los compradores tienen la intención de hacer obras de ampliación una vez que les han entregado las llaves, pero es preciso informarse sobre si la construcción original ha agotado o no la edificabilidad permitida, advierte la OCU. Cuando el piso tiene una terraza, tampoco hay que dar por hecho que se pueda cerrar o construir: hay que pedir autorización.

10. No reclamar. Quedarse de brazos cruzados cuando se aprecian incumplimientos del contrato, irregularidades o defectos sólo beneficia a los vendedores. El consumidor tiene seis meses para reclamar desde la fecha de la entrega de la vivienda. Todo está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Los expertos inmobiliarios apuestan por la fórmula ''''Open House'''', que permite a los compradores visitar las casas sin avisar
La agencia Red Expertos Inmobiliarios (REI) ha decidido introducir una novedosa acción de marketing en España, denominada ''''Open House'''', ante el progresivo aumento de los tiempos de venta de las viviendas, según ha informado hoy la organización. Este nuevo concepto de marketing, originario de EE UU, permite a la persona interesada en la compra de una vivienda visitarla sin concertar una cita con el vendedor, sin previo aviso y en cualquier momento de día. El objetivo consiste en revitalizar la demanda de compradores.

Lo único que necesita el potencial comprador es informarse de qué viviendas están dentro del programa ''''Open House'''' de la agencia inmobiliaria, y en qué horario permanecen abiertas al público. El mercado español ya está "maduro" para realizar este tipo de acciones, según el presidente de la REI, Eduardo Molet. "Es más, necesita introducir conceptos y estrategias nuevas para hacer frente a la situación del mercado inmobiliario actual y atraer compradores. No obstante, las agencias tardan cada vez más en vender una vivienda", ha añadido.

La REI celebrará los días 20 y 21 de abril una demostración del funcionamiento de la fórmula ''''Open House'''' desde las 11.00 de la mañana a 20.00 de la tarde, en horario ininterrumpido, para que cualquier interesado pueda visitar sin previo aviso y sin compromiso, cinco de los pisos que la Red tiene en venta en el distrito madrileño de Chamberí.

La venta de viviendas en la playa es la que más está sufriendo la desaceleración, sobre todo en Andalucía
Adiós al boom inmobiliario. Esta realidad no significa que no se sigan vendiendo pisos en España, sino que los promotores se están replanteando ya sus estrategias. La subida de tipos de interés y de precios ha contribuido a que algunos mercados, como el de segunda vivienda, con mayor componente inversor, estén más afectados
No son pocas las entidades que empiezan a dar la voz de alarma de que el mercado inmobiliario se ralentiza. Esta afirmación no es nueva, pero algunos expertos del sector prefieren hablar de normalización, antes de desaceleración, que tiene mayores connotaciones negativas.

Jean-Claude Trichet, presidente del Banco Central Europeo, ha sido el último en anunciar esta tendencia, en declaraciones al diario Expansión. "Hay una cierta desaceleración en los mercados inmobiliarios nacionales, sobre todo en España", subrayó. Trichet explicó que en la zona euro se observa un mercado con un crecimiento de los préstamos hipotecarios muy dinámico, del 9,4% en el último año. "Este dinamismo fue uno de los elementos que el BCE tomó en consideración en su toma de decisiones" sobre los tipos de interés, apuntó. En febrero del 2007, los préstamos han aumentado a un ritmo del 10%, por lo que el mercado ya avanza nuevas subidas de los tipos. Una nueva subida del precio del dinero afectará al inmobiliario español.

Esta realidad ya la anticipó Enrique Aldama, presidente de Seopan: "Si el sector sufre una caída de 100.000 viviendas, supondrá la destrucción de 200.000 empleos en los próximos años, una cifra nada despreciable".

Según Miguel Pinto, director de investigación de mercado y consultoría de grupo 3i, esta desaceleración se explica por "la subida de los tipos de interés y por el umbral de precios al que se ha llegado en algunas ciudades, como Madrid o Barcelona".

Un hecho que demuestra esta línea es que los plazos para vender una vivienda nueva se están alargando de forma notable. Antes, se vendía todo sobre plano, mientras que ahora ya es normal que alrededor del 10% de una promoción quede disponible una vez finalizada la construcción.

Según Alberto Prieto. socio de Knight Frank, "los promotores han hecho un alto en el camino y están replantando el futuro de sus compañías". Este experto consultor explica que tras los últimos movimientos corporativos, "las grandes promotoras están ganando peso en micromercados". Es decir, inmobiliarias como Sacyr Vallehermoso, Reyal-Urbis o ING Real State están adquiriendo terrenos en ciudades como León, Alicante o Guadalajara, algo impensable hace unos años.

También, todas las compañías del sector inmobiliario se están posicionando en Europa del Este. Además, están intentando ganar peso en su división patrimonialista, que produce ingresos más recurrentes. Y, por último, está surgiendo un mercado secundario en el que los promotores se venden el suelo finalista entre ellos. "Esto implica que el riesgo esté menos concentrado, las carteras sean más diluidas y se disponga de menos suelo en una misma plaza", apunta Prieto.

Uno de los motivos que pueden acentuar esta situación de incertidumbre es la alta tasa de préstamos hipotecarios. El porcentaje financiado sobre el valor de tasación sobre la primera vivienda es del 71,9%, para el primer acceso del 79,5% y para la reposición del 54,8%, según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

La subida de precios de la vivienda y sobre todo el repunte de los tipos de interés han provocado que el esfuerzo financiero de los hogares españoles para adquirir una vivienda haya pasado del 25% en el 2006 al 27% este año.

Julio Gil, gerente de APCE, prefiere no ser alarmista: "No se puede dramatizar, ya que venimos de una época con un crecimiento excepcional. La anterior situación era insostenible".

La venta de viviendas en la playa es la que más está acusando la desaceleración. "Eso se explica porque tiene un mayor componente de inversión y porque la repercusión que está teniendo la corrupción de la Costa del Sol en mercados como el británico o el alemán no favorece la demanda internacional", apunta Miguel Pinto. Del mismo parecer es José Luis Marcos, presidente de Roan: "No navegamos en los mejores tiempos, pero la vuelta a la normalidad conllevará que desaparezcan los empresarios oportunistas, que se han enriquecido los últimos años gracias al ladrillo".

Según varios expertos, la costa de Andalucía y la Comunidad Valenciana son las que más están sufriendo la recesión de ventas en el mercado internacional, incluso existe sobreoferta. Por el contrario, Catalunya y Murcia están manteniendo sus ritmos. En la primera región, la compra de segunda vivienda por parte de los propios catalanes está contribuyendo a que se mantenga el equilibrio entre oferta y demanda; mientras que en Murcia todavía ciudadanos madrileños y del centro del país siguen adquiriendo viviendas.

Miguel Pinto prevé que este año el precio de la vivienda nueva crecerá un 7%. El último informe inmobiliario de BBVA recoge que la oferta de vivienda nueva se acomodará a las nuevas condiciones de demanda, "lo que apoyará que el precio de la obra nueva registrará un aterrizaje suave, cerrando 2007 con un crecimiento interanual de entre el 5% y el 3%".

País Vasco y Cataluña están un paso más cerca de Europa que el resto de las comunidades autónomas españolas. Los gobiernos de estas dos regiones han planteado medidas para combatir la ''plaga'' de los pisos vacíos (aplicar un canon y la expropiación temporal, respectivamente) similares a las que ya están operativas en algunos países del Viejo Continente.

«Son soluciones muy variadas con una característica común: la intervención del Estado para buscar vías que favorezcan la salida al alquiler de las casas desocupadas o bien la aplicación de disposiciones punitivas», apunta Javier Burón, director de Planificación del Departamento de Vivienda del Ejecutivo vasco. Y se pregunta: «Si España ha conseguido europeizarse en otras cosas, ¿por qué no lo hace también en esto?».

Francia. Los vecinos galos han elaborado al detalle su legislación sobre inmuebles que permanecen desiertos. Según explican en su Ministerio de Vivienda, la medida consiste en el pago de una tasa y afecta a las propiedades de municipios situados en las inmediaciones de las ciudades de París, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, Montpellier, Niza y Cannes.

Los dueños de estos pisos tienen que abonar en concepto de multa un 10% de su valor catastral durante el primer año de desocupación, un 12% el segundo y un 15% el tercero y posteriores.

Reino Unido. La Agencia de Viviendas Vacías británica nació en 1992 con el objetivo de mediar entre las autoridades locales de unos 200 ayuntamientos y los propietarios privados. Los responsables de la asociación aseguran que como resultado de esta acción cada año entran en el mercado de alquiler «decenas de miles de casas vacías».

Asimismo, las autoridades de Reino Unido pueden forzar el arrendamiento o la venta de viviendas que hayan permanecido desocupadas durante un periodo de tiempo superior a seis meses salvo que tengan la categoría de segunda residencia, su titular se encuentre enfermo o haya fallecido y se esté tramitando la herencia o bien trabaje en otra ciudad, de acuerdo con la información de la página web ''www.vpo.info''.

Suecia. Este portal apunta también que el Gobierno de Estocolmo contempla la posibilidad de demoler los pisos deshabitados.

Alemania. La misma opción está vigente en suelo germano en aquellos municipios en los que más del 10% del parque de viviendas permanece desocupado. Los propietarios, además, pueden ser obligados a rehabilitar sus propiedades y, en caso de incumplimiento, la sanción se mueve en una amplia horquilla que va desde la multa hasta la expropiación, una realidad de la que se hacen eco en sus ''blogs'' Javier Burón y Pablo Aretxabala, director general de Visesa (la empresa promotora de vivienda protegida del Gobierno Vasco).

Italia. En cuanto a la situación legal de esta península mediterránea, argumentan que las casas sin habitantes tienen allí una penalización fiscal del nueve por mil de su valor.

Dinamarca. En el Comité Europeo de Coordinación de la Vivienda Social exponen el caso danés, cuya ley data de los tiempos de la Segunda Guerra Mundial: los dueños de inmuebles desocupados durante más de seis semanas pueden ser multados si no informan a las autoridades municipales pertinentes. Eso sí, la medida sólo es efectiva en las localidades más importantes.

Luxemburgo. Aunque todavía no existe penalización para los pisos vacíos de este país, en breve podría ser efectiva. El Ejecutivo luxemburgués ha elaborado un proyecto de ley que recoge sanciones para los inmuebles desocupados durante más de 18 meses, apuntan desde su Ministerio de Vivienda.

La legislación Europea recoge que el límite aceptable para soportar el ruido se marca en 65 decibelios. El ambiente diario de una oficina llegaría a este ratio. Si nos fijamos en los domicilios particulares, casi todas las comunidades autónomas han establecido un máximo de 35 decibelios en el período diurno y 30 en el nocturno. Sin embargo, una conversación en voz alta puede producir sonido de hasta 45 decibelios. Una buena insonorización del hogar impedirá sufrir estas molestias originadas por el incesante tráfico de la ciudad, aviones que sobrevuelan un inmueble, trenes que circulan cerca de casa, vecinos que ponen la radio o la televisión a un volumen considerable, etc. Todos estos elementos tienen un punto en común: generan ruido. Y es evidente que nuestros hogares están inevitablemente expuestos a ello.

Localizar el ruido

Antes de insonorizar una vivienda o una estancia, hay que saber de dónde procede el ruido. Para ello es necesario tener en cuenta que el ruido no puede eliminarse por completo, pero sí se pueden amortiguar las vibraciones que produce. Influyen también factores como el presupuesto, el tiempo disponible, la posibilidad de hacer una reforma total o, por el contrario, la búsqueda de una solución temporal. Cada problemática es diferente, y como tal existen soluciones diversas.

Ángel Berbis, desde la empresa Acústica Integral, explica que hay que diferenciar entre el aislamiento acústico (iniciar las obras necesarias en un recinto para minimizar los sonidos que llegan del exterior) y la adecuación acústica (preparar una estancia para que el sonido generado en ella no se transmita al exterior).

Si se quiere insonorizar una estancia con garantías es necesario la realización de una obra, ya que es indispensable colocar material aislante de ruido entre la fuente del sonido y el propio cuarto.

Si se quiere insonorizar una estancia con garantías es necesario la realización de una obra, ya que es indispensable colocar material aislante de ruido entre la fuente del sonido y el propio cuarto"Para los particulares insonorizar una estancia supone una obra con un gasto que puede ser importante". Las soluciones domésticas sirven para minimizar el volumen del ruido procedente del exterior, pero rara vez se puede eliminar del todo.
Hay que tener presente que en todas las casas hay ruidos. Algunos proceden de la cubierta del edificio; el cuarto técnico del ascensor, las máquinas de aire acondicionado y los extractores de humos de los garajes. Dentro del hogar los ruidos más frecuentes proceden de los aseos, las televisiones y equipos de sonidos, y de las máquinas de aire acondicionado individuales. Además, en los sótanos se suelen ubicar las salas de caldera, de agua y el garaje, cuyos ruidos afectan directamente a los vecinos de las plantas inferiores. Y qué decir del exterior: el tráfico, bomberos, ambulancias, trenes o aviones son una muestra constante del ruido que soportamos.

Materiales aislantes

En la actualidad hay multitud de materiales que sirven como aislantes del ruido, muchos de ellos térmicos. De todos modos, el mejor material para aislar es la masa: la materia interpuesta entre la vibración sonora o ruido y el oído. Así, parece evidente que una capa de cemento, plomo o ladrillo de un grosor de un centímetro aísla más que otros materiales como el vidrio.

Pero si se quiere simplificar la tarea y no hacer demasiada obra, se puede recurrir a otros materiales aislantes menos engorrosos como el corcho y aglomerados de madera y fibras minerales: fibra de vidrio o lana de roca, poliestireno expandido, vidrio celular, espuma de poliuretano o espumas fenólicas.

Soluciones concretas



Ronaldo Taveira La solución más práctica y acertada para combatir el ruido exterior es la colocación de ventanas insonorizadas. Las ventanas de doble acristalamiento o la doble ventana pueden ser un buen remedio a este problema.

Las primeras están formadas por dos vidrios separados, sellados en su perímetro, que delimitan una ''cámara de aire estanca''; realiza una función aislante mientras que las dobles ventanas duplican los cierres acristalados para crear una cámara de aire entre ambos. Estas últimas reducen las filtraciones de aire y el nivel de ruidos procedentes del exterior.

Si la ventana es de madera y no encaja perfectamente, se pueden disponer tiras de caucho para que ventana y marco estén más juntos e impidan el paso del aire, que es el vehículo del ruido. Si se desea una solución temporal, o el presupuesto no es muy amplio, se deberá recurrir a métodos más caseros. El uso de persianas y cortinas gruesas, de terciopelo u otras telas pesadas, puede ayudar a amortiguar algo los sonidos.

En el caso de que los ruidos provengan del interior del edificio la mejor solución puede encontrarse en las paredes y en los suelos y techos.

Si los ruidos provienen del interior del edificio la mejor solución puede encontrarse en las pareces y en los suelos y techosCuando hay una cámara de aire en el muro base, ésta se puede rellenar con un material aislante apropiado. También se puede crear una doble pared, instalando placas de pladur y rellenando la cámara con materiales aislantes.
En el caso de no poder costearse la obra, pueden utilizarse como medida temporal las hueveras pegadas en la pared, que luego se pueden recubrir con telas gruesas, alfombras o tapices. Forrar las paredes de telas gruesas, rellenando con algodón o gomaespuma, puede ser otra medida frente al ruido. El corcho es otro material económico que, pegado en paredes, puede hacer más llevadero el ruido.

El aislamiento del techo de una casa se realiza mediante la colocación de techo flotante con un soporte elástico, una cámara de aire con el material absorbente y el cartón yeso. Es importante dejar un espacio de aire entre forjado y techo continuo -cámara de aire-, de 10 a 30 centímetros. A mayor distancia mayor aislamiento. Sobre este techo continuo se descolgará el techo final y, por encima de éste, las instalaciones. Es importante que por encima del techo continuo no haya ninguna instalación ya que de lo contrario se minimizarán las ventajas de la obra realizada.

El procedimiento con los suelos es similar. Los suelos flotantes están formados por dos capas de madera de alta densidad con una "lámina elastomérica intermedia". Si la primera solución planteada es demasiado costosa, se puede lograr una estancia más silenciosa de la mano de las alfombras, que reducirán las vibraciones.



Reclamar el cese de ruidos Diversos estudios sobre contaminación acústica señalan el ruido como un gran problema en las grandes y medianas ciudades. Para disminuir un alto nivel de ruido, es recomendable, en primer lugar, solicitar su cese de un modo amistoso ya que puede ser algo puntual o que quien lo realice no sea consciente de ello. Si esta opción resulta, evitará muchos trámites burocráticos.
No obstante, si la vía amistosa no funciona se puede recurrir a otras vías:


Vía administrativa: Se interpone la denuncia en el Ayuntamiento, ya que corresponde a los consistorios defender el derecho de los ciudadanos a una convivencia tranquila, aplicando las ordenanzas municipales.
Vía civil: La denuncia se interpone contra quien produce las emisiones sonoras molestas. Los trámites varían en función del lugar de donde provengan los ruidos: del propio edificio, de edificios colindantes o de actividades en la calle.
Vía penal: Este procedimiento se usa cuando el ruido supone un riesgo de grave perjuicio para la salud de las personas (artículo 45 de la Constitución). El Código Penal (artículo 325) castiga con penas que varían entre los 6 meses hasta los 4 años a quienes lo infringen

Se acabó. Los altísimos precios de la vivienda y el repunte de los tipos de interés hundieron el mercado en 2006. La Estadística Registral Inmobiliaria (que ofrece una fotografía fiel de la situación) revela el frenazo en seco que sufrieron las compraventas de pisos. A lo largo del ejercicio se inscribieron 916.103 operaciones, lo que supone un recorte interanual del 7,4%. El descenso -general en todo el país salvo en Navarra- superó el 15% en Aragón, Cantabria y País Vasco. Andalucía pasó de 192.412 a 179.189 transacciones, un 6,87% menos.

Los bolsillos ya no dan más de sí. Tras una vorágine compradora que ha durado varios ejercicios, comienza una nueva etapa marcada por una enorme dificultad para acceder a una casa. La primera consecuencia es que cae el negocio mientras quienes tienen la suerte de convertirse en propietarios se endeudan cada vez más.

El importe medio registrado de las hipotecas contratadas para pagar un piso a finales de 2005 fue de 133.108 euros. Un año después, la misma variable ascendía a 146.683 euros o, lo que es lo mismo, un 10,2% más. Los registradores recalcan también que la deuda por metro cuadrado creció el año pasado un 11,53%.

Alargar plazos

Con el euríbor en ascenso permanente (acumula 17 meses consecutivos de subida) y la mejora de los salarios a años luz del encarecimiento de las casas, la única solución pasa por alargar los plazos de los contratos. La media se disparó en 2006 casi en dos años (23 meses) para situarse en 27 años y ocho meses. Algo inimaginable antes.

El escenario es mucho más duro. La velocidad del fenómeno es palpable si se comparan los datos del cuarto y del tercer trimestre de 2006. Sólo en ese tiempo, la comercialización cayó a plomo un 8,9% y la venta por cada 1.000 habitantes pasó de 5,08 pisos a 4,56. Entre octubre, noviembre y diciembre, se inscribieron 203.993 operaciones, de las que el 39% correspondió a pisos libres nuevos; el 57,9%, a casas de segunda mano y el 3,04%, a VPO.

Los promotores se enfrentan a un problema serio, pues las casas a estrenar han perdido en un año un 4% de cuota que ha pasado al segmento de usadas. Un riesgo notable si se tiene en cuenta que el pasado ejercicio se concedieron 840.000 nuevos visados. Fincas que en algún momento habrá que vender aunque con márgenes inferiores a los previstos.

El nuevo criterio de valoración del suelo que entrará en vigor a partir del próximo julio va a provocar un ajuste importante en el patrimonio de las grandes inmobiliarias. La nueva Ley del Suelo sólo establece dos categorías de terreno: rural y urbano.


Esta nueva clasificación elimina todos los derechos por expectativas de revalorización que, hasta ahora, tenían los propietarios de una finca o solar rústico y sobre los que se ha basado el negocio de muchas compañías especializadas en la gestión urbana.
De hecho, buena parte de las empresas poseen actualmente suelo en proceso de urbanización, es decir, terrenos rústicos que están pendientes de ser aprobados como urbanizables por los ayuntamientos en futuros planes urbanísticos.

A partir de julio, estos derechos de expectativas desaparecerán, por lo que el valor de estos terrenos se medirá únicamente por la capitalización de las rentas agrarias. El cambio de criterio afectará al coste financiero de los créditos solicitados para pagar los terrenos.

En estos momentos, las ocho grandes inmobiliarias españolas tienen una reserva conjunta de 41,1 millones de metros cuadrados de suelo –según los datos de sus memorias anuales–. Expertos del sector consultados por EXPANSIÓN reconocen que entre el 20% y el 25% de esta reserva se verá afectada por la nueva norma.

Es decir, unos nueve millones de metros cuadrados que a precios de mercado tienen hoy un valor de 5.363 millones de euros, según el precio medio publicado por el Ministerio de Vivienda. El peso de este tipo de terrenos respecto a la cartera total de las inmobiliarias se eleva, incluso, hasta el 80% en aquellas que han “asumido más riesgos”, especializándose en la gestión del suelo no finalista.

En la práctica, la reforma supone un ajuste del valor patrimonial de algunas de estas grandes empresas. “Sin derechos de expectativas, el valor va a caer mucho y las tasadoras van a tener en cuenta el nuevo criterio”, apuntan las mismas fuentes.

Exceso de oferta
Según señala la consultora Dyrecto, en un estudio sobre la presión compradora de terrenos por parte de promotoras y constructoras inmobiliarias, “nos encontramos ante un exceso de oferta”, ya que en 2006 las salidas al mercado de terrenos prácticamente se han duplicado. “Cada vez resulta más difícil vender: el número de transacciones registradas en el primer semestre de 2006 se redujo un 30% respecto al mismo periodo del año anterior y los precios de venta bajaron un 18%”, indica el informe.

La mayor oferta, junto a la caída en la demanda, lleva a un descenso en la presión compradora de un 33%. Previsiblemente, “esto hará que los precios bajen todavía más”, según señala Miriam Peláez, responsable del servicio de estudios de la consultora. Las dificultades hacen que sea cada vez más necesaria la comercialización profesionalizada de los solares.

El estudio por zonas refleja que Canarias sigue siendo la comunidad autónoma con mayor presión compradora por parte de entidades jurídicas de toda España. Después, figuraN la capital de España y las Islas Baleares. Cierran la tabla La Rioja, Castilla y León, y Extremadura. Cataluña pierde tres puestos en el ránking de presión compradora respecto a ejercicios anteriores, situándose en la décima posición.

La importancia del suelo como principal factor de producción del mercado inmobiliario es innegable. A juicio del economista y estadístico gerente de la Universidad de Alcalá de Henares (Madrid), Julio Rodríguez, desde 1997, año inmediatamente anterior al boom que parece haber tocado techo en 2006, el precio de la vivienda se ha multiplicado por 2,7 veces en España, mientras que en el mismo periodo los costes de la edificación (salarios y materiales de construcción) sólo lo han hecho en un 35%. Los fuertes aumentos del coste deberían llevar a un aumento de la oferta de suelo, pero, en realidad, la escasez solo existe en los terrenos urbanizables finalistas, esto es, en los terrenos listos para construir al contar con la autorización municipal

Un total de 194 agentes integran las unidades de la Guardia Civil para la lucha contra la delincuencia urbanística comenzaron a trabajar ayer en todas las provincias españolas. La Policía asegura que no hará distingo político en sus investigaciones porque "son delincuentes".
Cualquier actividad delictiva que tenga relación con la construcción en alguno de sus tramos será objeto de investigación por parte de estas nuevas unidades, ya se trate de corrupción, atentados contra el medio ambiente o blanqueo de capitales, materias para las que han sido formados especialmente, según explicó en la presentación de las nuevas unidades el director de la Policía y del Instituto Armado, Joan Mesquida.

De estos casi 200 guardias civiles, 25 estarán integrados en la Unidad Central Operativa (UCO) de la Guardia Civil, la estructura especial de actuación en el ámbito de Policía Judicial, y el resto se repartirán por las 54 comandancias que hay en España, a razón de tres agentes por cada una de ellas.

Los primeros auxiliarán a los segundos cuando éstos lo requieran y en las investigaciones de mayor trascendencia. Además, de esta nueva plantilla, siete especialistas han sido derivados al Equipo de Inspección Central Medioambiental del Seprona, centrados en las infracciones al medio ambiente derivadas de la ordenación del territorio.

En palabras de Mesquida, estas Unidades "suponen un refuerzo en la lucha contra este tipo de delitos que, por una parte, generan un descrédito para los representantes de los ciudadanos, causan alarma social y tienen una consecuencia directa con la especulación y con el encarecimiento de la vivienda".

Formación > Todos los agentes seleccionados han recibido un curso en materia de Urbanismo, así como la formación que requiere la investigación en el trabajo de policía judicial, su especialidad.

Según destacó Mesquida mantendrán una estrecha colaboración con la fiscalía de urbanismo y medio ambiente, así como con la fiscalía anticorrupción, con la Agencia Estatal de Administración Tributaria y con el Ministerio de Vivienda.

Asimismo, Mesquida se mostró "convencido" de que habrá colaboración entre todos. El director de Policía y Guardia Civil dijo que seguro que habrá "buena" cooperación porque, a pesar de los casos de corrupción, "un grano no hace granero".

Además, recalcó, la corrupción no tiene "un signo político u otro", ya que sus protagonistas son simplemente "delincuentes". Mesquida no quiso hacer comentarios sobre el jefe de la UCO, Félix Hernando -sometido a juicio desde ayer en la Audiencia Provincial de Madrid.

Un informe concluye que la desaceleración del mercado obliga a recortar márgenes en cada operación. El frenazo del sector es más acusado en las grandes ciudades del interior y el litoral mediterráneo, según los registradores, que cargan contra los dos grandes proyectos legislativos del Gobierno en esta materia
La actual desaceleración del mercado está obligando a las inmobiliarias españolas a recortar sus márgenes en cada operación, según un estudio presentado ayer por la consultora especializada CB Richard Ellis, que pronostica que las fusiones y alianzas entre compañías marcarán los próximos meses. En paralelo, ayer se hizo público que tras la amenaza de algunas autonomías de penalizar los pisos vacíos, crece tanto la demanda como la oferta de viviendas en alquiler.

El informe de CB Richard Ellis desvela que el sector, que reconoce la sobrevaloración de sus empresas en Bolsa, apuesta por fuertes campañas de publicidad para captar clientes en un entorno de menor producción e incrementos de precios cercanos a la inflación. Entre tanto, los registradores creen que la reforma de la Ley Hipotecaria no ayudará a que los ciudadanos opten por contratos a tipo a tipo fijo, como pretende el Gobierno. Siempre según los registradores, el frenazo del sector inmobiliario es más acusado en las grandes ciudades del interior y el litoral mediterráneo.

El vicepresidente de CB Richard Ellis, José Antonio León, opinó, apoyándose en una encuesta realizada a 350 altos directivos del sector, que el ajuste entre demanda y oferta "no dejará víctimas en el camino pero será difícil, sobre todo para las firmas medianas. "De momento, no están bajando sus precios, pero sí recurren a técnicas de márketing mucho más agresivas", ya que "si hace cinco años casi todas las promociones tenían lista de espera para vender las casas sobre plano, hoy los comerciales de esas mismas empresas se afanan por encontrar un comprador".

Tanto León como el presidente-decano del Colegio de Registradores de España, Eugenio Rodríguez Cepeda, coincidieron en señalar que los precios "no dan más de sí", y el alza de tipos comienza a frenar el impulso comprador de los últimos años.

En unas jornadas organizadas por la Asociación de Periodistas de Información Económica (Apie), Cepeda cargó contra los dos grandes proyectos legislativos del Gobierno en materia inmobiliaria. Sobre la ley hipotecaria, negó su efectividad pues, dijo, los ciudadanos no van a cambiar sus preferencias para atarse ahora a créditos a tipo fijo. Contratos que son muy caros y no se suelen conceder a largo plazo, como requieren hoy las compras de casas. De la Ley de Suelo opinó que "nace mutilada, ya que el urbanismo es competencia de autonomías y ayuntamientos".

También ayer, responsables del Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG), una iniciativa formada por empresas privadas que desde el pasado noviembre ha cerrado 18.000 contratos de arrendamiento en toda España, hicieron público que el mercado del alquiler de pisos se está "calentando".

Según una encuesta realizada por el organismo a más de 500 agencias inmobiliarias, tanto la demanda como la oferta de pisos en renta ha crecido de forma notable desde comienzos de año. Un movimiento que coincide con la búsqueda de fórmulas por parte de algunas administraciones autonómicas (Cataluña y País Vasco) para multar a los propietarios de casas vacías. En España, siempre según el PFAG, hay tres millones de pisos que permanecen cerrados y sin uso. Las administraciones (a través de las agencias públicas de alquiler) y el sector privado buscan dar salida a esas casas. Pero se enfrentan a un gran inconveniente: la cultura de la propiedad, que domina en el país. Los inmuebles más demandados, añade, no superan los 100 metros cuadrados mientras la renta solicitada es inferior a los 1.000 euros en el 38% de los casos y superior a esa cantidad en el 27% de las peticiones.

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La asociación asegura que el futuro del sector pasa por que la agrupación en asociaciones u organizaciones que den “mayor y mejor servicio al consumidor”

El descenso en la venta de inmuebles podría provocar el cierre en los próximos meses de una de cada tres agencias inmobiliarias, lo que supondría la clausura de 18.000 de las cerca de 60.000 oficinas que se calcula hay en España, según dijo hoy la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios.

La APEI asegura que una posible disminución de la demanda unida a la regulación del sector prevista por el Gobierno y por algunas Comunidades Autónomas, con la aplicación de unos requisitos mínimos para los profesionales de la mediación inmobiliaria, "hacen pensar en un cambio radical en los próximos meses".

La APEI considera que el futuro del sector pasa por que los profesionales independientes se agrupen en asociaciones u organizaciones que den "mayor y mejor servicio al consumidor".

Para el presidente de la APEI, Oscar Martínez, el momento actual "favorece la vuelta a la normalidad de un sector que ha experimentado un crecimiento espectacular en los últimos años", si bien los profesionales se enfrentan al reto de profesionalizarse.

Martínez cree que cuando se aplique la normativa relativa a los mediadores inmobiliarios, "todos los profesionales estarán sujetos a unas mismas reglas de juego y se acabará con los mediadores sin oficina ni seguro que tanto han perjudicado la imagen de los verdaderos profesionales".

En España hay casi 3,4 millones de residencias secundarias; viviendas en las que se habita de manera temporal, generalmente durante las vacaciones y los fines de semana. De acuerdo a esta definición, estas casas se pueden dividir en tres grupos: las que se encuentran cerca de la ciudad en la que se vive, la casa familiar del pueblo y el apartamento en una zona turística de la costa. Las principales razones para adquirir cualquiera de ellas son la necesidad de evadirse de la vida urbana, el deseo de mantener un vínculo con el lugar de origen o un criterio puramente económico, que ve estas residencias como una inversión. En cuanto a la demanda, el litoral mediterráneo es la principal atracción, con un fuerte empuje de los ciudadanos extranjeros: compraron en 2004 el 40% de las viviendas adquiridas en municipios costeros y de segunda línea.

EL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL AYUNTAMIENTO DE LA CAPITAL DETERMINA QUE LA SUPERFICIE ÚTIL MÍNIMA DE LOS ESTUDIOS TIENE QUE SER DE 25 M2 Y DE 38 M2 LA DE LOS APARTAMENTOS. LA OFERTA ACTUAL DE PISOS INCLUYE INMUEBLES MUCHO MÁS PEQUEÑOS
La posibilidad de vivir en pleno centro de Madrid no está vetada a las nóminas más estrechas, aunque sea a costa de recortar el espacio habitable hasta la mínima expresión. En estos momentos se están comercializando en la capital más de medio centenar de ''nanopisos'' que no superan los 24 m2 de superficie.

Sin embargo, la sombra de la duda sobre la falta de legalidad podría planear sobre algunos de ellos. De acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) actualmente en vigor, para que un inmueble sea habitable debe medir al menos 25 m2 útiles sin contar terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos ni espacios con techos inferiores a 220 cm. Esto en el supuesto de los estudios, donde la estancia-cocina puede servir también de dormitorio. En el caso de los apartamentos, en los que todas las habitaciones del hogar son independientes, el tamaño mínimo se incrementa hasta alcanzar los 38 m2.

Esta normativa municipal data de 1997 y sus disposiciones, por tanto, no pueden aplicarse a las viviendas que fueron construidas con anterioridad a esa fecha. Sin embargo, se da la circunstancia de que el anterior plan, aprobado en 1985, establecía a su vez la obligatoriedad de que la superficie mínima de las casas fuera superior a 25 m2. Conclusión: algunos de los pisos actualmente en venta, con apenas unas décadas de antigüedad a sus espaldas, estarían al margen de lo que dicta la ley.

Por eso la precaución es la mejor consejera antes de optar por la compra de un ''minipiso''.

No obstante, si vive en uno de ellos, sáquele el mayor partido. A la hora de decorar las viviendas de dimensiones más reducidas, los colores claros y el uso de espejos son algunos de los trucos para dar una mayor sensación de amplitud a la estancia. La iluminación es otra de las claves para ''agrandar''.

El doctor arquitecto José Juan Barba, por su parte, repasa la evolución en la optimización de la superficie de los hogares a lo largo del tiempo. En su opinión, la reducción del tamaño está ligada a la colectivización.

En 17 m2 construidos es posible disponer de cocina amueblada independiente y de cuarto de baño también con puerta propia, aunque ésta tenga que ser a la fuerza corredera. Eso sí, la agudeza del diseño de mobiliario se deja sentir en cada esquina de la casa: la cama, por ejemplo, es una litera de un solo piso (el superior) que deja un hueco justo para encajar el sofá, el cual cumple su función de asiento ''tocado'' involuntariamente con una suerte de dosel de muelles.

Este estudio se encuentra actualmente a la venta en el barrio de San Diego, dentro del distrito madrileño de Puente de Vallecas, por 108.000 euros (casi 18 millones de las extintas pesetas) y es una de las escasas opciones que tienen los residentes en Madrid con nóminas bajas de acceder a una vivienda en propiedad. Aunque se sitúa en una planta baja, la menos apetecible según el ''manual no escrito'' del potencial comprador, el inmueble acaba de ser reformado, se encuentra integrado en un edificio en buen estado y está bien comunicado mediante autobús, Metro y Cercanías.

El tamaño importa, por supuesto. Pero hay quien lo sacrificaría por vivir, pongamos por caso, en el corazón de Chamberí. Allí es posible adquirir un miniapartamento de 16 m2, en la planta quinta, con ascensor, ventanas de doble acristalamiento y trastero por 138.000 euros.

A día de hoy un puñado de viviendas de hasta 24 m2 de superficie forma parte del mercado de la oferta de Madrid. Lo cierto es que, según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en vigor, para que un inmueble de la capital cumpla los requisitos mínimos de habitabilidad debe contar con al menos 25 m2 útiles repartidos en una estancia-cocina, que puede servir de dormitorio, y un cuarto de baño. Dentro de este cómputo no pueden incluirse terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos ni espacios con altura libre de piso inferior a 220 cm. En los apartamentos, donde todas las estancias son independientes, la superficie imprescindible se eleva hasta los 38 m2.

Entonces, ¿qué pasa con esas viviendas que no alcanzan la cota mínima? ¿Son legales o no? La normativa urbanística municipal vigente data de 1997 y su aplicación no tiene carácter retroactivo. Pero el PGOU anterior, aprobado en 1985, también establecía un patrón de tamaño de al menos 25 m2 útiles, por lo que el espacio de algunas de estas casas en venta podría haberse recortado hasta alcanzar la irregularidad administrativa.

Consultamos al Ayuntamiento de Madrid, que sugiere la posibilidad de que esas ''nanocasas'' estén integradas en corralas históricas con domicilio en la ''almendra'' central y frente a un proceso de rehabilitación pendiente, una situación donde no hay lugar para la infracción. ¿Y en los casos en los que, valga la redundancia, no es éste el caso? Nadie ha conseguido darnos una respuesta al respecto.

Y suceder, sucede. Pongamos el ejemplo verídico de una antigua tienda de 11 m2 en Ciudad Lineal cuyo propietario la vende ahora como vivienda a la nada módica cantidad de 120.000 euros. «Vino una chica joven a nuestra entidad a solicitar una hipoteca para poder comprarla después de haber dado una señal de 3.000 euros», relata la empleada de una caja de ahorros con sede en este distrito madrileño.

«No le podíamos prestar el dinero porque, a diferencia de la vivienda, donde se permite el 100%, la financiación máxima de un local es del 70%, por lo que ella tendría que haber aportado una cantidad importante de su bolsillo de la que no disponía; además, todas las casas necesitan obligatoriamente una póliza contra incendios y al ser un establecimiento transformado hay problemas a la hora de contratar seguros», explica esta trabajadora. «La pobre se echó a llorar, pero es mejor que haya perdido el dinero de la reserva que haberse metido en ese berenjenal», apostilla.


Locales transformados

Es la situación más extrema que se ha registrado en las oficinas de la citada entidad financiera, pero no la única. Según explican sus responsables a cambio del anonimato, por las calles de Ciudad Lineal es extremadamente sencillo toparse con mercerías o zapaterías que han devenido en viviendas con el cartel de ''Se Vende'' colgado sin cumplir con requisitos tan básicos como disponer de salida de humos.

Dentro de la legalidad o fuera de ella, cuando menos resulta sintomático que ninguno de los propietarios de casas pequeñas en venta con los que ha contactado SU VIVIENDA (y superan la docena) haya accedido a que se tomen fotos en el interior de sus casas. A su favor hay que decir que en este momento los pisos más pequeños son una tipología que casi le quitan de las manos a sus propietarios, según varias agencias de intermediación, por lo que parece más que lógico que prescindan de la publicidad gratuita.

El camino a seguir para denunciar las irregularidades o la sospecha de que se está incurriendo en las mismas tampoco nos queda muy claro. En el Ayuntamiento que dirige Alberto Ruiz-Gallardón nos instan a que llamemos a la puerta de la Comunidad de Madrid; allí nos explican que las quejas se podrían presentar en la Dirección General de Vivienda, dependiente del Ejecutivo regional, pero que desde allí se remiten a las Juntas de Distrito (organismo bajo la jurisdicción del Consistorio) y que sólo actúan de manera subsidiaria en el caso de que éstas no lo hagan; y las aludidas, sin embargo, nos remiten nuevamente al punto de partida.

Rentabilizar al máximo las superficies mínimas es sencillo si se siguen unas premisas básicas. Los expertos en la materia recomiendan jugar con la luz y los colores de tonalidades claras para dotar a los hogares de una mayor sensación de amplitud.

«Hay que tratar de que el piso sea lo más luminoso posible con cortinajes que den cierta transparencia», sugiere Sergio Bertola, arquitecto de interiores, decorador y jurado en el concurso televisivo ''La casa de tu vida''. «La iluminación debe ser producida por un acento generalizado de luz y que también sea puntual, evitando formar rincones oscuros», añade, por su parte, Miguel A. Navarro, del Estudio DR Interiores.

Los especialistas en ''vestir'' viviendas recomiendan que en las zonas de pasos más ajustados estudie la posibilidad de jugar con espejos, aunque sin abusar de ellos.

La selección del mobiliario también se debe analizar en detalle. «Hay que tratar de emplear maderas claras, naturales; las lacas son idóneas para espacios pequeños, incluso jugando con un toque de color con acabado en alto brillo», apunta Navarro. «Los volúmenes deben ser proporcionados para la necesidad y hay que tratar de conseguir que óptimamente tengamos la sensación de duplicidad de la estancia», agrega.


Colores reflexivos

«Si los muebles son oscuros, hay que optar por colores claros en las paredes», considera Bertola. En su opinión, hay otros elementos recomendables como «los muebles que sustituyen a la clásica despensa y que están preparados para almacenar en pequeños espacios grandes cantidades de productos». «Dejarse asesorar por profesionales es esencial», apunta.

Cada uno tiene su estilo propio, pero para los que opten por vivir en una casa decorada con las últimas tendencias el estilo oriental y el minimalismo son dos de las opciones recomendadas por expertos que trabajan en publicaciones especializadas. De esta forma se dice ''adiós'' a la curva y se apuesta por las líneas rectas del mobiliario, como las estructuras modulares y las mesas bajas de metacrilato, o bien por el corte decorativo de Oriente y su estética armónica y relajante.

Desde el Estudio DR Interiores estiman que lo más recomendable es «utilizar colores reflexivos a la luz, multiplicando así la proporción de un espacio. Asimismo, proponen que se utilicen materiales blancos para baño y cocina y seguir el mismo lenguaje decorativo para seleccionar las alfombras, «contratando con los naturales, blancos y cámel».

Otro de los recursos para sacarle el máximo partido a las casas mínimas es crear diferentes ambientes en las estancias mediante biombos móviles o elementos fijos (estanterías, columnas, escaleras....). Los muebles multiusos, como el sofá que incluye en su interior hasta tres camas y la mesa plegable que hace las veces de armario para cuatro sillas de tijera, son aliados indiscutibles de los residentes en los espacios más pequeños.

La AHE dio a conocer ayer los datos globales de 2006. Un año en el que se suscribieron 1,6 millones de operaciones en general, dos tercios de las cuales se dedicaron a la compra de casas. El enfriamiento del mercado inmobiliario se acentuó en la segunda mitad del año, cuando el número de hipotecas para vivienda se recortó un 18%.
Otro síntoma de la relajación es que a pesar de que el dinero concedido a 31 de diciembre aumentó respecto al ejercicio anterior (7,47%), ese repunte fue menos de la tercera parte de los registrados en 2005 (28,81%) y en 2004 (22,82%).

El saldo vivo total -lo que deben particulares, empresas y promotores por sus hipotecas- suma ya 911.376 millones de euros incluidos los activos titulizados, lo que representa un 93% del producto interior bruto. De ese monto, 596.345 millones se dedicaron a la adquisición de una casa, prácticamente un 60% del PIB.

De ese casi billón de euros, las cajas de ahorro concedieron más de mitad (510.565 millones de euros). En la clasificación de prestadores les siguieron los bancos (331.260 millones) y las cooperativas de crédito, con 56.230 millones. El monto global aumentó un 23,27%, tres puntos porcentuales menos que en 2005.

El crédito total suscrito por personas físicas sumaba a finales del pasado año 554.530 millones de euros, de los que 516.821 millones (el 93%) servían para pagar una vivienda mientras el resto estaba dedicado a la adquisición de terrenos o a la rehabilitación. La mayoría (502.387 millones) del importe estaba concedido a través de una hipoteca.

La moderación en el endeudamiento de los ciudadanos contrasta con la velocidad con que se hipotecan las empresas o las constructoras, que según datos del Banco España aumentaron en 2006 su deuda hipotecaria en un 51% y un 33%, respectivamente.

‘Compre una casa en Ecuador’. Este tipo anuncios es cada vez más corriente en ciudades españolas con fuerte presión migratoria, donde comienzan a florecer sociedades especializadas en vender casas a inmigrantes en sus países de origen. Se trata de un negocio de extranjeros para extranjeros pero que cada vez interesa a más españoles, que contemplan con buenos ojos comprar ladrillo en Rumanía o Colombia, dada la madurez del sector en nuestro país.

Una de estas sociedades es Unión Andina (UA). Abierta en el madrileño barrio de Tetuán -zona de asentamiento de inmigrantes latinos-, esta empresa ofrece servicios inmobiliarios y financieros a ecuatorianos, colombianos y peruanos con contratos en España. “Para un ecuatoriano que trabaja acá comprar una casa allá [en Ecuador, Perú o Colombia] es un chollo”, asegura Alejandro García, director comercial de UA.

“No tenemos competencia ni allá ni acá”

Una casa media en Quito de 80 metros cuadrados, tres habitaciones, dos baños, patio, garaje, acabados en madera y cinco años de garantía cuesta 30.000 euros. Las inmobiliarias, constructoras y entidades financieras con las que trabaja Unión Andina son Mutualista Pichincha (en Ecuador), y Conconcreto y Mibanco (en Perú). Asimismo, UA tiene acuerdos con otra entidad en Colombia. Normalmente, financian hasta el 85% del valor de la vivienda, el plazo medio hipotecario son 10 años y la cuota mensual máxima puede llegar a los 300 euros al mes. La hipoteca es precancelable.

Hasta la fecha, Unión Andina tiene abiertas cuatro oficinas en España (dos en Madrid, una en Barcelona y otra en Murcia), pero también cuenta con dos establecimientos en Nueva York. A corto plazo, se plantea abrir más en Italia y México. Sólo desde Madrid, esta empresa vende 50 casas al mes en Ecuador, 15 en Perú y 15 en Colombia. “También, aunque excepcionalmente, entran españoles en busca de una propiedad en Colombia como inversión”, informa García.

En cuanto a la competencia española, “no existe ni acá ni allá”, afirma el director comercial. “Unión Andina tiene el 10% de Checsa España, el superagente de Money Gram. Esto quiere decir que somos remesadora y tenemos una clientela muy fiel. Es por esto que las entidades españolas nos piden acuerdos”, afirma este director comercial, de nacionalidad argentina.

El caso rumano

Otro ejemplo es el de Elbial Finance, SL, un intermediario que financia la compra de vivienda a rumanos que trabajan legalmente a través de bancos de aquel país. El precio de un piso medio en Rumanía ronda los 50.000 euros, “los precios han subido desde que entramos en la UE el pasado 1 de enero”, aclara Aurelian, su director. Elbial Finance trabaja con las entidades rumanas BRD, BCR, FinansBank y AlphaBank.

“Normalmente, los trabajadores rumanos están endeudados en España, pero no hipotecados. Suelen pedir créditos personales en entidades como Caja Madrid, por ejemplo. A las entidades rumanas estas deudas no les importan. Sólo les interesan sus ingresos”, explica Aurelian.

Los requisitos para conceder una hipoteca son permiso de trabajo y residencia, nómina, contrato indefinido, movimientos bancarios y un certificado de no moroso. Elbial tramita de media 15 hipotecas al mes en Rumanía. Muchas menos, del orden de tres o cuatro, en España. Como en Unión Andina, este intermediario también ha notado el interés, excepcional, de españoles que desean comprar viviendas en Rumanía. Entre los planes a corto plazo de Elbial Finance, se encuentra la apertura de una sucursal en Almería y otra en Guadalajara.

Hace unos meses os hablábamos por aquí del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado, una iniciativa por la que se ofrece seguridad jurídica a los arrendatarios a través del arbitraje, incluyendo junto al contrato de alquiler un convenio arbitral. El objetivo era que un millón de viviendas que actualmente están vacías salgan al mercado de alquiler en los próximos cinco años, ambicioso sin duda, pero está funcionando.

Jaizki se hace eco de los datos: el número de contratos de arrendamiento que se han realizado con el Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG) desde su lanzamiento ascendió a 18.000 hasta finales de enero, lo que representa una cifra un 44% superior a las previsiones iniciales y el número de propietarios que acuden a las agencias inmobiliarias interesados en alquilar sus inmuebles se ha incrementado un 40% con el programa. Cifras realmente estimulantes para reafirmar el camino a seguir para incentivar el alquiler: dar garantías a los propietarios de que van a cobrar y no se van a quedar con inquilinos morosos ocupando la vivienda.

A partir de mil euros se puede instalar un equipamiento de domótica en una vivienda en construcción", explica Carlos Fernández Valdivielso, socio fundador de Ingeniería Domótica, una consultora navarra que proyecta hogares digitales desde el año 2000.

A juicio de este ingeniero de telecomunicaciones, "desde hace un par de años, la domótica comenzó a formar parte del equipamiento básico de las viviendas". En un reciente estudio de Asimelec, la asociación de las empresas de electrónica y comunicaciones, se asegura que entre el 15% y el 20% de las nuevas viviendas españolas incorpora alguno de los servicios de hogar digital y sitúa la cifra del mercado del sector en torno a los 128 millones de euros.

Las previsiones de futuro son halagüeñas. El estudio, aun teniendo en cuenta un descenso de la construcción de nuevas viviendas (de 750.000 en 2006 a 600.000 en 2007), prevé que la cifra de hogares digitales se situará entre el 25% y el 30%. A juicio de Fernández Valdivielso, "la domótica se populariza, entre otros motivos, por el descenso de los costes. En 1999, realizar una instalación en una vivienda nueva costaba alrededor de 6.000 euros, casi seis veces el precio actual".

La domótica facilita al inquilino el control de todos los aparatos y servicios del hogar digital con un mando único. De la iluminación a las persianas, pasando por la climatización, la seguridad y, por supuesto, la televisión y el DVD, son algunos de los elementos que se pueden controlar a través de los menús intuitivos que aparecen en la pantalla del mando a distancia o en las que se pueden instalar en cualquier pared de la casa. "Se trata de integrar un sistema único que permita gestionar todas las funcionalidades de la vivienda relacionadas con la seguridad, el ahorro y la gestión energética, las comunicaciones y el confort y el ocio".

"Los compradores conocen las ventajas de la domótica. Aunque no es una demanda específica, para nosotros es un elemento de valor añadido de las viviendas de calidad", señala Eduardo López, consejero delegado de Marino López XXI, una promotora aragonesa que equipa con domótica más de 500 viviendas nuevas al año. Esta inmobiliaria, que opera en 12 ciudades, ha firmado un contrato de colaboración con Ingeniería Domótica. "Instalamos una central que permite controlar la temperatura, las luces y la seguridad de la vivienda. A muchos compradores, sobre todo a partir de los 35 años, no les importa invertir para mejorar el confort de su hogar digital en elementos como la motorización de persianas".

En las oficinas de las delegaciones de la inmobiliaria predican con el ejemplo. La domótica gestiona la iluminación, la temperatura, la música, las persianas y la seguridad de unas instalaciones cuyo acceso se controla por un sistema de huella digital que reconoce a cada uno de los empleados.

Edificios públicos
Fernández Valdivielso echa en falta que la domótica pase a formar parte del equipamiento básico de los edificios públicos para optimizar los recursos.

Ingeniería Domótica, que ha proyectado más de 8.000 viviendas con servicios de hogar digital, ha diseñado la herramienta informática para el control de la iluminación del Museo del Vino de Briones, en La Rioja. "Se ha trabajado con cada uno de los puntos de luz y se han generado escenarios que permiten que una persona sin formación específica pueda elegir la mejor iluminación para cada momento. Por ejemplo, basta con seleccionar el escenario visita para que se ilumine cada uno de los elementos que se muestran en una visita convencional. No hace falta que funcione todo la jornada completa".

INGENIERÍA DOMÓTICA: www.ingenieriadomotica.com

Vivir a 30 minutos del centro, pero en AVE. Este eslogan ha disparado los mercados inmobiliarios de Toledo, Guadalajara y Segovia, que al calor de la alta velocidad se han llenado de madrileños que buscan pisos más baratos. Tarragona y en menor medida Lleida y Girona esperan seguir sus pasos.
A treinta minutos de plaza Catalunya", "a diez minutos de la Diagonal" son ya los eslóganes de venta de muchas promociones inmobiliarias del entorno de Barcelona. Con el tren de alta velocidad (AVE), sin embargo, las distancias se pulverizan y el eslogan empieza a aplicarse a Tarragona (a cien kilómetros o 25 minutos de la capital de Catalunya), como lo ha sido en Toledo, Guadalajara y Segovia, que han visto dispararse las ventas y los precios de sus viviendas por la llegada de madrileños que buscan eludir los altos costes de vivir en la capital.

En Tarragona el AVE ya ha transformado el mercado inmobiliario: en La Secuita y Perafort, donde se ubica la nueva estación del AVE, está previsto construir dos mil viviendas, una cifra muy modesta si se compara con las 9.500 que se están construyendo en Guadalajara (origen del éxito empresarial de Reyal, el grupo de Rafael Santamaría), las treinta mil planificadas en Toledo y las diez mil que hay en marcha en Segovia. Las capitales castellanas, que hasta ahora rondaban los sesenta mil habitantes y que vivían una constante sangría demográfica en beneficio de Madrid por su cercanía con la capital, se benefician ahora de esa proximidad para convertirse en suburbios urbanos: Guadalajara quedará a once minutos con el AVE, y Toledo y Segovia a veinte. En Lleida, que quedará a algo más de media hora de la capital catalana, y en Girona, donde el AVE no llegará antes del 2009, los efectos en el mercado inmobiliario no son tan importantes.

Vertix fue la primera promotora en apostar por Perafort, y ahora lidera el desarrollo urbanístico en la zona. El director general, Francisco Javier Pérez, explica que compraron los terrenos en el 2003, en un momento en que la zona, situada a doce kilómetros de la capital, no interesaba a otros promotores. "Ahora, con el AVE a punto de llegar a Barcelona, ha ganado una nueva centralidad". Pese al boom inmobiliario, sin embargo, las nuevas viviendas avanzan lentamente. "Aún no tenemos la aprobación definitiva del proyecto, ni hemos empezado a construir. Quedan como poco tres años hasta que la gente empiece a vivir allí". Perafort tiene también la bolsa más importante de vivienda de protección oficial de Tarragona, de 360 viviendas. Según Pérez, "el AVE se está notando ya en la conexión con Madrid, que hace mucho más fácil ir de viaje de negocios a la capital", ahora a 2,53 horas de Tarragona.

Carlos Domenech, director técnico de Sociedad de Tasación, augura que las transformaciones que la llegada del AVE producirá en el mercado inmobiliario catalán serán mucho menores que la gran transformación que ha impulsado en las capitales castellanas, "porque aquellas eran ciudades muy pequeñas, mientras que las capitales catalanas ya tienen una dinámica inmobiliaria importante".

Domenech asegura que el boom de ciudades como Guadalajara, Toledo y Segovia va unido "al desembarco de promotores de Madrid, a la planificación urbanística, que ha creado enormes bolsas de suelo, y a la situación que vivía el mercado inmobiliario de Madrid cuando se iniciaron esos desarrollos urbanísticos, cuando no había vivienda protegida". "En los próximos meses habrá que ver cómo se ven afectadas esas ciudades por las miles de viviendas que saldrán al mercado en los nuevos planes de actuación urbanística (PAU) de la capital", añade. Con un precio medio de 2.354 euros porm2,los pisos de nueva construcción de Guadalajara se comparan ya con los de Villaverde, el distrito más económico de la ciudad de Madrid, con un precio de unos 2.220 euros por m2.

El responsable de Sociedad de Tasación señala que en Catalunya "la revolución urbanística la han traído otros trenes, los de la red de cercanías", y recuerda que la red ferroviaria ha creado una segunda corona de ciudades alrededor de Barcelona, como Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú, Mataró, Sabadell, Terrassa y Granollers, que captan a los habitantes de la capital que buscan vivienda más económica.

Las capitales catalanas del AVE, señala Domenech, tienen una dinámica inmobiliaria fuerte y peculiar. Girona se beneficia del tirón turístico de la Costa Brava; Tarragona "es la capital de un territorio muy amplio, desde la costa turística hasta la zona industrial de la petroquímica, con gran vitalidad económica". Y Lleida, que ha vivido el mayor boom constructor de Catalunya en los últimos cinco años, "se beneficia de su efecto de capitalidad, que la hace un atractivo destino de inversión para los habitantes de la zona". El AVE, recalca Domenech, "es sólo un factor dinamizador más".

Los 10.000 minipisos de alquiler barato que promoverá el Ejecutivo en los campus universitarios no estarán disponibles al menos hasta el curso 2009/2010.

Así lo anunció ayer la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, durante la presentación del programa Viviendas Universitarias, que prevé la construcción de 10.000 viviendas, con una superficie entre 30 y 45 metros cuadrados, en los campus universitarios que se alquilarán a un precio entre 75 y 200 euros al mes en función de la superficie y de la ciudad donde se construyan.

Las viviendas, que podrán ser alquiladas por estudiantes, profesores, investigadores y alumnos de intercambio, servirán, según Trujillo, para cubrir las necesidades de 240.000 a 360.000 universitarios (un 25% del total), que estudian en una provincia diferente a la que residen de forma habitual.

Para el acceso a la vivienda, los arrendatarios tendrán que inscribirse en el registro de demandantes que habilitará el Ministerio de Vivienda, tener ingresos menores a 5,5 veces al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (499,20 euros al mes), y justificar la residencia habitual en otra comunidad diferente a la que estudie. El periodo máximo en el que se podrá disfrutar del alquiler serán cinco años, prorrogable en un año, siempre que se mantenga la vinculación con la universidad.

La ministra de Vivienda precisó que el programa prevé la construcción de 200 apartamentos en cada uno de los 50 campus de universidades públicas que hay en España, con lo que la dotación de viviendas se incrementará un 5% lo que ''ayudará al ajuste suave de los precios del mercado de la vivienda y ampliará la oferta de vivienda en alquiler'', apuntó.

Trujillo avanzó que para la construcción de las viviendas se utilizarán suelos pertenecientes a la universidades, en su mayoría de carácter dotacional, lo que permitirá que una vez construidas las viviendas éstas no podrán ser enajenadas, por lo que pasarán a ser ''patrimonio permanente'' de las Universidades, que serán las encargadas de su gestión y tutela en el futuro.

El arrendamiento sube el 9% en Madrid y Barcelona


El precio del alquiler de viviendas subió un 8,5% y un 9,1% respectivamente en Madrid y Barcelona entre enero de 2007 y el mismo mes del año pasado, según el portal inmobiliario Idealista.com.

El precio medio mensual del metro cuadrado se situó en los 12,2 euros en el caso de Madrid, frente a los 11,3 euros de enero de 2006, y en 13,1 euros en la Ciudad Condal, al incrementarse desde los 12 euros alcanzados hace doce meses.

Estas cifras son, según la web inmobiliaria, ''notablemente más elevadas'' que las registradas en el mercado de venta, que, como ya adelantó el portal inmobiliario, alcanzó incrementos del 5,2% en Madrid y del 8,2% en Barcelona.

Adquirir un piso en propiedad requiere el 64,3% de los ingresos de la población joven que se emancipa, en seis de cada diez casos, a partir de los 30 años

La compra una vivienda en propiedad supone desde hace siete años aproximadamente un gran esfuerzo para todos. Pero el caso de los jóvenes, según datos del Observatorio Joven de Vivienda en España (OBJOVI), la compra de un piso precisa del 64,3% de los recursos. Esta cifra supera el umbral máximo de endeudamiento aceptado por las entidades financieras para tramitar una hipoteca, que ronda el 30%, y obliga a buscar viviendas de menor tamaño, esperar a conseguir una vivienda de protección oficial, heredarla de un familiar o lanzarse al mercado de alquiler, una opción que tampoco resulta barata. La Administración Pública dispone de ayudas para impulsar el acceso de los jóvenes a una vivienda, pero los interminables contratos indefinidos, los sueldos bajos y el encarecimiento del suelo impiden que muchos de ellos se planeen esta opción.

El precio de la vivienda crecerá en torno a un 6% a lo largo de 2007 gracias a un mantenimiento de la ‘fortaleza’ de la demanda, según el informe de coyuntura sobre el mercado de vivienda de la consultora Grupo i.

Estas perspectivas suponen la confirmación de los ‘síntomas de acomodación gradual a una situación más normalizada del mercado, dentro de un tránsito no traumático’, ya percibidos en 2006, año en el que se confirmó ‘el cambio de tendencia dentro del ciclo inmobiliario residencial de España’.

La consultora cuantifica la demanda de viviendas en 2007 en torno a las 400.000 viviendas, de las que algo más de 26% corresponderán a viviendas vacacionales. Frente a estas cifras, la oferta repuntará este año y se alcanzarán nuevos records de producción.

Según la consultora, el empuje de la demanda se ha visto favorecido por la llegada de grandes remesas de extranjeros a España en los últimos años, que en la actualidad son responsables de casi el 12% de las transacciones de vivienda que se llevan a cabo, y a la adquisición de inmuebles por parte de no residentes.

El crecimiento del mercado ha supuesto que la edificación residencial suponga actualmente el 53% del negocio en el sector de la construcción, que ha su vez tiene un peso del 11% sobre el conjunto del PIB.

En este contexto, los promotores están empezando a diversificar sus negocios, según Grupo i, especialmente en términos geográficos. Así, sus miradas comienzan a dirigirse hacia el mercado de la primera vivienda en Europa del Este y Latinoamérica, así como hacia la segunda residencia también en el Este europeo y en la cuenca mediterránea.

En este punto, las empresas promotoras encontrarán en 2007 nuevas oportunidades de negocio en Rumania y Bulgaria, nuevos miembros de la UE desde el pasado 1 de enero, dado su ‘elevado potencial y rentabilidad’.

La diversificación, según Grupo i, ha alcanzado también a los productos ofertados, dentro del segmento residencial hacia las viviendas en alquiler y VPO, y en otros ámbitos como el industrial, hotelero y de oficinas.

El Código Técnico de la Edificación lleva meses siendo uno de los grandes protagonistas de las noticias sobre el sector inmobiliario en nuestro país. En una gran mayoría de esas noticias, se advierte sobre las consecuencias negativas que podría tener la aplicación del Código sobre el coste final de las viviendas.
Pero, ¿están en lo cierto todos aquellos que hablan de un encarecimiento en el coste de hasta un 10%?

Actualmente, se perciben dos grandes grupos dentro de la oferta residencial. Por un lado, están todas aquellas viviendas que comenzaron a proyectarse y comercializarse antes de la aprobación del Código Técnico (CTE). Por otra parte, están todas aquellas que han salido al mercado posteriormente y que, por tanto, ya incluyen las medidas sobre sostenibilidad y eficiencia energética del CTE. Y entre ambos tipos de viviendas existe, efectivamente, una diferencia en lo que a su coste final se refiere.

La primera tipología de viviendas, por tanto, cuenta con un atractivo para el interesado en adquirir una casa, que es un menor coste. Hay que recordar que, aunque no se apliquen en dicha vivienda las obligaciones establecidas por el CTE, se trata de un inmueble legal siempre que su tramitación fuese anterior a la aprobación del mismo. Por tanto, las personas que buscan una casa podrían tener aquí una opción para pagar menos por la misma.

El problema es que esta afirmación no se puede hacer tan a la ligera. Si bien es cierto que la aplicación del Código se está dejando notar sobre el coste final de la vivienda, no es menos cierto que vivir en una casa que dispone de la infraestructura obligatoria para garantizar la eficiencia energética supone un considerable ahorro en las facturas de agua, luz, calefacción… Las personas que viven en edificios sostenibles ya están notando en sus bolsillos los beneficios.

Por otra parte, hay otra consideración que debemos tener en cuenta, y que, sobre todo, debemos comunicar a los ciudadanos. Comprar una vivienda que no disponga de las instalaciones requeridas por el CTE es más barato hoy. Pero, en un breve periodo de tiempo, todas las viviendas estarán obligadas a adaptarse a lo establecido en el Código. Y adaptar una vivienda ya construida al CTE resultará más caro que el coste añadido que supone incorporar estas infraestructuras a una vivienda de nueva construcción.

Desde GECOPI, la asociación que reúne a la mayoría de las gestoras de cooperativas de viviendas, estamos haciendo un notable esfuerzo para dar a conocer las ventajas de la aplicación del Código Técnico en sus viviendas. Más aún, estamos en condiciones de señalar que las cooperativas se han convertido en sociedades pioneras en la aplicación de medidas encaminadas hacia el respeto medioambiental y la sostenibilidad. Los socios cooperativistas llevan años demandando a las gestoras la introducción de placas solares, criterios de arquitectura bioclimática, eficiencia energética en las instalaciones de iluminación…

Las gestoras de cooperativas de viviendas cuentan con un conocimiento de primera mano de lo que la sociedad demanda en materia residencial, puesto que, en definitiva, se ponen al servicio de las demandas de los cooperativistas. Los miembros asociados a GECOPI han recogido la preocupación por el ahorro energético y los problemas medioambientales, y han sido capaces de dar una respuesta a los ciudadanos que quieren adquirir una vivienda en régimen de cooperativa.

Por tanto, lo que queremos dejar claro es que hay que dejar a un lado los mensajes alarmistas sobre el encarecimiento de la vivienda que supondrá el Código Técnico, y empezar a valorar los que, sin duda, son sus valores fundamentales: por un lado, tomar conciencia sobre el respeto al medio ambiente en los procesos edificatorios; y por otro, proporcionar a los ciudadanos viviendas más eficientes.

Los Mossos d''Esquadra han detenido a cuatro individuos acusados de estafar a un millar de personas en Barcelona, bajo la promesa de ofrecerles viviendas de protección oficial inexistentes. Los timadores se hacían pasar por funcionarios de la Generalitat y pedían a la víctima (en general, una mujer mayor) una suma alta de dinero para conseguir la adjudicación del piso de forma irregular. Movidas por una fe ciega, las víctimas animaban a familiares y amigos a "invertir". El desembolso medio por cabeza ronda los 20.000 euros, de modo que la estafa podría ascender a 20 millones.
Los arrestados, dos hombres y dos mujeres de nacionalidad española que rondan los 40 años, se presentaban como funcionarios de la empresa pública Adigsa y del Departamento de Medio Ambiente. Según detalló ayer el director de la policía autonómica, Rafael Olmos, los presuntos timadores, que ya han ingresado en prisión, tenían una habilidad sublime para engatusar a las víctimas. Una de las detenidas, Maria Roser M.V., de 36 años y vecina de Gavà, era experta en las artes de la persuasión.

Los estafadores echaban mano de un argumento irracional para justificar su oferta: estaban en contra de que todos los pisos protegidos fueran a parar a manos de inmigrantes. Y las víctimas -mujeres de unos 50 años con escasa formación y de poder adquisitivo medio-bajo- les creían a pie juntillas. Los detenidos llegaban a mostrar planos de viviendas y fotografías de promociones inmobiliarias de la provincia de Barcelona para reducir las sospechas al mínimo.

En un primer momento, las víctimas debían abonar un pago que oscilaba entre los 3.000 y los 6.000 euros, y que se les devolvería cuando el piso fuera adjudicado. Ese dinero debía servir para realizar la transacción irregular, es decir, para reservar la vivienda protegida sin necesidad de acudir al concurso público, como es menester. No contentos con eso, los estafadores exigían una nueva suma de dinero para una serie de trámites ficticios ante el notario.

Sabedores de la confianza ciega que despertaban en sus víctimas, los estafadores les ofrecían nuevas inversiones con las que supuestamente obtendrían una alta rentabilidad. Y las víctimas seguían entrando al trapo. Más aún, exhortaban a familiares y amigos a hacer lo mismo. Así que "se convirtieron sin saberlo en promotores" de esta estafa de tipo piramidal, explicó el inspector Josep Lluís Trapero, jefe de la unidad de investigación de los Mossos en Barcelona. Dos de las víctimas, Amor F. F. y Carmen G. F. descubrieron el tinglado. Para comprar su silencio, los cuatro cerebros del grupo -que lleva operando al menos cinco años- les ofrecieron unirse a la trampa. Tras su detención, ambas quedaron libres.

Por ahora, la policía sólo ha examinado a fondo los primeros 40 casos de la trama, con los que los detenidos habrían obtenido 750.000 euros de beneficio. Hay un total de 500 casos documentados, aunque los investigadores tienen elementos como para afirmar que la macroestafa podría afectar a más de 1.000 personas. Las cantidades abonadas oscilan entre los 2.500 y los 120.000 euros. Pero un solo individuo llegó a pagar 400.000 euros. Algunas personas incluso solicitaron créditos e hipotecas para participar en la infructuosa inversión.

"Invertí 72.000 euros"
La estafa se empezó a investigar casi por casualidad, tras una pregunta ingenua que llegó a oídos de la policía. Una víctima quería saber dónde estaba su piso. A partir de ahí, los Mossos tiraron del hilo y el viernes lograron detener a los cuatro estafadores en el lujoso hotel de Barcelona donde se alojaban. La Generalitat anunció que se personará como acusación particular en la causa.

José Alcoberro, de 50 años, confesó ayer ser una de las víctimas del timo. Por consejo de su suegro, empezó a "invertir". "Eran unos fondos para inmigrantes que ellos decidían repartir a otras personas. Me prometieron un interés del 50%. ¿A quién no le gusta eso?", explicó desde la comisaría de Les Corts. Admite que sus hijos también participaron y que, de hecho, "toda la familia está metida en esto".

Este hombre abonó 72.000 euros en efectivo. Una mujer "muy manipuladora" recogía el dinero en un taxi. Le devolvieron 24.000 euros de intereses, pero en junio de 2006 se cerró el grifo. El resto lo ha perdido y ahora debe afrontar el pago de un crédito. José apuesta por "crear una plataforma de afectados para recuperar el dinero". Pero no alberga demasiadas esperanzas: "En fin... la vida sigue".

Las consellerías de Vivenda e Industria trabajan en el diseño de un prototipo de casa en cuya construcción primará la utilización de maderas nobles gallegas. Los domicilios, de carácter unifamiliar y de protección oficial, tendrán una superficie de entre 90 y 120 metros cuadrados, un precio aproximado de 120.000 euros y podrían comercializarse a partir de 2008. Así lo anunciaron ayer los conselleiros de Vivenda, Teresa Táboas, y de Industria, Fernando Blanco.

Una empresa gallega será la encargada de construir las casas, que "están pensadas" para su instalación en un entorno rural, aunque también podrán ubicarse en zonas urbanas, según apuntó Táboas, quien espera que el prototipo esté terminado a finales de este año.

A prueba del clima gallego

Para evitar los efectos de la climatología gallega, sobre todo de la humedad, en estas estructuras la Xunta echará mano de proyectos de I+D+i y de la tecnología que utilizan otros países "más avanzados" en esta técnica, especialmente los nórdicos, aunque la conselleira precisó que la madera "siempre estuvo presente" en la construcción tradicional de las viviendas en Galicia.

El departamento que dirige Teresa Táboas promoverá la instalación del prototipo en uno de los suelos residenciales objeto de cesión por parte de los ayuntamientos con los que se está negociando.

La propuesta, que se desarrollaría en colaboración con CIS-Madeira, tiene como novedad el que permitirá construir "viviendas gallegas con carácter industrial y que serán realizadas por fábricas de aquí", explicó Fernando Blanco.

Táboas añadió que la madera es un elemento fundamental en la ejecución de las obras de rehabilitación y precisó que sólo las actuaciones en esta materia que fueron subvencionadas por la Xunta a lo largo del pasado año supusieron una cifra de negocio de 32 millones de euros.

CUALIFICACIÓN Hacen falta más profesionales

Con el objetivo de paliar el déficit de trabajadores especializados en la utilización de maderas, en particular en las empresas dedicadas a la rehabilitación de viviendas, Táboas y Blanco firmaron ayer un convenio de colaboración para la formación de medio centenar de profesionales en el uso de la citada materia prima, tanto para obra nueva como para la rehabilitación.

El acuerdo incluye también la publicación de una guía sobre el uso de la madera en la construcción de viviendas y un código de buenas conductas. Blanco subrayó que el convenio tiene como fin impulsar nuevas soluciones en las tecnologías de la construcción .
USOS DE LA MADERA En estructuras y con valor ornamental

En los últimos años se ha incrementado el uso de madera en la construcción, sobre todo en estructuras (en cubiertas de polideportivos, por ejemplo, y no tanto en viviendas). En carpintería es esencial en la elaboración de puertas o ventanas, además de su función ornamental, según destacan los expertos.

Con una muy alta resistencia al fuego

Al contrario de lo que se suele pensar, la madera es un material con una resistencia al fuego muy alta, según explicó Javier Estévez, catedrático de Estructuras de la Escuela de Arquitectura. Precisó, no obstante, que necesita sistemas de protección ya que es combustible.

Por fin habrá una clasificación

P??? Javier Estévez, el principal problema para su uso en la construcción era la falta de una clasificación homogénea y fiable, que garantice la procedencia y calidad. El recién elaborado código técnico de la edificación estipulará una normativa a la que ajustarse.

UNA ALTERNATIVA PARA 60 FAMILIAS AL AÑO Unas sesenta familias gallegas construyen cada año una casa de madera. Por unos 70.000 euros en el mercado se puede adquirir una vivienda de pino y roble de 68 metros cuadrados totalmente amueblada, incluidos los electrodomésticos .

Del 22 al 25 de febrero tendrá lugar en el Palacio de Congresos y Exposiciones de la localidad de Roquetas de Mar (Almería), la IV edición del Salón Inmobiliario Internacional de la Provincia de Almería, SIAL 2007.

El salón será un lugar ideal para reunir a todos los profesionales del sector inmobiliario, ya sean nacionales o internacionales, un punto de encuentro ideal para promocionar todo tipo de ofertas y demandas del producto inmobiliario. Se trata de la feria inmobiliaria más grande que se celebra en esta región española que cuenta con la participación de varios expertos en el ámbito empresarial, académico, legislativo o urbanístico entre otros.

En esta cuarta edición del salón, el público en general tendrá acceso a la mayor oferta de residencias de primera y segunda mano de la comunidad, los diversos proyectos urbanísticos, etc. Todo ello permitirá dar a conocer la región y las oportunidades de negocio existentes, esa será la tarea de los más de 150 expositores tanto nacionales como internacionales que se congregarán en el salón.

El evento ha sido organizado por Global21, un grupo inmobiliario con un objetivo principal, el de promover el desarrollo del sector inmobiliario español a través de la organización de ferias y salones inmobiliarios en las provincias españolas. Entre los proyectos organizados por esta empresa se pueden encontrar SIARAGON, SIRMU o RIOJAVIVIENDA entre otros.

Aclararemos que existe otro evento denominado del mismo modo, SIAL, que corresponde al Salón Internacional de la Alimentación, pero evidentemente nada tiene que ver con este.

Quién construye vivienda pública en España? El País Vasco, Navarra y Madrid están a años luz del resto. En estas tres comunidades, al menos uno de cada cinco nuevos pisos construidos desde 2001 es de protección oficial. Baleares, Canarias y Cataluña están en el furgón de cola, muy lejos de la media española, que se sitúa en el 10,4% de los pisos iniciados en el último lustro. Tanto el Gobierno central como los autonómicos atribuyen las amplias diferencias regionales a las reservas de suelo que vienen aplicando las comunidades más activas en construcción de viviendas de protección oficial.
A Isabel Cidoncha, de 35 años y mileurista, le tocó la lotería en 2004: una vivienda de protección oficial (VPO) en el centro de Barcelona. Un alquiler de 187 euros al mes por 36 metros cuadrados en el corazón mismo de la capital catalana, "muy cerca del barrio de Gràcia", apostilla. Lo de la lotería no es una metáfora. Isabel salió ganadora de un sorteo de mil pisos protegidos en el que había unas 15.000 peticiones. No se trata de un caso asilado. Lo mismo ocurre en todas las grandes ciudades, donde las pisos protegidos se han erigido como una posibilidad de acceso a la vivienda para colectivos que difícilmente pueden pagar precios de mercado. Pero las posibilidades de encontrar un piso protegido no son las mismas en San Sebastián que en Palma de Mallorca.

Las autonomías tradicionalmente gobernadas por la derecha son las que mayor esfuerzo relativo han hecho -grosso modo- por impulsar la vivienda de protección oficial en España en los últimos cinco años. El mundo al revés: comunidades como Andalucía y Castilla-La Mancha se sitúan por debajo de la media, y Cataluña está en el furgón de cola, según se desprende de los datos oficiales del Gobierno.

Al menos una de cada cinco viviendas iniciadas en Madrid, Navarra y el País Vasco desde 2001 son pisos protegidos. La media española es mucho más pobre, con una VPO de cada 10 viviendas iniciadas desde 2001. En Cataluña y en los dos archipiélagos, esa cifra se reduce a poco más del 5% de los pisos iniciados.

Reservas de suelo
Las razones de esta desigual distribución geográfica son diversas, pero tanto las administraciones como los expertos coinciden en un dato clave. El País Vasco, Navarra y, en menor medida, Madrid, llevan casi una década destinando parte del suelo a pisos protegidos por ley. "En Cataluña hemos perdido 10 años; la reserva de suelo se hace sólo desde 2004", explica Carme Trilla, secretaria de Vivienda del Gobierno catalán. "Las perspectivas indican que las cifras van a mejorar a pesar de la carestía de suelo, por la reserva y porque para los promotores ahora sí es rentable construir VPO", afirma.

"Mientras la vivienda libre se vendía incluso sobre plano y con fuertes plusvalías para los promotores nadie construía pisos protegidos. Ahora es diferente, a los empresarios les salen los números", explica Juan Blasco, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Blasco reconoce que hasta 2003 apenas había vivienda protegida en Madrid. Pero las cosas han cambiado radicalmente: uno de cada cuatro pisos iniciados en 2006 corresponden a VPO, con más de 23.000 viviendas. "La reserva de suelo es una de las causas. Pero también políticas como el alquiler con derecho a compra de pisos protegidos, que ya han desarrollado varias comunidades", dice.

El Ministerio de Vivienda ha puesto en marcha varias medidas para estimular la VPO, especialmente entre los jóvenes, que van de las ayudas directas a los pisos de precio concertado, hipotecas más largas y la necesidad de mantener la calificación por un plazo mínimo de 30 años, que comunidades como Cataluña han elevado a 90 años para evitar fraude. De momento, no parece suficiente. Rafael Pacheco, director general de Política de Vivienda, asegura que el objetivo es que a medio plazo "uno de cada tres pisos iniciados sea de protección oficial", cuando la proporción actual es de uno a diez. La ley de suelo, en pleno trámite parlamentario, introduce la obligación de que al menos un 25% del suelo se destine a VPO, una medida que ya aplican -con porcentajes mayores- varias comunidades. "El crecimiento de las VPO empieza a verse claramente ahora, en los datos de viviendas iniciadas. Es evidente que hay más voluntad política en todas las administraciones", concluye.

Chalés, sorteos y fraudes
"Un reclamo electoral". Ésa es una de las razones de la eclosión de las Viviendas Protección Oficial (VPO) iniciadas en los últimos años, a juicio del economista Julio Rodríguez. Detrás de la necesidad social por el alza de precios de la vivienda, Rodríguez describe los dos grandes problemas que detecta en el ámbito de la vivienda protegida: su "utilización política" y, sobre todo, "el fraude".

- Dinero negro. Gobierno y comunidades reconocen que la venta de viviendas protegidas está acompañada de un sobreprecio en dinero negro. Para solucionarlo, varias comunidades autónomas se arrogan la facultad de ejercer el derecho de tanteo sobre el piso en venta.

- Adjudicación. Vivienda no financia VPO si los pisos no se adjudican a través de registros públicos y con determinados criterios. En la práctica, la picaresca resulta fenomenal. Si los pisos se adjudican "por riguroso orden de solicitud", sucede que amigos y parientes de las promotoras -o incluso de políticos en activo- son los primeros beneficiarios en las listas. Para muestra, un botón. Un hijo del alcalde de Valladolid, del Partido Popular, y la hija de un consejero del Gobierno de Castilla y León se convirtieron de esta manera EN adjudicatarios de sendas viviendas de protección oficial.

- Casa y pisos vacíos. Pese a la tan comentada falta de suelo, se construyen chalés de protección oficial en casi todas las comunidades autónomas: de Madrid a Andalucía, pasando también por Cataluña. El último ejemplo son las 3.000 casas impulsadas en el municipio de Fresno del Torote (Madrid), en una zona de protección de aves, con más de 1.100 protegidas. La otra cara de la moneda es Córdoba, cuyo ayuntamiento no consigue compradores para una promoción, mientras que en otras ciudades hay listas de espera para acceder a la vivienda de miles de personas.

De momento, nadie se atreve a pronunciar la palabra crisis, sin embargo, los agentes del sector reconocen que el negocio está entre arenas movedizas. Tras años frenéticos de crecimientos desorbitados, el mercado del ladrillo levanta el pie del acelerador. O, como matizan los expertos, «empieza a recuperar la cordura». Este nuevo escenario comienza a hacer mella en las pequeñas y medianas inmobiliarias repartidas por la provincia. La ralentización del sector está descuadrando las cuentas de muchas agencias, que se están viendo abocadas el cierre.

El propio presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Cayetano Rengel, asegura que la desaceleración de precios y, sobre todo, de ventas está propiciando una reordenación del sector. «En los últimos meses estamos asistiendo a un cierre masivo de oficinas que se abrieron en el momento del ''boom ''para intentar subirse al carro. Los profesionales seguimos aguantando el tirón, pero los oportunistas que montaron negocios sin formación ni experiencia están desapareciendo», explica Rengel.

Insostenible

Y es que el frenazo que soporta el mercado ha hecho que ya no haya tanto pastel para repartir. «Está claro que ya no se da la rapidez de venta que existía hace unos años y esta lentitud nos afecta a todos. Ahora no se puede vender en el momento en el que uno quiere», añade Cayetano Rengel al tiempo que califica de «inusual» la situación vivida estos últimos años. «En muchas localidades había muchas más inmobiliarias que bares, lo cual era insostenible», sentencia.

Aunque asegura que no hay ningún registro que evidencie estos cierres, el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria insiste en que por lo que se comenta en el sector, se están viviendo «cierres masivos». Pero este no es el único efecto de la ralentización que experimenta el mercado. Así, como señala Nicolás Delgado, gerente de Inmobiliarias Roda, este parón está obligando a muchas agencias a recortar plantillas para combatir la caída de la actividad.

«Antes con tres comerciales no dabas abasto y ahora hay muchas empresas que con una tienen de sobra porque ha bajado el ritmo de trabajo», relata. Y continúa: «Es cierto que se están dando cierres. Al pasear por la ciudad te das cuenta de que muchas inmobiliarias que operaban hace poco ya no están. Los mismos proveedores nos comentan que se están desencadenando muchos cierres. Era de prever», dice.

Giro de mercado

Las agencias del interior llevan meses asistiendo atónitas a este giro del mercado. Hans J. Kuerpick, propietario de la agencia Fincabonela, de Casarabonela, confirma que «cada día es más duro seguir en pie». «En Álora por ejemplo, me consta que han cerrado casi la mitad de las que había hace unos años», destaca.

Miguel Ángel Luque, dueño de la agencia Inmobisur, de Archidona, también reconoce que la actividad de las inmobiliarias anda «de capa caída». «Antes los precios eran tan competitivos que atraían a muchísimos extranjeros. Por diez millones se compraban una casa en el campo, pero ahora cualquier vivienda no baja de los 180.000 euros», apunta al tiempo que asegura que la demanda de este colectivo ha bajado hasta un 80%, «lo cual ha repercutido en las agencias del interior».

El ministerio de Vivienda dará a conocer la próxima semana un plan de alquiler de apartamentos para estudiantes universitarios por un precio que oscilará entre 100 y 200 euros mensuales.
Fuentes del ministerio han comentado que el plan prevé la construcción de 10.000 viviendas de entre 30 y 45 metros cuadrados, que serán disfrutadas por una sola persona durante un plazo máximo de cinco años.
Según las mismas fuentes, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo , defiende esta opción como una "solución temporal", válida únicamente para un determinado momento de la vida.
Los 10.000 pisos serán construidos en los campus universitarios en colaboración con las Comunidades Autónomas, sin que por el momento se haya decidido su distribución, ya que primero el ministerio tiene previsto reunirse con los rectores de las universidades para conocer la demanda existente.
Este plan cuenta con un antecedente en el programa piloto firmado en 2005 por el ministerio con la Universidad Carlos III de Madrid, cuyos estudiantes serán los primeros en poder disfrutar de 190 pisos de este tipo

Aunque el precio del suelo es más barato que en las ciudades hay que hacer frente a una serie de pagos como las tasas urbanísticas y el proyecto del arquitecto

A nadie se le escapa el atractivo y la comodidad de las ciudades como lugar de residencia. Sin embargo, el estrés del medio urbano está favoreciendo que cada vez más españoles apuesten por los pueblos ?tierra natal de muchos ellos- para construir o adquirir una segunda vivienda. Los precios más baratos, el incremento general del nivel de vida y la posibilidad de huir del ruido y de las aglomeraciones están calando en la sociedad española. No obstante, para que se haga realidad este sueño, hay que cumplimentar una serie de trámites que acarrean una dedicación importante de tiempo y esfuerzo personal, así como un desembolso económico relevante vinculados con requisitos que van del proyecto de la casa al pago de tasas urbanísticas, pasando por la presentación de instancias oficiales en el Ayuntamiento o la obtención de la cédula de habitabilidad.

Lugares donde no se puede construir
El primer paso para levantar los cimientos de una pequeña casa en un pueblo es la búsqueda de un terreno adecuado. En muchas ocasiones, las familias que se plantean esta opción lo hacen porque ya cuentan con el solar donde ubicarla: una herencia, una antigua casa que se está derrumbando... En cualquier caso, hay que tener en cuenta que no se puede edificar en cualquier zona.
Tras las numerosas catástrofes vividas a causa de riadas, fallos en la seguridad ciudadana o destrucción del medio ambiente, hay algunos puntos en pueblos y ciudades que se encuentran especialmente protegidos. De forma general, tienen la consideración de "suelo no urbanizable" los cauces de corrientes naturales continuas o discontinuas. Tampoco se puede construir una vivienda en las riberas de 100 metros de anchura en las márgenes de un cauce fluvial. Los terrenos situados en riberas inferiores a 200 metros de anchura desde la mayor cota del nivel de las aguas en lagunas, estanques y embalses también están vetados para la construcción inmobiliaria. Y tampoco se puede construir una vivienda en áreas arboladas compactas con densidades de arbolado superiores a un árbol por cada 30 metros cuadrados.

De abajo a arriba
Una vez elegido el terreno, hay que solicitar un estudio geotécnico sobre el suelo en que se desea asentar la vivienda. Un aparejador privado deberá comprobar que el suelo y los cimientos son los adecuados para levantar en él una edificación. Por el estudio geotécnico, habrá que abonar al aparejador o empresa en cuestión cerca de 1.000 euros.

Ese mismo aparejador puede servir de ayuda para realizar el siguiente trámite de la lista: la presentación del proyecto de construcción, que deberá firmar junto con un arquitecto. El proyecto tiene que incluir la distribución deseada de la casa: número de habitaciones, metros cuadrados de cada estancia... En este punto, el propietario puede dar sus opiniones y sugerencias. No obstante, será el arquitecto quien aprobará o desestimará las ideas del cliente, en función de su buen criterio profesional. El coste del proyecto variará en función de la superficie que se quiera construir y de su complejidad
Para pasar a la siguiente fase, este proyecto deberá presentarse y ser aprobado por el Colegio Provincial de Arquitectos y de Aparejadores, en el que también habrá que abonar las correspondientes tasas (cerca de 100 euros). Ya con el proyecto en mano, es necesario conseguir la licencia de obra. En este punto será el alcalde o algún organismo delegado, como el arquitecto municipal o el secretario, el que se encargue directamente de dirimir esta cuestión. Presentada la documentación necesaria (presupuesto y memoria de la obra), el plazo de concesión es como mínimo de diez días, siempre que el alcalde no encuentre ninguna objeción y la autorice. Después, el equipo de albañiles ligados al arquitecto y aparejador contratados pueden comenzar la vivienda. Una vez concluida, habrá que firmar ante notario su finalización y enviar el documento acreditativo al Colegio de Arquitectos. Con ese documento se debe notificar también en el Ayuntamiento que la obra ha finalizado. Desde el Consistorio, el alcalde lo remitirá al arquitecto municipal para que dé su visto bueno y sólo con su aprobación el propietario conseguirá la cédula de habitabilidad que le permitirá contratar los servicios básicos de agua, luz, gas... para el disfrute de su nueva vivienda.

Trámites a seguir
Contratar un aparejador privado especialista en realizar estudios geotécnicos: estudiará las características y propiedades del suelo donde se edificará para determinar el tipo de cimentación necesaria.
Presentar el proyecto: un arquitecto y un aparejador deberán firmar el proyecto de la obra y presentarlo en el colegio oficial de arquitectos provincial.
Conseguir licencia de obra en el ayuntamiento.
Firmar declaración de obra nueva ante notario.
Inscribir la obra ante el Registro de la Propiedad.
Contratar los servicios de una oficina de control técnico: se encarga de supervisar que la cimentación goza de todas las garantías.
Desarrollo de la obra: la cuadrilla de albañiles se pone en marcha, siempre bajo las órdenes del arquitecto.
Firma de la finalización de la obra. Con este documento del colegio de arquitectos hay que acudir al ayuntamiento, quien enviará a un arquitecto municipal.
El arquitecto municipal debe dar el visto bueno de la obra y conceder la cédula de habitabilidad, necesaria para dar de alta los servicios básicos (luz, agua, gas).
Volver al notario y a continuación acudir al Registro de la Propiedad para la declaración de obra finalizada.
Caso práctico... ¿Cuánto cuesta construir una casa en un pueblo?
Una familia decide aprovechar un solar de un pueblo de Toledo para construirse una casa de 300 metros cuadrados distribuidos en tres plantas. La vivienda tendrá cinco dormitorios, tres cuartos de baño, una amplia cocina, salón comedor y una última planta diáfana.
Grandes diferencias entre pueblos y ciudades
Los últimos datos publicados por el Ministerio de la Vivienda han confirmado no sólo una desaceleración del encarecimiento en la vivienda, sino que, en algunas zonas, los precios de los pisos han comenzado a caer. Granada, Zamora, Vizcaya o Alicante son algunas de las capitales en las que han comenzado a bajar los precios de forma general. Pese a todo, en las zonas urbanas el coste de una vivienda sigue siendo muy caro. Como muestra, en Bilbao el precio medio de la vivienda libre se sitúa en 2.968 euros. Para encontrar precios mucho más asequibles es necesario acudir a zonas rurales. Aunque los datos oficiales se limitan a los municipios con más de 25.000 habitantes, se constata que, por regla general, a menor población y mayor lejanía de las grandes capitales, los precios son más baratos. Por ejemplo, en Ontinyent, un municipio de Valencia, el precio medio del metro cuadrado es de 826 euros. Le siguen Almendralejo (Badajoz) y Hellín (Albacete), con 841 y 935 euros el metro cuadrado.

El parque inmobiliario español ha crecido de forma espectacular en los últimos años, lo que se ha visto acompañado por un notable alza de los precios.


Pero, en contra de lo que afirman algunos estudios inmobiliarios, la sobreoferta existente no afecta al segmento de mercado de primera residencia –sino al de las casas vacacionales y las adquiridas con fines especulativos–, ya que el crecimiento de nuevos hogares (21,2%) entre 1998 y 2005 supera al de los inmuebles utilizados como vivienda principal (17,5%).

La proporción de primeras residencias en el parque total creció desde el 67,4% al 68,4% entre 1998 y 2005. Además, el incremento de las casas de uso principal entre 2001 y 2005 (12%) prácticamente duplica el crecimiento del 6,9% en el resto de tipologías (alquiler, segunda residencia y especulativa), de forma que más del 78% de las nuevas viviendas se han destinado a residencia principal, frente al stock del 67% en 2001, según datos de Caixa Catalunya elaborados a partir de cifras del Ministerio de Vivienda y del Banco de España.

Así, el exceso de viviendas respecto a la creación de hogares se sitúa en una media de 100.000 entre 1998 y 2005, una cifra que parece escasa para atender las necesidades de las fuentes de demanda alternativas: los compradores de segunda residencia que viven en España, la demanda extranjera y los inversores.

El aumento de la esperanza de vida, que genera un incremento de los hogares unipersonales encabezados por adultos mayores, junto con la transformación del modelo de familia tradicional (auge de los hogares monoparentales) que igualmente implica una reducción del tamaño medio por hogar, aparecen como los principales elementos que, a igual población, generan una expansión de la demanda de pisos como residencia principal.

Aunque nada hace presagiar que esta revolución social vaya a detenerse en España, la oferta inmobiliaria se ha disparado notablemente en los últimos doce meses debido a la nueva regulación de edificación que entró en vigor el pasado septiembre (los proyectos inundaron las ventanillas de los ayuntamientos para eludir la legislación).

La evolución se constatará cuando se cierren los datos de los Colegios de Arquitectos de 2006. El año concluirá con una cifra de visados de obra nueva cercana a los 900.000, duplicando los registros de ejercicios anteriores. Según los técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda, este volumen duplica la cantidad ideal para la buena marcha de la economía.

En contra de lo esperado, las comunidades autónomas con mayor sobreoferta de vivienda no son las costeras, con la excepción de Andalucía, donde el caso particular de Málaga (con dos casas nuevas por cada hogar creado) distorsiona la comparación regional.

En términos absolutos, el grueso del excedente es generado por Andalucía, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia, que con una sobreoferta de 673.000 unidades explican más del 91% del total. Pero, en términos relativos a su tamaño demográfico, excepto Andalucía, el resto de comunidades turísticas (Murcia, Baleares, Canarias, Cataluña y Comunidad Valenciana) realizaron una contribución al excedente de primera residencia inferior a su volumen de población.

Por su parte, las regiones que generan un mayor exceso de oferta de viviendas (incorporando la variable demográfica) son Asturias, Cantabria, Castilla y León, Extremadura, Galicia y, en menor medida, La Rioja y Aragón.

Si bien el crecimiento del parque de viviendas (17,5%) entre 1998 y 2005 es inferior al número de nuevos hogares (21,2%), resulta más elevado que el aumento de la población. Este contraste pone de relieve la importancia de las transformaciones socioculturales en la economía española.

Así, “en términos de población, no existiría el déficit de casas que señalan los ritmos de crecimiento de los hogares, pero el descenso en el tamaño medio de los mismos, explica que finalmente el mercado se enfrente a una presión notablemente más intensa”, explican los técnicos del Servicio de Estudios de la caja de ahorros.

La arquitectura es un arte primordialmente funcional. Hay una serie de objetivos y han de ser cumplidos. Las obras relevantes son aquellas que, cumpliendo las funciones que tiene establecidas, logra representar un nivel superior de ideas y consigue encarnarlas de forma armónica.

Un ejemplo sobresaliente es esta espectacular Casa de Retiro Espiritual que se encuentra en Burguillos (Sevilla) y que es obra del arquitecto argentino Emilio Ambasz. El edificio en sí mismo está debajo de la colina, y se entrevé por los huecos con formas curvas. Lo que da la fachada al edificio es solamente un balcón, inmenso, poético, que viene de la nada y va a la nada, o viene del paisaje y va al paisaje, y hace un juego de espacios positivos y negativos que los comentaristas relacionan con el grabador holandés M.C.Escher. Los edificios memorables son los que conservan las normas y las superan: esta maravilla es una de ellas.

Un inmueble que se compra y se vende varias veces en un mismo día supone un claro indicio de fraude fiscal. Hacienda investiga los pisos que han cambiado de manos más de una vez en 24 horas. Los inmuebles se transmiten sucesivamente a varias sociedades ficticias de forma que la ganancia generada no tributa. Sólo se grava el último eslabón, el que conduce al destinatario final, pero menos de lo que habría correspondido si la compra se hubiera contabilizado de una vez. Sólo el 15% de las escrituras refleja el precio pagado por el inmueble, según el Catastro.

Hay bastantes operaciones de este tipo, y las vamos a descubrir. Son movimientos que no tienen sentido desde el punto de vista de la racionalidad económica", aseguran fuentes de la Agencia Tributaria. Este departamento sigue la pista de los inmuebles que han cambiado de propietario varias veces en un solo día. "Nos hemos dado cuenta de que lo importante no es sólo seguir al contribuyente, sino el bien", agregan.

La ventaja de comprar y vender un mismo inmueble en menos de 24 horas reside en la considerable rebaja fiscal que puede producirse en todos los tributos que gravan esa operación (los impuestos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el de plusvalías y el IVA si se trata de vivienda nueva). Así, si un propietario quiere vender una vivienda a otro por 300.000 euros tendrá que abonar un 18% por la plusvalía generada (la diferencia entre la cantidad que pagó en su día por el inmueble y la que ingresa al desprenderse de él). A 100.000 euros de plusvalía, por ejemplo, le corresponde una factura fiscal de 18.000 euros.

Lo que hará el defraudador será parcelar esa única operación en varias ficticias, de forma que pueda eludir el pago en todas salvo en la final. Así, el propietario simulará que vende el piso a una primera sociedad falsa por 250.000 euros (y por tanto no pagará por esa ganancia), a una segunda por 275.000 y, finalmente, a la tercera (la única real) por 300.000. De esa forma, Hacienda sólo tiene constancia de la plusvalía de esa tercera operación: 25.000 euros, frente a los 100.000 reales.

Dado que los impuestos se fijan como porcentaje de esa cantidad, el pago a Hacienda es sensiblemente inferior (en este caso, 4.500 euros en lugar de 18.000).

Aunque este mecanismo pueda parecer rebuscado, se produce de manera relativamente frecuente, lo que ha llevado a Hacienda a extremar el control sobre esas operaciones. No son las únicas que merecen la atención de las autoridades.

Foco de elusión fiscal

El sector inmobiliario, que ha vivido un auge sin precedentes en los últimos 10 años, se ha convertido en un importante foco de elusión fiscal. El peso de la construcción en la economía se refleja en dos cifras clave: aporta el 17% del producto interior bruto (PIB) y el 13% del empleo.

Para intentar poner coto a las irregularidades y seguir más de cerca al sector, Hacienda está a punto de firmar un acuerdo con los intermediarios del sector inmobiliario (agrupados en la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria, miembro de la patronal CEOE) para tener una mejor idea de los precios de mercado. Las autoridades tributarias saben que en la mayoría de las ocasiones las escrituras de compraventa reflejan un precio de transmisión inferior al real.

A través de este acuerdo, la Agencia pretende afinar el conocimiento de los precios y poner bajo la lupa las operaciones que se aparten de los valores de mercado. Además, la asociación exigirá a las empresas miembro que cumplan un código ético en las operaciones inmobiliarias que gestionen.

La Agencia Tributaria ya firmó un acuerdo similar con los notarios. Estos profesionales están obligados a transmitir los documentos con un modelo único y de forma telemática, para que no se retrasen demasiado respecto del momento de la firma.

Pero quizá la iniciativa más eficaz sea la que ha emprendido la Dirección General del Catastro. Este organismo, dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, estima que sólo el 15% de las escrituras de compraventa reflejan el precio pagado por el inmueble. Para acercar a la realidad la información de la que dispone Hacienda, se está elaborando una base de datos a partir de varias fuentes: los documentos de los notarios y registradores, además de anuncios de venta de pisos, tanto en prensa como en Internet. Hacienda espera contar en 2008 con una muestra representativa de los precios reales.

MADRID | BARCELONA.- Izquierda Unida ha presentado una Proposición de Ley en el Congreso con la intención de complementar la política de vivienda gravando "de forma severa" las viviendas desocupadas para favorecer su puesta en el mercado de alquiler y frenar la especulación inmobiliaria.

En su iniciativa, IU propone modificar el artículo 72 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado en 2004, de forma que se permita a los ayuntamientos modificar el recargo en el IBI sobre las viviendas desocupadas con un gravamen mayor.

El texto de IU propone establecer el recargo sobre todas aquellas viviendas que no tienen el carácter de domicilio habitual del contribuyente, aunque excluye, previa justificación documental, las que cuenten con un contrato de arrendamiento o las destinadas a uso recreativo o turístico con el límite de una por contribuyente.

La coalición de izquierdas pretende también con su iniciativa modificar el artículo 87 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado en 2004, y establecer un porcentaje mayor para calcular la renta imputada a aquellos inmuebles que se encuentren desocupados permanentemente.

La proposición de Izquierda Unida llega cuando se está produciendo un amplio debate en las comunidades y ayuntamientos sobre la necesidad de cobrar un canon a las viviendas vacías.

Algunos consistorios están presionando al Gobierno para que Hacienda elabore el reglamento de la Ley de Haciendas Locales que defina el concepto de vivienda vacía, un punto de partida necesario para que se pueda cobrar esos recargos. El Ministerio de Economía y Hacienda ha reconocido que estudia desarrollar el reglamento necesario, aunque todavía no hay una confirmación oficial.

La Generalitat estudia la propuesta vasca
En este contexto, la Generalitat ha afirmado este lunes que se encuentra "a la expectativa" de conocer los detalles de la propuesta del Gobierno vasco de imponer un canon diario de nueve euros a los pisos vacíos para estudiarla, ha explicado la secretaria de Vivienda de la Generalitat, Carme Trilla.

Trilla ha matizado de esta forma unas declaraciones realizadas para una emisora catalana. La secretaria de Vivienda confirmó que la Generalitat ha pedido la propuesta al Gobierno vasco, aunque puntualizó que realiza este procedimiento con "otras iniciativas de otras comunidades autónomas y otros países".

"Estamos interesados en cualquier iniciativa para movilizar el parque de viviendas desocupadas y cualquier reflexión nos parece interesante", señaló Trilla, a la vez que se mostró a la espera de conocer "cómo está estructurada y qué mecanismos propone para demostrar que los pisos están vacíos" la iniciativa vasca.

Con todo, destacó que "es muy prematuro" hablar de si la Generalitat incorporará el pago de un canon a los pisos vacíos en su Ley del Derecho a la Vivienda porque "todavía ni tan siquiera tenemos la documentación en las manos y no estamos trabajando en nada ni estudiando nada".

"La postura de la Generalitat está muy clara y es la que está en el proyecto de ley del Derecho a la Vivienda", que pasa por medidas como el alquiler forzoso, explicó. Con todo, reconoció que "durante el debate parlamentario todo este tipo de cosas saldrá".

HAY VIVIENDAS QUE NI SIQUIERA TIENEN PRECIO, A JUICIO DE LOS EXPERTOS, PERO HAY QUE PONÉRSELO PARA SACARLAS AL MERCADO
Imagine una vivienda con sala de cine para 42 personas, matadero propio, discoteca y capilla de uso particular, pozo privado, lago con cascada en el jardín y parada de autobús en la puerta de entrada del personal de servicio. Y ahora sepa que lo que parece el ''atrezzo'' para una película de Hollywood puede localizarse a pocas manzanas de su domicilio.

En el catálogo de casas de la Comunidad de Madrid figuran inmuebles con todas estas prestaciones exclusivas, además de unifamiliares con cientos de metros cuadrados construidos, garajes con capacidad para una veintena de vehículos, bodegas de 20.000 botellas, piscinas de interior y hasta viviendas independientes en el interior de las fincas para los trabajadores de las mismas.

Porque el lujo existe. Y tiene un precio, que en la actualidad puede alcanzar 18 millones de euros, lo que, conversor en mano, supone 3.000 millones de las antiguas pesetas. Sin embargo, la factura final no lo es todo cuando de lo que se trata es de formar parte de la nómina de viviendas de alto ''standing''.

La localización, en el papel protagonista, junto al diseño y la calidad de los materiales son algunos de los criterios que diferencian a las casas de ''pasarela'' del ''común de los mortales''. A estas mansiones privilegiadas, según los cálculos que se manejan en el sector, sólo puede acceder en torno al 3% de la población española.

Y en la decisión de compra, el ''enamoramiento'' ocupa un lugar prioritario, ya que en estos casos las necesidades están cubiertas en el punto de partida y, al igual que cuando se adquiere una joya, el gusto del consumidor es lo que prima.

Según el último informe residencial de la consultora CB Richard Ellis, los pisos de máximo lujo en Madrid han alcanzado la cota de 14.600 euros por metro cuadrado, una cifra que sitúa a la capital española entre las ciudades menos asequibles de Europa, al mismo nivel que Londres y sólo por debajo de París.

¿Cuándo una casa es de lujo? ¿Un millón de euros se considera un precio para comprar un inmueble de alto ''standing''? ¿Dos millones? ¿Tres? ¿Seis? ¿Existe una cifra para delimitar lo que es realmente una vivienda exclusiva?

En Madrid se pueden encontrar residencias de 18 millones de euros. Dicho así parece mucho. Si se convierten en pesetas, suenan a muchísimo más: nada menos que 3.000 millones de las antiguas ''rubias''.

De lo numérico, a lo tangible. Un chalé valorado en ese importe, actualmente a la venta al norte de Madrid, tiene desde un lago propio hasta una capilla de uso particular, por no hablar de sus 20.000 metros cuadrados de jardines, el garaje para 10 vehículos y un lucernario que corona ampliamente su techo. En suma, unas dotaciones privilegiadas al alcance de bolsillos más que anchos.


Sala de cine propia

Sin embargo, según muchos de los expertos consultados, la exclusividad de las casas no depende del precio, o no al menos como filosofía. «El lujo empieza en el cliente. Depende de lo que éste puede pagar. En mi opinión, sólo viven o pueden comprar casas de verdadero lujo no más de un 3% de la población», afirma un especialista de una de las comercializadoras de pisos de alto ''standing'' de Madrid.

Más de un millón de personas que forman este elenco privilegiado, según el mismo experto, podrían pujar '''' por inmuebles de lujo. No tantos por una mansión con sala de cine para 42 personas, discoteca privada y varias perreras a partir del nada módico coste de 15 millones de euros (o, lo que es lo mismo, más de 2.495 millones de las extintas pesetas).

Otro especialista en la venta de este tipo de ''joyas'' inmobiliarias apunta: «Hay fincas que, para mí, no tienen precio. Dependen obviamente de lo que se pueda pagar y, naturalmente, hay que establecer unos mínimos para sacarlas a la venta».

¿Cómo se podría determinar el valor de una auténtica cascada dentro de los límites de una propiedad privada? ¿Y que el personal empleado en la finca disponga de su propio apartamento en la planta sótano de la mansión provisto de cocina, salita, dormitorio, baño y hasta un vestidor?

Pero hay quien sí prefiere aportar cifras y poner un poco los pies en el suelo: «Toda vivienda que se venda con un precio que oscile entre tres y seis millones de euros puede considerarse de lujo».


Autobús para el servicio

Un chalé de La Moraleja valorado en cuatro millones de euros, por ejemplo, es vendido aportando detalles como: «Parada de autobús en la puerta para el servicio». Eso puede dar una idea de cómo es la vivienda en cuestión.

Es precisamente La Moraleja la urbanización más solicitada, según otro experto. «El cliente lo primero que busca para su casa exclusiva es su ubicación. Y esa zona es la que tiene más prestigio y la que permite una absoluta privacidad», dice.

Para algunos expertos, el lujo se mide en proporciones concretas: «El 70% es emplazamiento, el 15%, diseño y el resto, la calidad de los materiales y su combinación». La existencia de carpintería interior en madera de cerezo y de un baño turco, por citar sólo dos peculiaridades, puede contribuir fácilmente a que ''engorde'' en unos miles de euros la factura final del inmueble.

Tan importante es la situación que, según una reconocida empresa comercializadora, «hay casas que cuestan tres millones y la misma vivienda situada, por ejemplo, en La Moraleja puede costar seis».

Otros especialistas inmobiliarios, a la hora de valorar la exclusividad residencial, añaden a esta privilegiada nómina de requisitos «la disponibilidad de garaje, a ser posible en la misma finca, techos altos, portal singular y que el edificio sea representativo», en este caso en alusión a las residencias en altura.

El cliente de este tipo de casas no aptas para la inmensa mayoría de nóminas comienza su búsqueda con la certeza de que sus necesidades están cubiertas, por lo que el capricho, al igual que cuando se busca un traje de alta costura o una joya de muchos kilates, será lo que haga inclinar la balanza hacia la compra. «Es una cuestión de enamoramiento», aseguran los expertos en la comercialización de viviendas exclusivas.

Puede resultar relativamente sencillo enamorarse, por ejemplo, de casas con piscina cubierta en el interior, bodegas con capacidad para 20.000 botellas y bibliotecas que casi parecen extraídas del ''atrezzo'' de una película.


Normalmente, sin muebles

Detalles como «pozo reglamentado» o «pozo propio», así como «matadero particular» adornan las fichas de venta de estas viviendas descomunales y a la vez no exentas de estilo. La piscina, cubierta o no (o incluso las dos), no suele faltar en los chalés más exclusivos. Pista de pádel o de tenis se encuentran con menos frecuencia.

«Muchas casas se muestran en las fotos con sus muebles, pero los nuevos dueños las prefieren vacías, precisamente para adecuarlas a sus gustos», asegura otro especialista.

Si una pareja de millonarios puede gastarse 10 o más millones de euros en una casa, las cuestión que surge es: ¿por qué no hacerla a medida?

La respuesta es sencilla: el tiempo. «Se necesitan unos dos años para construir una casa ''a la carta'' y no todo el mundo dispone de ellos. Además, hay que contratar a un constructor y una serie de pasos que llevan demora», afirma un profesional de la venta de casas de lujo.

El perfil del comprador es muy variopinto, pero «predominan empresarios y ejecutivos de alto nivel».

Hay potenciales compradores que prefieren pisos, antes que chalés. El cuidado a la hora de elegir en este caso la zona es mayor. «La gente ''selecciona'' así su tipo de vecino». A los compradores no les importa que los pisos de máximo lujo en Madrid estén a 14.600 euros/m2, según un informe de CB Richard Ellis.

Otros, sencillamente, son «clientes ''de hectárea'', porque piden una extensión mínima de cinco o seis».

En este reportaje han colaborado expertos de las siguientes firmas: Promora, Ambassador, Engel & Völkers Madrid, Gilmar y Knight Frank.

El endeudamiento de las familias españolas para la adquisición de vivienda ha alcanzado los 560.134 millones de euros hasta el mes de noviembre de 2006, lo que supone un incremento del 20,2% respecto al mismo periodo del año anterior.


Este crecimiento es el más bajo desde, al menos, el año 2003, ejercicio en el que el endeudamiento de los hogares por la compra de vivienda aumentó un 21,6% en tasa interanual. Además se trata de la quinta desaceleración consecutiva desde el inicio del pasado año. En 2004, el incremento fue del 23,7%, porcentaje que repuntó hasta el 24,3% en 2005, según ha informado el Banco de España.

De esta forma, y a pesar de que el endeudamiento se encuentra todavía en cifras récord, los datos vienen a confirmar que el crecimiento de la deuda hipotecaria de los hogares se está desacelerando en los últimos meses, en consonancia con el menor ritmo de avance de la construcción residencial y del precio de la vivienda.

A pesar de la desaceleración del ritmo de crecimiento, en los once primeros meses de 2006, el endeudamiento hipotecario de los hogares se ha incrementado un 18% respecto al cierre de 2005, cuando los préstamos concedidos a las familias para compra de vivienda sumaron 474.499 millones de euros.

Los datos del endeudamiento hipotecario están en línea con el incremento del 12,2% del importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en octubre, hasta los 142.930 millones de euros, último dato ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Créditos a consumo
Mientras se desacelera la deuda por compra de vivienda, los créditos al consumo recibidos por los hogares han superado, por primera vez, los 200.000 millones de euros hasta noviembre (202.582 millones), con un incremento de un 17,6% respecto a un año antes y una aceleración de cinco puntos sobre el crecimiento del 12,5% registrado en enero.

Sumando ambos conceptos, el crédito total recibido por las familias ha alcanzado hasta noviembre los 765.941 millones de euros, lo que representa un incremento de un 19,5% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente, tasa que se sitúa, por primera vez desde 2004, por debajo del 20%.

Del total del aumento del 19,5% de la deuda financiera de las familias hasta noviembre, un 14,7% se debió al crecimiento de los préstamos por la compra de vivienda (el 17,2% en el conjunto de 2005) y un 4,8% a los créditos al consumo (3,6% en 2005), lo que muestra un cambio de tendencia por el que el crédito al consumo comienza a ganar importancia en la deuda total de los hogares en detrimento del mayor peso del endeudamiento hipotecario.

El precio de las viviendas de lujo en España, promociones con un precio superior a 7.000 euros por metro cuadrado o de más de un millón de euros, experimentará un menor crecimiento durante los próximos años, que irá asociado a unos plazos de venta ‘previsiblemente’ más largos, según un informe de DBK.
Además, la demanda de viviendas de lujo de uso secundario perderá dinamismo debido a una disminución de la inversión extranjera de inmuebles.

Con todo, el informe asegura que, pese a la esperada ralentización de la demanda de viviendas de lujo, existen en la actualidad numerosos proyectos de desarrollo de nuevas promociones, que se situarán mayoritariamente en las ciudades de Madrid y Barcelona, si bien también se localizarán en otros municipios de Madrid o de la costa.

No obstante, puntualiza que la promoción de viviendas de lujo ha experimentado un ‘comportamiento favorable’ en los últimos años, en un escenario de ‘positiva evolución de la demanda inmobiliaria residencial’.

‘La buena coyuntura económica ha propiciado un aumento del poder adquisitivo de los segmentos de población con renta más alta, principal grupo de demanda’, añade el estudio.

Según DBK, las provincias de Madrid y Barcelona concentraron hasta octubre de 2006 cerca del 90% de la oferta de viviendas de lujo en España, un total de 2.800 inmuebles, incluidos en un conjunto de 100 promociones, por valor de 3.300 millones de euros.

Concretamente, Madrid reunió el 48,2% del total de estas viviendas, con 45 promociones de venta que incluían 1.350 viviendas, mientras que en Barcelona el número de promociones ascendió a 35, con 1.100 viviendas, lo que supuso el 39,3% del total de los inmuebles.

Otro de los aspectos que destaca el informe, es la alta concentración de empresas existente en este mercado, ya que las cinco primeras empresas, de un total de 70, en términos de número de viviendas en promociones de lujo reunían en octubre de 2006, el 36% del número del total de inmuebles, mientras que las diez primeras concentraban el 54%.

En este sentido, el informe señala que ‘en el mercado opera un grupo reducido de grandes promotoras cuya actividad abarca todas las áreas del mercado inmobiliario, el cual coexiste con un grupo más amplio de promotoras de menor dimensión que cuentan con un ámbito de actuación local, algunas de las cuales presentan cierta especialización en el segmento de las viviendas de lujo’.

No obstante, en este mercado opera otro grupo de empresas altamente especializadas en la rehabilitación de inmuebles, que dedican parte de su negocio al mercado de la vivienda de lujo.

De hecho, en torno al 30% de las viviendas en estas promociones se sitúan en edificios rehabilitados. En este sentido, DBK asegura que la escasez de suelo disponible en los distritos de mayor demanda de Madrid y Barcelona ha determinado cierta tendencia hacia la rehabilitación de edificios dentro de este mercado.

estas construcciones pueden ser hasta un 15% más baratas que las tradicionales
Los hogares, mayoritariamente de madera, se reparten entre la Montaña Alavesa, Vitoria, y pueblos cercanos a la capital
vitoria. La barrera de los prejuicios, que tradicionalmente ha dejado fuera de las opciones de vivienda a las casas prefabricadas se debilita en Álava. Cada vez son más los ciudadanos que contemplan esta posibilidad a la hora de comprar un piso, cuyos elevados precios convierten la búsqueda en uno de sus mayores problemas. Las ventajas en el precio, el tiempo de espera y el mantenimiento de los materiales conducen hoy en día a más parejas a adquirir este tipo de hogares. Aunque en número no son comparables con las tradicionales, estas casas, principalmente de madera, ya despuntan como serias competidoras en el mercado de la vivienda.

Actualmente Álava acoge más de 50 casas prefabricadas de este material, que se reparten sobre todo entre Vitoria y la Montaña Alavesa. Alaiza, Sabando, Ondategi, Berricano, Pobes... La primera empresa alavesa dedicada a este campo, Eko-Etxea, constata el auge que está experimentando este sector en los últimos años y le augura un buen futuro. Según asegura su gerente, José Manuel Sáiz, desde que inició su andadura, la compañía "no ha parado de construir casas de madera". Con una media de siete al año, esta empresa se mueve en un sector en auge. "Ya se ven como opción seria de primera vivienda", indica.

La culpa, las ventajas que guardan estas edificaciones frente a las viviendas tradicionales. Uno de los principales atractivos, el precio. Sáiz explica que se trata de opciones más baratas, en las que el metro cuadrado suele tener un coste de unos mil euros, dependiendo del tamaño de la casa. Así, esta alternativa al piso puede resultar un 30% más barata.

El tiempo que el cliente debe esperar para entrar a vivir es otra carta a su favor. Se construyen en un plazo muy corto, "hasta tres veces menos que un chalé normal". Una casa de 150 metros cuadrados suele estar terminada en cuatro meses, mientras que una de hormigón puede tardar un año.

Por otro lado, el precio es cerrado, ya que "no está sometido a las oscilaciones a las que se expone la vivienda tradicional desde que se presupuesta". En un espacio de tiempo tan corto el coste no varía y "no le afectan huelgas de materiales o transportes", puntualiza.

Una vez adquirida la casa, sus dueños notarán que realizan un mayor ahorro energético. Según Sáiz, estas construcciones de madera aíslan el doble que las de hormigón, algo que se traduce en un mayor ahorro económico. Del mismo modo, "en verano no es necesario el aire acondicionado, porque también alejan el calor".

Las estructuras y la tecnología llegan desde Finlandia, "país en el que existen casas centenarias de madera, de tantos años como caseríos de piedra en el País Vasco". La madera utilizada para estas viviendas es la del pino rojo y se construyen con doble tabique, algo que garantiza el aislamiento acústico y térmico.

Antes de adquirir una de estas casas es necesario poseer un terreno o comprar uno urbanizable. Después, la empresa realiza un presupuesto sobre un modelo de vivienda que diseña la compañía o sobre una idea que aporta el cliente. Más adelante se desarrolla el anteproyecto, de forma que se acomode a la legislación de la zona donde se va a construir. Estas casas no cuentan con una normativa específica que regule su construcción; se deben adaptar a la normativa del municipio en el que se instalan.

Una vez que se acuerda el precio y el tipo de casa, se elabora el bosquejo final, para que el cliente pueda solicitar el permiso de obras. "Nuestras casas son hipotecables, y las hipotecas suelen estar por encima del valor que le damos y del de una casa tradicional, aunque sean más baratas", informa.

El siguiente paso tiene lugar en Finlandia, donde los ingenieros llevan a cabo el proceso de corte de las estructuras, que posteriormente se montarán en Álava. De este modo, el cliente puede cambiar algunos aspectos de la distribución, que no se ajustan siempre a un patrón fijo. En cuatro o cinco meses ya estará viviendo en su hogar.

Sáiz es consciente de que su empresa "nunca levantará tantas casas como una tradicional de construcción, pero hoy en día cada vez hay más gente abierta a otro tipo de sistemas constructivos". Según valoró, los viajes han contribuido en gran medida al auge de la demanda de estas viviendas, ya que con ellos la gente se da cuenta de que en países como Suecia, Noruega, Finlandia o Alemania este tipo de alojamientos "está incluso más desarrollado que los tradicionales".

calidad, ''confort'' y economía La calidad de la madera es fundamental en estas edificaciones. "Estas casas han tenido a veces una mala imagen, debido a que algunas de ellas se construyen con materiales y técnicas que no son las adecuadas", afirma. Por ello, "es importante importar la madera y la tecnología".

Matrimonios con o sin hijos han sido siempre los que más han demandado este tipo de casas, pero "últimamente los que más las solicitan son parejas". El alto precio de los pisos está llevando a muchos jóvenes a comprar una parcela y adquirir una de estas viviendas. "Por menos precio pueden tener un terreno, una casa bonita y una calidad de vida que no encuentran en cualquier polígono cercano a Vitoria", resume.

Según sus previsiones, el crecimiento irá a más. "Hay personas a las que no se les habría pasado por la cabeza comprar una de estas casas, pero los altos precios empujan a la búsqueda de alternativas", resume. Entre ellas, las viviendas de madera, que están rompiendo la etiqueta de inferior que tradicionalmente han llevado. "Cuando la gente se informa y se da cuenta de que estas casas no están por debajo de las tradicionales, y que incluso llegan a ser superiores, la toman como una seria alternativa", expone.

No es ningún secreto que comprar sobre plano una vivienda -antes de que esté construida- y venderla ante de pasar por el notario, se ha convertido desde hace muchos años en el deporte favorito de muchos españoles -también extranjeros- aficionados al dinero rápido. Ahora, un documentado estudio del profesor José García-Montalvo, (Universidad Pompeu y Fabra) ha puesto las cifras y los argumentos teóricos que explican un fenómeno que recorre la geografía nacional añadiendo presión a los precios.

Y a la conclusión a la que ha llegado el profesor García Montalvo, uno de los mayores estudiosos del mercado inmobiliario español, es que la práctica de comprar sobre plano una vivienda y venderla antes de la formalización de la escritura puede generar unas plusvalías de hasta el 846% en menos de un año. Una tasa verdaderamente espectacular que supone multiplicar por 25 veces la rentabilidad de la Bolsa en 2006. El trabajo, que aparece publicado en el último número de Papeles de Economía Española, incorpora un ejemplo que ilustra la naturaleza del fenómeno, y cuyos protagonistas son los que el autor denomina “agentes inmobiliarios a tiempo parcial”. Es decir, cualquier ciudadano con ganas de meterse en el proceloso mundo del dinero negro, ya que, como es sabido, la mayoría de las operaciones se realiza de espaldas al Fisco.

Uno de cada tres conoce a un especulador

Pues bien, según el profesor Montalvo, si un individuo se compra una vivienda sobre plano dejando una señal de 6.000 euros para un piso que cuesta 300.000 euros, y teniendo en cuenta que ese inmueble se revaloriza un 17% durante el año que dura la construcción de la vivienda, obtendrá unas plusvalías del 846,6%. Un negocio verdaderamente redondo que desde luego no es un asunto marginal. El estudio aporta los resultados de una encuesta elaborada con los mismos criterios aplicados en otros trabajos demoscópicos realizados en EEUU, y en la que se pone de relieve que el 37,2% de los encuestados señala que ellos mismos, un familiar o un conocido directo han realizado alguna operación de compra-venta de viviendas como negocio (aunque sea a pequeña escala). Es decir, que no se trata de un fenómeno marginal sino que afecta a buena parte de la población con capacidad económica suficiente para dar una señal por la compra de un piso. De esta estadística se ha excluido a quienes se dedican profesionalmente al negocio inmobiliario.

El mayor porcentaje de ‘especuladores’, como los denomina el autor, se da en Murcia (un 45,4%), mientras que Valencia y Barcelona se sitúan en segundo y tercer lugar; muy por encima de Madrid, donde “sólo” el 32,9% conoce a alguien que haya comprado o vendido con fines estrictamente pecuniarios.

¿Quiénes especulan más?

Es relevante destacar que, según el citado trabajo, los estratos socioeconómicos más elevados son los que especulan más (un 51,7%), lo que parece coherente con su posición económica, pero el fenómeno se extiende también a los niveles medios y bajos, donde el 28,2% se dedica a la compra-venta con fines exclusivamente especulativos. Destaca, igualmente, la elevada presencia de la inversión extranjera en este proceso especulativo. García-Montalvo desmonta la teoría de que los foráneos compran viviendas en España atraídos únicamente por el buen tiempo y la calidad de sus playas, ya que existe una evidente correspondencia entre inversión extranjera y rentabilidad inmobiliaria. El autor recuerda que en los últimos años se ha producido una significativa caída de la inversión extranjera en inmuebles, coincidiendo con la desaceleración de los precios de la vivienda, que de crecer en tasas cercanas al 20%, ahora lo hace muy cerca del 10%.

El trabajo publicado por Funcas, dependiente de las cajas de ahorros, hace descansar sus fundamentos teóricos en la llamada revolución de las expectativas racionales, tan en boga en los años 70. Según ese nuevo paradigma, los agentes económicos, en este caso los ciudadanos, adoptan sus decisiones sobre las expectativas de revalorización de sus inversiones, sin tener en cuenta de una forma tan contundente la información pasada. O, incluso, los fundamentales. Este tipo de efectos psicológicos se mostró con intensidad durante la burbuja tecnológica de la segunda mitad de los años 90, cuando el optimismo desbordado sobre el futuro de las empresas relacionadas con Internet llevó a una sobrevaloración de los activos que fue la antesala del derrumbe posterior.

Este pinchazo de las expectativas es lo que puede explicar un fenómeno que ya se está produciendo en algunas zonas de la costa del sur de España, principalmente Málaga, donde los expertos están observando un incremento de la oferta de vivienda adquirida exclusivamente con fines especulativos, lo que ha producido una cierta saturación del mercado, con la consiguiente caída de precios. Este desajuste entre oferta y demanda es lo que ha hecho pensar a algunos expertos que la vivienda bajará este año, ya que si los precios se moderan será menos rentable especular, lo que propiciará a su vez una avalancha de carteles de ‘Se Vende’ en las ciudades, sobre todo por parte de quienes han adquirido un inmuebles para ganar dinero en poco tiempo.

Las comunidades autónomas quieren penalizar a los más de tres millones de pisos vacíos que hay en España. Los Gobiernos regionales han iniciado la carrera para poner fin al rompecabezas inmobiliario, que goza del récord de ostentar el menor número de viviendas en alquiler de Europa y la mayor proporción de casas desocupadas.


Y a grandes problemas, drásticas soluciones. La iniciativa de Cataluña de emprender expropiaciones temporales ha dejado de ser una anécdota para convertirse en un ejemplo a seguir por otras regiones españolas. El País Vasco ha sido la primera en sumarse a los castigos, con una fórmula propia que puede suponer un duro golpe al bolsillo: creará un nuevo canon para las viviendas que lleven más de un año desocupadas, que no tendría nada que ver con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Así, si la medida es finalmente respaldada por el Parlamento autonómico, cada propietario deberá pagar 9 euros al día, gravamen que se elevaría a 12 euros si sigue desocupado en el segundo año desde que sea declarado oficialmente como vacío. Ya durante el tercero y siguientes, el pago sería de 15 euros. Esto supone que cada propietario tendrá que desembolsar entre 3.285 y 5.475 euros anuales.

Tanto Cataluña –gobernada por el tripartito que lidera Montilla– como el País Vasco –por el PNV– ya han plasmado estas penalizaciones sobre el papel en sus respectivos proyectos de Ley de Vivienda, tal y como se estudia ya en diversas comunidades, donde el futuro de los pisos vacíos pende ahora de las elecciones municipales de mayo.

Los partidos han visto en los jóvenes con problemas de acceso a la vivienda un importante nicho para sus campañas, lo que ha convertido el castigo a las casas desocupadas en el rey de los programas electorales, que luego se proyectarían en los planes de vivienda después del 27 de mayo. En Andalucía, por ejemplo, el PA quiere aplicar subidas de impuestos a las casas desocupadas que no se pongan en arrendamiento, punto en el que coinciden con la penalización propuesta por IU.

La Comunidad Valenciana es la siguiente en la lista. Esquerra Unida –agrupación regional de IU, aliado del Gobierno de Zapatero en Congreso– propone también “un nuevo impuesto para las viviendas que permanezcan vacías más de seis meses, y destinar el dinero recaudado con este gravamen a la construcción de pisos públicos para jóvenes”. Mientras, en A Coruña, Esquerda Unida ha llegado a elevar una moción en Vigo para plantear reformas legales que permitan incrementar el IBI a los pisos vacíos o “cualquier otra opción en el mismo sentido”.

El plan ha llegado incluso a algunas de las regiones menos pobladas de España, como Extremadura, donde ya se estudian las propuestas lanzadas por los grupos políticos para gravar el gran número de viviendas vacías existentes y, con la recaudación lograda, crear programas que faciliten el acceso de los jóvenes. “Las ideas que plantean proceden de una ley del PP de 2002, que permite a los ayuntamientos gravar el IBI hasta un máximo del 50% en las viviendas vacías, con lo que se recaudarían más de 3,5 millones de euros a lo largo de una legislatura”, explican fuentes del Ejecutivo pacense.

Y es que los pisos desocupados han sido una constante en los sucesivos Gobiernos. El equipo de Zapatero no ha sido una excepción: el PSOE llegó a pactar un “principio de acuerdo” con ERC para que la Ley del Suelo permitiera también a los alcaldes un recargo en el IBI de hasta el 50% para los pisos vacíos. La idea no llegó a materializarse, lo que no evita que las comunidades tengan permiso del Gobierno para castigar el mercado desocupado. El Ministerio de Vivienda no toma partido en esta cuestión, alegando que “no tiene estas competencias”, dejando la decisión a las autonomías.

Obviamente, algunas regiones se oponen a las penalizaciones, como Madrid o Asturias, si bien, por ejemplo, en esta última, los sindicatos han endurecido su mensaje para demandar que se graven los pisos vacíos. En el caso madrileño, tan sólo la oposición socialista ha lanzado fórmulas alternativas, como crear un seguro público que cubra los impagos y deterioros de los inmuebles que se saquen al alquiler, si bien aún queda por explicar de dónde saldrían los fondos.

MADRID.- Los precios del alquiler de vivienda aumentaron un 4,5% el pasado año, casi dos puntos por encima de la subida del IPC, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Estas cifras ponen de manifiesto que la renta disponible de los españoles no se ve únicamente mermada por el aumento de los precios de compra de las viviendas, sino que los que optan por el alquiler también tienen que hacer un esfuerzo cada vez mayor para hacer frente a dicho pago.

Para reforzar el impulso al mercado del alquiler, el Ejecutivo aplicará a partir de este año, aprovechando la entrada en vigor del nuevo IRPF, una exención total en este impuesto de las rentas inmobiliarias procedentes de alquileres a jóvenes menores de 35 años, con el objetivo de incrementar la oferta de pisos de alquiler destinados a ellos.

Por otra parte, el Ministerio de Vivienda incrementará en un 167% las ayudas destinadas a inquilinos para este año, hasta un total de 16.000, mientras que aquellas ayudas de las que se beneficiarán los propietarios llegarán a un 12% más, unos 2.800 beneficiados.

Por otra parte, los precios de conservación de la vivienda se incrementaron un 4,4% al cierre de 2006, ligeramente por debajo de los alquileres, si bien, el índice sólo subió un 0,1% en diciembre respecto al mes anterior.

El número de viviendas construidas a lo largo del año 2007 superará con toda seguridad las 600.000, según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que, además, calcula la construcción de un promedio de 550.000 nuevas viviendas anuales durante los próximos cinco años.
El secretario general de la organización, José Manuel Galindo, pronosticó una progresiva reducción de la actividad constructora durante los próximos cinco años, por lo que no se producirá una desaceleración brusca en el sector, entre otras cuestiones por el gran volumen de inversiones ya en marcha.

De este modo, la construcción de viviendas dentro de cinco años será, en su opinión, muy inferior al actual ya que ‘el mercado madurará y se habrán satisfecho muchas necesidades’.

Galindo, por otro lado, aseguró que ‘siempre hay desajustes’ entre la oferta y la demanda de viviendas, ya que los procesos de producción son muy largos y no pueden mantener ritmos paralelos a los de la demanda. ‘Es un rasgo característico y consustancial al sector’, añadió antes de indicar que ‘lo importante es que los ajustes sean amables’.

En este sentido, afirmó que el posible desfase que pueda darse a medio plazo entre la oferta y la demanda se verá ajustado a través de la ampliación de los plazos de venta.

Por otra parte, desde Asprima se considera que la demanda de viviendas mantendrá su fortaleza durante el año 2007, debido a factores eminentemente demográficos.

En primer lugar, Galindo señaló que la nueva estructura de los hogares aún tiene que ‘estabilizarse’, si bien, según sus pronósticos, en los próximos años crecerá el número de hogares unipersonales y monoparentales, de acuerdo con las nuevas realidades sociales, lo que compensará la reducción del crecimiento vegetativo.

Con todo, dicho crecimiento vegetativo también estará presente junto con un progresivo aumento de los hogares formados por familias inmigrantes, la aportación de la vivienda de inversión, y por la compra de viviendas turísticas.

Por otro lado, los promotores madrileños se muestran optimistas respecto al mercado de viviendas en propiedad de extranjeros y hablan de ‘buenas perspectivas’. La clave de esta recuperación sería, a su juicio, la cada vez más próspera economía alemana, que está proporcionado ‘gran seguridad’ a los turistas germanos y les ha vuelto a animar a comprar viviendas en España después de un periodo de recesión entre los años 1999 y 2004.

En este sentido, el incremento del turismo alemán vendría a compensar un ajuste de la oferta derivado de los altos precios que han alcanzado este tipo de viviendas en los últimos años y el reciente endurecimiento de las condiciones de financiación.

En este contexto, desde Asprima se espera que durante los próximos años los turistas extranjeros compren unas 80.000 viviendas al año, siempre que ‘se mantengan las actuales condiciones urbanísticas’ y no se produzcan modificaciones en materia urbanística derivados de cambios en la legislación.

No obstante, Asprima señala en el último número de su revista, correspondiente al cuarto trimestre de 2006, que el número de viviendas adquiridas en propiedad de extranjeros alcanzó en 2005 los 1,9 millones, lo que supone un 8,1% del parque total de viviendas registrado por el Ministerio de Vivienda en el mismo año.

De ellas, el 30% estaba en manos de ciudadanos británicos, el 20% eran de titularidad alemana, y el 19% eran propiedad de turistas franceses. Completaban la lista los países nórdicos, con un 4% del total, Holanda (4%) e Italia (2%). El 21% restante correspondía a los propietarios procedentes de otros países.

Por otro lado, este mercado de viviendas en propiedad de extranjeros se verá favorecido además por la ‘recuperación’ de la economía en el seno de la UE, que proporcionará a sus ciudadanos más recursos y más posibilidades de inversión.

Además, a los tradicionales turistas procedentes del Reino Unido, Francia o Alemania, se sumarán aquellos pertenecientes a los últimos países incorporados a la UE como Polonia o Rumanía, quienes elegirán España como destino de sus inversiones ya que, frente a la oferta de los países del Magreb o el litoral de los Balcanes, ‘admitirán precios más altos’ a cambio de disfrutar de mejores infraestructuras turísticas

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó ayer el incremento en un 4,7% de la cuantía del precio básico del Plan Vivienda 2005-2008 que sirve de referencia a las comunidades autónomas para establecer los precios máximos de VPO de nueva construcción, al fijarlo en 728 euros por metro cuadrado de superficie útil frente a los 695,19 euros vigentes.
Según señala el Boletín, la ‘conveniencia’ de esta revisión, que entrará en vigor a partir de hoy, responde a la evolución reciente de los precios de las viviendas libres, los costes de edificación residencial y los tipos de interés, así como a ‘las previsiones que apuntan a una desaceleración en los precios de la vivienda libre y del suelo urbanizado’.

Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla también tomarán dicho precio como referencia para determinar los precios máximos de venta de las viviendas usadas acogidas al Plan y los presupuestos máximos de las obras de rehabilitación protegida, de acuerdo con este nuevo baremo.

A efectos de las Islas Canarias, y debido a su condición de insularidad ultraperiférica en el ámbito de la UE, la cuantía aplicable del precio básico será un 10% superior a la establecida como precio básico con carácter general.

El volumen de operaciones inmobiliarias realizadas en Europa a lo largo de 2006 rondó los 200.000 millones de euros, según el último informe de Jones Lang Lasalle sobre el mercado de inversión inmobiliaria europeo, en el que se habla además de una ‘perspectiva positiva’ para los mercados inmobiliarios europeos de cara a 2007.
Así, pese a la persistencia de algunos ‘riesgos’, la firma sostiene que el buen funcionamiento de estos mercados durante este año será posible gracias a un ‘contexto económico estable’, la mejora de ‘los aspectos básicos del mercado’, así como a un ‘crecimiento constante’ de la liquidez.

En este sentido, según el director general de Mercados de Capitales Europeos de Jones Lang Lasalle, Tony Horrell, no se perciben ‘señales de declive en la demanda de inversores para este año’ y se espera que ‘continúe el flujo de fondos asignados a inmuebles’.

‘Prevemos que por cada euro de producto haya cuatro euros dispuestos a invertir conforme los inversores sigan apostando por el mercado inmobiliario, y aquellos que no encontraron oportunidades en 2006 probablemente estarán muy atentos a las que surjan a comienzos del año 2007’.

Concretamente, en este periodo de bonanza la inversión inmobiliaria continuará dominada por los mercados del Reino Unido, Francia y Alemania, si bien, según el informe, se espera una mayor actividad en los nuevos mercados emergentes.

Por otra parte, desde Jones Lang Lasalle se espera un incremento de los alquileres de oficinas y locales, especialmente en los mercados español y sueco. Concretamente, ciudades como Barcelona, Londres, Madrid, Moscú y Estocolmo ‘son las que se presentan como candidatos más firmes para el aumento de los alquileres’.

Sin embargo, se espera un descenso de las rentabilidades de estos alquileres motivado por la escasez de oferta en las zonas prime, lo que derivará, a su vez, en una reducción del número de inversores potenciales por el consiguiente aumento de los precios. En este contexto, las ciudades secundarias serán las grandes favorecidas en 2007 debido a la búsqueda de rentabilidad por parte de los inversores.

Francia reconocía el derecho a la escolaridad laica, pública y gratuita para todos, así como la cobertura médica universal. Ahora, por decisión del primer ministro Dominique de Villepin, los franceses también tendrán derecho legal a la vivienda.

El próximo 17 de enero el Gobierno presentará una ley sobre la cuestión. "En una primera fase, que entrará en vigor a finales de 2008, beneficiará a las personas en situaciones de extrema dificultad, sobre todo los SDF (sin domicilio fijo), pero también a los trabajadores pobres y mujeres solas con niños", dijo Villepin.

El primer ministro precisó el horizonte 2012 "para que la ley se aplique a todas las personas o familias que viven en lugares insalubres o indignos".

Nicolas Sarkozy, en uno de sus discursos pre-electorales, había sugerido la posibilidad de poder "presentar un recurso ante la ley" en caso de no encontrar una vivienda digna adecuada a los medios de cada ciudadano. El movimiento Les enfants de Don Quichotte (Los hijos de don Quijote), que desde el 16 de diciembre organiza campamentos de tiendas "solidarias" con los SDF en pleno centro de París -y de Lyon, Aix-en-Provence y Toulouse- "ha sido un elemento acelerador" de la decisión gubernamental, reconoce Villepin.

Se calcula que entre 80.000 y 100.000 personas viven en Francia como SDF. El presidente Chirac, al ser elegido por primera vez en 1995, ya dijo querer "convertir en prioridad el problema de quiénes carecen de alojamiento", pero los informes sobre la cuestión elaborados en 2002, 2003 y 2005 quedaron sin respuesta.

Es más, el actual Gobierno conservador congeló una ley votada por los socialistas el año 2000 que obligaba a todos los ayuntamientos a disponer de un mínimo de un 20% de viviendas sociales en sus municipios, y a lo largo de 2005 el Estado sólo ha financiado la construcción de 7500 apartamentos destinados a personas con un muy bajo nivel de ingresos.

El "derecho a la vivienda", como el "derecho al trabajo", es reconocido por el ordenamiento legal francés desde 1946 pero hasta ahora era un derecho del que nadie era legalmente responsable. Según Villepin, "el Estado garantizaría ese derecho" pero pudiendo siempre "delegar la materialización de la responsabilidad en las colectividades territoriales que lo deseen".

El primer ministro, al dar cuenta de esta nueva iniciativa parlamentaria -que será adoptada antes del 22 de febrero, cuando el Parlamento concluye los trabajos de la actual legislara-, derivada de un informe que encargó a los expertos hace seis meses, dijo que la ley sitúa el derecho a la vivienda al mismo nivel que las grandes conquistas como la educación y la sanidad gratuita y universal, "y hará de Francia uno de los países más avanzados del mundo en derechos sociales".

Construcción de viviendas

El ministro responsable de Cohesión Social, Jean-Louis Borloo, que tiene entre sus responsabilidades el hacer posible la construcción de viviendas sociales necesarias -se calcula en tres millones los franceses mal alojados-, reconoció "haber tomado como modelo la ley votada por el Parlamento escocés"; y Villepin subrayó que "los franceses a veces también sabemos ser pragmáticos e inspirarnos de iniciativas anglosajonas".

Para Les enfants de Don Quichotte "se están dando pasos que pondrían fin a un sistema montado sobre la provisionalidad. Hay que ofrecer estabilidad, alojamientos", dijo Jean-Baptiste Legrand, presidente de la asociación. En su manifiesto o programa Les enfants exigían "un plan Marshall" para la gente que duerme en la calle, incluyendo abrir las 24 horas del día los dormitorios de urgencia, aumentando las viviendas sociales, requisando viviendas vacías y convirtiendo el derecho teórico a la vivienda en derecho exigible.

El precio medio de las viviendas nuevas en capitales de provincia se incrementó un 9,8% en 2006, lo que supone que el valor de las casas crece por debajo del 10% por primera vez en cinco años, según los datos de Sociedad de Tasación. Sin embargo, en el resto de las ciudades (las que no son capitales de provincia) la vivienda nueva subió un 12,3%. Una casa nueva de 100 metros cuadrados ya cuesta 276.300 euros.
Al tiempo que surgen a diario casos de corrupción urbanística por toda España, los datos estadísticos siguen confirmando que los precios de la vivienda vuelven a desacelerarse.

Sociedad de Tasación ofreció ayer el primer balance anual sobre precios inmobiliarios de todo 2006, y los resultados constatan que el pasado año las viviendas nuevas en las capitales de provincia se encarecieron un 9,8%, por debajo de la barrera del 10% por primera vez en los últimos cinco años. Si bien se trata de un leve freno, ya que el pasado año los precios se incrementaron un 10,1%.

Otra de las cifras que respalda esta desaceleración es que los precios de estas viviendas aumentaron un 6,5% en el primer semestre de 2006 y sólo un 3,3% en la segunda mitad del año. Este último dato se acerca a las previsiones de la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, quien recientemente se mostró confiada en que el precio de las casas crecerá como el IPC en 2007.

En cualquier caso, el precio medio del metro cuadrado construido se sitúa en el conjunto de las capitales en 2.763 euros, lo que supone que una vivienda de 100 metros cuadrados cuesta ya 276.300 euros (unos 46 millones de las antiguas pesetas).

Sin embargo, según este informe, el encarecimiento de la vivienda fue mayor en las grandes ciudades no capitales de provincia, donde los precios crecieron un 12,3% el pasado año, aunque su coste medio es inferior (2.066 euros de media por metro cuadrado). El mayor incremento de los precios se registró en las poblaciones de menos de 25.000 habitantes, donde el valor de los inmuebles se encareció un 14,2%. Si bien en estas localidades el precio medio del metro cuadrado es de 1.819 euros, un 52% inferior a la media nacional.

Dicho todo esto, se pone de manifiesto que el mercado español sigue muy fragmentado y el comportamiento de los precios no obedece siempre a una misma lógica. Un ejemplo de ello es que tomando como referencia los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Madrid y Barcelona (cuyos precios por metro cuadrado son similares), se observa que las localidades madrileñas experimentan una mayor desaceleración. De hecho, en la mayoría de ellas el coste de los pisos crece por debajo de la media nacional, mientras que en los municipios barceloneses sube muy por encima de la media española.

A la vista de estos datos y considerando que los analistas que esperan una leve desaceleración de la economía en 2007, Sociedad de Tasación, advierte que ''la renta real de las familias para la adquisición de vivienda podría disminuir si se frena el crecimiento económico y aumenta la inflación''. Además, el esfuerzo de los hogares será mayor por los altos precios que ya tienen las viviendas y por el incremento de los tipos de interés, que ya han disparado el euribor por encima del 4%. Por todos estos motivos, el informe prevé que ''la velocidad de las ventas y el incremento de los precios tenderán a ralentizarse'' y añade que esto se producirá ''tanto en las primeras residencias como en las segundas residencias y turísticas''.

Barcelona es más cara que Madrid


Barcelona es la capital más cara de España para comprar una vivienda, según el balance de 2006 de Sociedad de Tasación. El metro cuadrado construido en la Ciudad Condal cuesta 4.192 euros, 322 euros más que la segunda ciudad más cara, que es Madrid, donde el metro cuadrado se paga a una media de 3.870 euros.

Pero las diferencias no paran ahí, porque mientras que el precio de las viviendas madrileñas creció un 6,6% el pasado año, el de los pisos barceloneses subió el doble (13,3%). Pero Madrid alberga el barrio más caro de España: el distrito de Salamanca, donde el metro cuadrado cuesta 6.266 euros, tras incrementarse un 22,1% el pasado año. Este distrito no fue, sin embargo, el que registró un mayor aumento de los precios, sino que fue el madrileño de Chamartín, con una subida del 25,8% en 2006.

Así, Madrid acoge también las mayores diferencias de precios, ya que van desde los 2.899 euros el metro cuadrado de Vallecas al citado barrio Salamanca; mientras que en Barcelona oscila entre los 3.709 euros el metro cuadrado de Sant Andreu a los 5.771 euros de Sarria-Sant Gervasi

PFAG se ha convertido desde su lanzamiento a principios de otoño en el producto de iniciativa privada líder de Garantía y Gestión Global del Alquiler en España
PFAG aporta tres grandes novedades: gestión profesional del alquiler, completa seguridad jurídica tanto para el arrendador, como el arrendatario, así como garantía para el propietario a través del Seguro de Impago de la Renta.
El producto es fruto de la unión de cuatro empresas líderes del mercado: la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria, la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad, la empresa de Asistencia Jurídica ACCIÓN LEGAL y la aseguradora D.A.S.
Las previsiones de PFAG para 2007 son alcanzar los 50.000 inmuebles gestionados con el producto; 75.000 en 2008 y llegar a los 90.000 en 2009.

El objetivo es localizar posibles infracciones. Se declara la guerra contra el fraude inmobiliario.
Este programa, que ya se ha iniciado y tiene previsto durar hasta 2008, pretende que la Administración cuente con datos actualizados que reflejen, lo más fielmente posible, el precio real que se está pagando por los pisos en el mercado libre.

La iniciativa está bastante adelantada en Madrid y La Coruña, y en fase inicial en Sevilla y poblaciones de Castilla-La Mancha.

Para realizar el cálculo, Hacienda cuenta con un programa informático desarrollado por la Universidad Politécnica de Madrid. La base de cálculo son las escrituras públicas firmadas por cada contribuyente, que son sometidas a un proceso de revisión.

Desde Hacienda se entiende que el 85% de los valores reflejados en las escrituras están desfasados, por lo que toman como referencia el 15% restante que ha sido comparado con otras variables como valores de tasación privados y escrituras de inmuebles cercanos.

Tras obtener el precio que Hacienda considera "objetivo" para un bloque de viviendas, se procede a cotejar el valor declarado de cada inmueble con los de referencia.

Paralelamente, el Catastro también está recopilando datos de las ofertas inmobiliarias que se publican en los diarios y en Internet para compararlos con el precio de escritura.

Si bien el nuevo cálculo no afectará en el pago del IBI (impuesto de bienes inmuebles), sí que afectará a otros impuestos como el de transmisiones patrimoniales, de competencia autonómica, o en el IRPF.

Los promotores reclaman un incremento del 20% para considerar rentable la construcción de este tipo de casas
El Gobierno subirá un 4,7% el precio básico nacional del metro cuadrado útil en las viviendas de protección oficial (VPO) en 2007, incremento que servirá después de referencia al coste que fije cada comunidad autónoma. No obstante, este aumento es cuatro veces inferior al que reclaman los promotores (un 20%) para considerar rentable la construcción de VPO.

Con dicho incremento, que se aprobará el viernes en el último Consejo de Ministros del año, el precio de referencia para el metro cuadrado útil en las VPO quedará en 728 euros, frente a los 695,19 euros fijados en el Plan Nacional de Vivienda 2005-2008 para el presente ejercicio. El programa plurianual establece que los gobiernos regionales podrán después aumentar hasta en 1,8 veces la cantidad base nacional en función del tipo de VPO y de las zonas donde se construyan.

Hasta mediados de noviembre, el Gobierno sólo había financiado el 53,5% de las viviendas previstas para la legislatura. Concretamente había impulsado 385.000 de las 720.000 comprometidas, lo que supone volver al nivel de financiación de comienzos de los años 90.

La vivienda mas codiciada por el hombre primitivo fue una cueva. En cuanto el ser humano consiguió vivir de forma estable en un mismo sitio, eligió la cueva como el mejor refugio que le ofrecía la naturaleza. Abrigada en invierno y fresca en verano, fácil de defender de los enemigos y de las fieras salvajes, a cubierto de las mas intensas lluvias y de huracanados vientos. Las cuevas, naturales o artificiales, fueron una vivienda muy apreciada por el hombre primitivo. .


Y así siguió hasta los tiempos actuales, hay cuevas que han estado constantemente habitadas por el hombre durante milenios. Tan solo, cuando la mejora del nivel de vida ha subido sustancialmente, los hombres han abandonado las cuevas para irse a vivir a viviendas fabricadas en ladrillo, de modo que hoy, en los países desarrollados, son excepción quien vive en cuevas.

Hoy en España, si queda personas que tengan su residencia habitual en cuevas, es anecdótico, sin embargo mayoritariamente las cuevas no se han abandonado, los actuales propietarios o quien ellos autorizan, las ocupan de forma ocasional, como segunda residencia. La cueva se ha transformado en un destino de vacaciones.

Existe una oferta turística relativamente abundante de casas rurales escavadas en tierra. Si buscamos en Internet, podemos encontrar esta dirección o esta otra, con oferta de cuevas como una forma original y diferente de pasar un fin de semana o unos días en contacto al 100% con la naturaleza.

Claro está que quizá la ilusión de alguno pase por llegar a ser propietario de una de estas cuevas. Si es así, aconsejo que visite tucueva.com una web dedicada a mediar en este extraño mercado. Cuando escribo estas líneas tucueva com tiene una oferta de solo cuatro cuevas con precios que oscilan desde los 48,000 € una cueva de 190 m2 a 120.000 € por una de 400 m2. En esta otra dirección en el pueblo de Galera (Granada) hay mas cuevas para alquilar por días o temporada y para comprar.

De todas formas si no te gustan, nada más “sencillo” que localizar un terreno adecuado y ponerse a excavar, con los medios actuales excavar una cueva no es especialmente duro y ni si quiera es lento. Si fuera así, conviene por supuesto, hacer las cosas bien, lo que exige una dirección facultativa, aun que no se si en este caso se necesitará un arquitecto o un ingeniero de minas para dirigir la obra.

De todas formas antes de comprar el solar debes tener en cuenta una serie de consejos pues no todos los climas ni desmontes son adecuados para construir una cueva.

—- En primer lugar, la cueva debe tener asociado un terreno plano suficientemente amplio como para realizar cómodamente la vida al aire libre. La vida en el interior de las cuevas se reduce fundamentalmente al tiempo en por excesivo calor o fresco no se está cómodo en el exterior de la cueva. Por ello es preferible la elección de un clima cálido como Andalucia o Castilla la Nueva, que uno fresco y brumoso como Los Picos de Europa, para vivir en una cueva, pues no es cosa de pasarse las vacaciones bajo tierra como un topo.

—- De ser posible elige un terreno cuya fachada mire a sur, pues son mas cálidas en invierno y penetra más luz, el mayor problema de las cuevas, es logicamente la oscuridad. Si está hecha,elige cuevas con ventanas, o al menos que exista la posibilidad de establecer un conducto cenital que permita iluminar, (y ventilar) las habitaciones interiores. Recomiendo leer Iluminación natural hasta en el sótano de mi compañero Dr. Vivienda, como una alternativa para iluminar estancias interiores, pues muchas cuevas antiguas tiene la distribución tradicional de dormitorio exterior y alcobas interiores.

—- Conviene tener en una parte de la placeta exterior una parte cubierta con un sombrajo, emparrado o similar que permita defenderse de los rigores del sol y otra parte soleada para cuando la fuerza del sol no es tan ardiente, de forma que podamos estar a la intemperie el máximo de tiempo posible.

—- La mayor molestia en una cueva procede de la humedad, el sitio donde esté construida la cueva debe permanecer seco de forma natural. Esto es raro en la naturaleza, las cuevas naturales suelen ser húmedas, pues las suele formar una filtración de agua, pero las realizadas por el hombre. también suelen serlo si no tenían como objetivo ser vivienda, sino otro uso como las cavas para el vino, o cochiqueras para el ganado. Solo con seguridad las cuevas excavadas para viviendas estan situadas en los pocos terrenos totalmente secos que se existen. Por ello, de hacer una nueva cueva, conviene instalarse donde existan cuevas habitadas de antiguo, pues suelen ser los mejores sitios para hacerlas.

—- Debe haber buen acceso a la cueva. con frecuencia, al estar excavadas en las laderas del monte, los accesos son estrechos para un vehículo o no hay manera de salir si no es marcha atrás, conviene vigilar este punto, pues complica tra